海淀朱房2宗宅地纳入第六轮拟供项目清单，起始总价150.3亿元
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乐居财经
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2024-11-28 22:47
乐居新媒体 严明会 11月28日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及6宗地，土地面积约26公顷，建筑规模约60万平方米，上述项目将于2024年12月中旬前供应。
上述项目中关注度最高的海淀朱房2个项目已于清单公布当日发布了出让公告，土地总面积约8.2公顷，建筑规模约20万平方米，规划用途为二类居住用地，起始价格分别为78亿元及72.3亿元。两个项目位于海淀区东升镇，地处北五环至北六环间，临近地铁13号线上地站、清河火车站，交通便利，周边教育、医疗及商业等配套资源丰富。
据乐居新媒体此前报道，海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块和0030地块均为纯居住用地，地形方正，无其它配建。用地总规模8.2万㎡，地上建筑规模19.77万㎡，控高48米。其中：
西侧0029地块用地规模4.27万㎡，容积率2.4，地上建筑规模约10.26万㎡，起始价78亿元；
东侧0030地块用地规模3.93万㎡，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万㎡，起始价72.3亿元。
这两幅地块规模合计近20万㎡，起拍楼面价超7.6万/㎡。从预申请文件来看，朱房村地块未设地价上限，未来售价也会跟着地价走。
朱房村地块隔着万象汇就是海淀北的次新豪宅标杆橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。
朱房村地块商业配套成熟，北面就是清河万象汇，步行可达。出行方面，朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里，不算近。
（上图为朱房村地块区位图）
学区方面，朱房村周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，加上规划的清华附属九年一贯制实验学校，也算优质学区。
产品方面，朱房村地块由于不限价，未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大一些。朱房容积率2.4，限高48米，预计是16F左右小高层产品，按照200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应；
此外，在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，“朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。”地块南侧紧邻清河，滨水而建，希望外立面颜值能成为“河景豪宅”的加分项。
另一方面，随着北京最新出台的高品质，开敞阳台、架空层等能否出现在朱房地块的规划里，打破海淀的“阳台禁忌”，也是接下来重点被关注的一点。
不利因素，朱房地块为城中村改造项目，周边会有大量安置房。朱房村安置体量44万㎡，容积率2.8，控高80米，25F高层，设计居住总户数超6000户。
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