文/乐居财经 张丹

  刚刚过去的11月，北上广深等一线城市接连出让多宗高总价地块，传递出楼市企稳回暖态势。其中，北京朝阳“巨无霸”组合地块的成交格外引人关注。

  这个组合地块包括酒仙桥、十八里店、小红门三个地块，中海地产以153.32亿成交，这一价格打破了北京单笔土地出让金记录。这也是今年6月朝阳区首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的地块。

  纵观拿下这些高总价地块的，大多是头部央企、国企，这些企业出手拿地，除了国家政策推动外，就企业自身而言，基本都已完成今年的销售目标，开始为明年补充库存。能够顺利完成销售目标，无一例外都精准贴合了购房者的核心需求，从核心城市、热点区域再到产品打造，一切围绕着高品质居住体验下功夫。

  现阶段，高品质的改善型溢价项目市场需求比较大，这部分改善型住房需求瞄准的是高端，从户型、设计、自然环境、交通情况、物业管理、教育医疗覆盖等，以及未来可增值空间，这也就是140平方米以上的大户型更受青睐、成交量稳步提升的原因所在。最近京投发展推出的北熙区三期，就以大户型组团的形式独立于盖上区域，打造的产品也完美契合了购房者“高品质”“改善型”“高溢价”的需求。

  朝阳“巨无霸”组合地块被拿下，释放出哪些信号？

  北熙区三期处于朝阳区东坝北西区，和11月底出让的“巨无霸”组合地块中的酒仙桥项目相邻近。

  中海地产高价拿下“酒仙桥 十八里店 小红门”这个巨无霸组合地块，将朝阳区地块的关注度再度推高。由于今年朝阳区推出的两次组合地块中都有酒仙桥项目，不少业内人预测，“酒仙桥 X”的组合或许以后在北京土地成交市场会比较常见。

  酒仙桥地块会成为热门地块，与它在地段、交通、教育、环境等方面极大了满足了改善型住房需求有关。北京房地产市场处于回稳态势，房企销售情况不错，尤其是央企、国企，这增加了此类房企拿地的积极性。哪些地块会成为关注焦点？能够为高品质住宅和复合型项目进行高效赋能的地块，而之后在该地块上规划的项目，自然也就成为购房者的热门选择，如此形成良性循环，消费者拥有了高品质生活体验，房企完成销售目标，资金回笼速度加快。

  和酒仙桥项目间隔不远的东坝自贸CBD，是朝阳新房板块潜能第一梯队的区域，京投发展在12月推出的北熙区三期就坐落此处，推出没几天就快速升温成了最近看房选购的热门楼盘。

                           （交通简图）

                       （自贸CBD规划图）

  据了解，该项目属于改善型溢价项目，这是目前市场需求比较大，而真正优质的项目又相对比较少，北熙区三期打造的高质量产品正好迎合了这部分需求。交通方面，该项目在北京地铁3号线东坝北站与12号线东坝西站，进行城轨融合式开发，站点周边500米半径内布局90%以上城市功能、70%以上建设规模，实现站点周边用地功能高度复合；该项目在北京地铁3号线东风站与12号线北岗子站，进行城轨融合式开发，站点周边500米半径内布局90%以上城市功能、70%以上建设规模，实现站点周边用地功能高度复合；教育方面，九年一贯制北京中学规划在北熙区，据了解，与北熙区一街之隔的北京中学东坝北校区，已于2023年5月底开始施工，计划于2025年交付使用。。

  北熙区三期的高品质还体现在它天然地理优势所带来的自然环境、生活服务、商务环境组合而成的多重舒适空间。周边有金盏国际合作服务区、第四使馆区、第二三里屯，此外，还整合滨河绿道、城市绿道、景观园路与巡堤路，构建滨湖慢行环、立体慢行廊、城市慢行带、低碳示范街，有机串联轨道微中心、碳汇公园与建筑组团。

                         （区域鸟瞰图）

  值得关注的是，朝阳区今年两次推出组合地块，在市场引起了不错的反响。“未来朝阳区以组合地块的形式出现或许会多起来。”业内人猜测。

  地块以组合形式打包出让，可以进行差异化产品打造，根据各个项目所在商圈、人群做细分，改善性住房需求需要更精确地把准购房者的脉搏。此外，大地块可以打造真正的改善型高端社区，满足了现阶段购房者的消费心理，也契合了购房活跃者对资金分配的规划。

  国家政策也在积极推动改善性住房需求的实现。11月13日，财政部等三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（简称《公告》），《公告》明确，此次调整在房地产市场相关税收政策上加大了住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

  随着新政策效应显现，购房需求还会逐步释放，输出优质项目的区域板块热度会逐步攀升。统计数据显示，今年10月份北京二手房网签量高达1.7万套，创近19个月以来新高，新房环比增长了50.1%。

  大户型成交量增加，改善型高端产品市场需求大

  受9月底以来“一揽子”支持政策出台，新房市场销售明显改善，大户型成交占比在大幅提升。据深圳贝壳研究院统计，11月预售新房与二手房网签量均超8000套，双双创新高；贝壳门店的144㎡以上房源日均签约量增长29.4%，1000万以上房源日均签约量增长36.6%。乐有家研究中心统计也显示，取消“豪宅税”落地后，深圳144㎡以上二手房成交占比大幅度提升。

  深圳市场如此，北京和其他一线城市也相类似。中指研究院指出，自10月以来，线上咨询量和案场来访量均呈现出明显增加的趋势，二手房市场成交量持续攀升创新高的同时，北京新房市场也迎来了多个项目的销售红火。

  销售项目红火，归根结底是产品合消费者的胃口。在成交量持续上升、成交价格稳定的现阶段，一线城市主城核心资产也迎来了关键的购房窗口期，核心区域优势板块的高品质房产更受欢迎。最近活跃在土拍市场上的央企、国企，拿地规划也是这个方向。

  改善性住房需求不是简单的小换大，他们追求的大也不止是大户型，而是由此所附带的高溢价、高增值的生活空间和精神层面的满足。洞察到消费需求的变化，房企从拿地开始到规划项目落地，也在朝着高品质、高端、优质、高溢价方向靠拢。近几个月新房市场的销售情况，改善性高端产品非常受欢迎，大户型、豪宅看盘现场很火爆。

               （京投发展北熙区 实拍图）

  以12月5日京投发展北熙区三期产品发布为例，当天成交情况超预期。据了解，三期位于一个从地面抬高 16.3 米的空中花园之中，整个场域面积约为 2.1 万平方米 。规划三栋18层住宅，总套数252套，其中150平四居户型有180套，170平四居户型有72套，全部采用 2T2 设计。

           （京投发展北熙区 效果示意图）

  大户型在外立面的设计和内部结构的划分，将艺术美感和生活功能相融合，打造极度舒适的生活美学空间。小区以次世代未来园林设计准则，用“一谷、三环、五境”打造了一座空中花园。“一谷”是一条绿色时尚商业谷，集艺术、潮流、时尚、自然、生活于一体的先锋式街区，该街区汇集了轻餐、咖啡、酒吧、儿童娱乐、生活配套等多种业态，可以从住区直接进入社区商业街区。此外，交通优势一直是京投发展项目的独特亮点，地铁与小区无缝衔接，上盖区北侧、绿谷东西两端以及南部中间位置设置有 7 个交通核，便捷连通落地区、绿谷、上盖住宅区。