近年来，天津持续推进城市更新建设，以老旧小区改造为重点，稳步推动老旧小区的改造工作，为居民生活增添幸福感。除了纳入改造的老旧小区，一些十几年前建设的商品房也随着时间的流逝出现了这样那样的居住问题，这些老小区如何推进社区焕新改造？11月27日天津经济广播《安居置业》节目“物业管理大家谈”邀请到万科物业天津第一分公司总经理刘胜、月荣轩物业经理李维维和小区业委会主任陈玉顺，一同走进直播间聊聊近年来小区改造中的故事。

月荣轩业委会主任陈玉顺及物业经理李维维

已服务7年，物业为小区焕新颜

“我们小区月荣轩在滨海新区的第三大街上，房子是2014年6月份交付入住的。”节目中，月荣轩业委会主任陈玉顺介绍了小区有近2000户业主，通过小区成立业委会、由居民投票的方式，重新选聘了物业公司，于2017年1月1日正式引入万科物业为小区提供服务，至今万科物业已经续签了两次服务合同，业主们将小区的十年时光，都托付给了万科物业。

“十几年的老小区了，之前开发商的设计已经无法适应现在大家的生活习惯，时间久了小区也有一些设施设备老化、房屋漏水等房修问题。”物业经理李维维表示，物业对小区焕新改造的初衷就是让小区常住常新，不断提升业主的居住体验和生活幸福感，为此万科物业在月荣轩进行了一系列社区焕新改造工作。他介绍到，万科物业一直奉行着“以养代修”的理念，将维修养护做在平时，尽量去延长公共设备的使用寿命。尤其老小区的设备设施，一方面是物业要加强养护力度，另一方面进行维修焕新，比方说，虽然物业定期对小区的灯杆做防锈刷漆，但灯杆内部还是会逐年老化。物业就开展了一场“亮灯行动”，将园区重点区域的50多根旧灯杆拆除，从光照局限的方形灯杆更换成照明面积更大的圆形灯杆，还根据业主反馈意见增设了40多根新灯杆，又重新铺设照明线路超过3000多米。

“亮灯行动”更换灯杆后的月荣轩小区

对于小区的焕新改造计划，李维维还介绍到，物业每年都会和业委会一起持续收集着业主们的意见，把这些问题点都认真整理好，和物业专家团队共同讨论改造方案，制定分批次的改造焕新计划，让小区每一年都有新的可喜变化。

“最初万科物业进来的时候，我们小区的监控几乎全都是瘫痪的，在18年物业给我们修好了二百三十个监控探头，还给每栋楼都装了防高空坠物的摄像头，还有我们小区里小孩们玩的那个游乐区，墙面都老化脱落了，物业就把老墙砖给拆除修整，还画上了一些卡通小动物，特别好玩，孩子们可高兴了。还有老人们最开心的，就是物业把小区中心花园的一个花池，其实平时啊也没有人去注意那么一个小花坛，可有可无的，物业就把花坛拆掉之后改建了一个八角凉亭，这下大家可有地方围着坐一起聊天说话了，老人们也高兴了。”小区业委会主任陈玉顺表示，万科物业进驻后，每年都在为小区进行焕新改造，改到了业主们的心坎里。

资金多方供给，持续焕新有保障

李维维经理表示社区改造焕新需大量的资金支持，在万科物业服务的小区，园区焕新改造资金主要有三个来源，一个是物业自有资金，一个是小区专项维修资金，还有就是小区公共收益。

对于公共收益取之于民、用之于民，保障小区专款善用的方面，他进一步介绍到，“财务透明权益好”是万科物业“五好服务”之一。在万科物业行业推出的“数字服务报告”中，详细展示了“五好服务”各项内容的情况，业主可在万科物业业主专属的“住这儿”APP上查看，其中就包含小区公共收益的详细情况。2021年1月1日起，万科物业在行业内率先宣布，在“住这儿”APP公示全部在管小区的电梯广告收益，包括电梯点位、梯媒类型、应收实收、收益使用等清单明细，方便业主追溯电梯广告收入的支出去向。

数字服务报告进一步公开了除电梯广告外的公共收益情况，包括公共资源点位、公共资源经营收入，归属全体业主收入以及使用的金额，以及物业费支出明细等。

“拿月荣轩来说吧，使用小区公共收益不仅新盖了凉亭，还为全体业主买了一台AED，就是自动体外除颤器。”李维维经理介绍,距离居民最近的物业服务人员，是有条件第一时间开展急救的，月荣轩小区六七千人，老人很多，物业所有一线面客员工都受过专业的CPR，也就是心肺复苏术的技能培训，有了AED再学会CPR，就可以抢在心脏骤停救助的黄金4分钟之内施以援手，万科物业近年有不少这种成功救援的案例。

月荣轩使用公共收益购买的AED设备

“使用小区公共收益和公共维修资金来做社区改造，怎么用好这些钱，我们业委会也肩负着责任重担。”小区业委会主任陈玉顺表示，在与物业公司签订的服务合同中，对公共收益的使用制定了明确的分配规则，之前提到的修建凉亭、购买AED设备就是使用这部分资金完成的。

凉亭让月荣轩业主有了户外休闲好去处

关于资金使用方向，陈玉顺表示每次使用公共维修资金，业委会和物业公司一起给业主发线上问卷、入户走访、在小区设立意见箱等多种形式收集居民需求。业委会还会结合数字服务报告定期公示小区的公共收益资金数额，合理规划资金的使用。

同时，业委会在日常会参与到对小区基础设施的管理工作中，将小区基础设备的使用情况与业主需求对应起来，合理地制定焕新计划，在征得业主大会通过后，才能使用公共收益开工焕新。在施工阶段，业委会还会严格监督物业的工作情况，敦促物业按时保质保量地完成施工，不辜负业主对业委会的信任与支持。

打造智慧化社区，物业服务情更暖

打造智慧化社区，已经成为物业行业发展的新方向，在月荣轩小区万科物业引入智慧科技提升服务效能的同时，将业主的情感及生活需求融入其中，为业主打造有人情味的智慧生活。

老小区焕新颜，改出满满幸福感

万科物业天津第一分公司总经理刘胜介绍说，十多年前万科物业就开始做智慧化，每年都固定拿出一笔专项资金，用来做科技研发和智慧设备的投入。万科物业做的智慧化改造，不是单纯加装智能设备，而是依托30多年的行业服务经验，融合了物联网、云计算、大数据与人工智能等技术，借助智慧服务平台连通岗位人员与设备，以自主研发的灵石边缘服务器实施服务调度，优化整合软硬件，通过数字运营中心达成远程运营管理，凭借“科技组合拳”，营造智慧社区管理生态圈。

出入口改造后小区再也不堵车了

以月荣轩为例，在园区出入口的智慧化改造中，考虑这个出入口每天人流量就有6000人次，物业针对小区大门高峰时间拥堵的情况，结合智慧化设备的应用进行了一系列焕新改造。拆除人行通道一侧的部分装饰墙，参考地铁进出道闸的思路，将原本的1组道闸增加为4组道闸，从原来一条路单通道变成两条路四通道，分别负责园区的出入口的进出；还将万科物业自主研发的多种智能化设备投入到小区，人行摆闸焕新了睿眸和睿开系统，车行通道焕新了“黑猫二号”智慧车行系统，还上线了“易行小程序”，业主可实现刷卡、刷二维码、刷脸无感通行，小区访客、外卖及快递小哥也能通过扫描易行小程序码顺畅进出小区。人行闸机 2 秒内通行，车行 3 秒内抬杆，解决了园区高峰时段进出拥堵的情况。

万科物业还给小区配备了“凤梨一号”24小时自助服务一体机，能提供20多项业务办理，深夜也是随时来、随时办，针对老年人不太会用智能设备，还特别设了真人的在线客服来指导。

月荣轩小区的“凤梨一号”自助终端机

去年小区还安装了万科物业自主研发的“灵石”服务器，让摄像头变聪明，AI监控探头可自动识别包括车辆拥堵、人员聚集、消防通道堵占、外来人员翻越进入小区等多种情况，并及时向物业指挥中心人员发送警报，方便指挥中心调配巡逻人员。

除了这些，万科物业还建有智慧街区E控中心，保洁作业也实现了“人+机械化+智能AI”。这些智能化的应用让小区更安全、更舒适、更便捷，也更有人情味。刘胜总经理表示，在未来万科物业还会研发和投入更多的智慧化应用，让天津老百姓的居住幸福感不断升级。

电台主播在节目尾声表示，月荣轩小区在老小区改造中的成功经验和创新突破，以及在改造资金筹集和使用上的做法，给其他小区提供了范例，同时，打造智慧化社区，也是让老小区迭代升级的很好路径。更要注意去保有人与人之间的那份温情。相信这些经验也会为其他小区的改造提供有益的参考。希望越来越多的老小区都能“逆龄”焕新，不断提升居民的获得感、幸福感和安全感。