文/乐居新媒体 林振兴

长达22页、9600余字的《北京市高品质商品住宅设计导则》一出台，北京楼市真的变天了。其中，“鼓励在多层住宅设置开敞阳台”，让不少海淀楼盘项目总夜不能寐。

在售楼盘的项目总开始发愁，要是海淀真能开放阳台，自己负责的项目要遭遇新盘“黑科技”的毒打。

正在报规和刚拿地的项目总则暗自窃喜，既然官方在规划和审批上主动开了口子，就说明就能名正言顺用上这些“狠活”。

关于海淀新房到底要不要有阳台，海淀群众们也分为两派，一边是未购潜在业主，要求出阳台；一边是已购业主，强烈反对新项目出阳台。

海淀群众的反对声，有多坚决和强烈？

数月前，北京自规委公示了海开颐海澐颂项目的用地项目方案。10月11日，针对该项目设计图纸，反馈上来了38条意见。其中，有一条意见最带有情绪色彩，“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”

彼时，颐海澐颂开发商只能信誓旦旦回复，“本项目规划设计中住宅均未设置开敞阳台、露台。”

虽然开敞阳台基本没戏，但从颐海澐颂规划图来看，是否会设内置阳台，还存在变数。

据了解，颐海澐颂地处地铁16号线永丰南旁边，总建面22.3万平米，有8.4万平米的配建，约700套房，住宅销售指导价9.3元/平米。

6月初，海开控股单枪匹马以79.17亿元拿下永丰南地块，溢价率1.5%。短短16天后，项目公司北京海开颐和房地产开发有限责任公司成立，注册资本5000万元。

和颐海澐颂一样，最紧张阳台的还属周边的新盘操盘手们。与颐海澐颂直线距离不到3公里的保利建工嘉华天珺也已经报规，有阳台的可能性也不大。

7月底，央企保利发展联合国企北京建工集团，在海淀永丰北以89亿元拿到一宗“回炉”地块，联手打造嘉华天珺项目。拿地后，保利和北京建工一起注册成立了北京建保丰筑置业，二者的持股比例分别为60%、40%。

好地盘上做好项目，保利对这个项目是抱有很大期待的。“天”字系，是保利的高端产品系。嘉华天珺分两个地块，总建面16万平米，有1.4万平米的配建，住宅楼面价5.6万元/平米，1276套房，住宅销售指导价9万元/平米。

眼下，嘉华天珺的烦心事不止“阳台”一桩，它还被设计公司“坑”了。

10月下旬，嘉华天珺被北京市规划和自然资源委员会海淀分局揪出了消防设计问题。它只得重新修改方案，再走一遍流程。方案修改之后，消防扑救场地多了，绿地少了；有些楼栋增加了消防电梯，得房率变低了。

在业内看来，设计导则出现后，“最郁闷”的两个海淀项目，当属保利建工嘉华天珺和海开颐海澐颂，因为它们差一点就能赶上政策好时候。对中海中旅西山观复、香山樾、印香山，倒是没那么多遗憾，毕竟早就开盘，它们已经“认命”了。

有旧人哭，就有新人笑。对于海淀新地块的买家而言，设计导则犹如一场及时雨。因为还未报规，不排除后续项目会出现阳台、架空层、风雨连廊等可能。

眼下，最大受益者当属功德寺两个地块的主人——绿城和越秀。

11月6日，海淀功德寺001地块，吸引6家房企争抢，最终触顶摇号，绿城幸运中签，以总价51.75亿元摘得该地块。功德寺002地块同样触及价格上限，进入摇号环节，最终越秀成为幸运儿，以63.825亿元摇中该宗地。

次日，北京功意房地产开发有限公司成立，注册资本51.75亿元，法人陆建强，是绿城中国全资子公司；11月14日，北京海臻置业有限公司成立，注册资本63.825亿元，法人董毅，隶属越秀地产旗下。

它们注册在同一个地方——海淀上地信息路19号1号楼3层321室。这也进一步坐实了传闻，绿城和越秀要联合开发了。

除了功德寺地块，海淀另外两宗重量级地块也在来的路上。11月27日，北京海淀朱房村出现0029、0030地块预申请，交易起始价合计150.3亿元，受理时间自2024年11月27日起至12月26日止。

是功德寺项目还是朱房村项目，能成为海淀第一个吃螃蟹的人，或许快有结果了。

近几年，楼市下行，北京一些区域的楼盘规划审批的尺度放宽，地产商用送阳台、露台，已经见怪不怪。此举目的是为了让地产商的房子好卖一点，进而拉动土地市场，而购房者也得到了实惠。

顺义、丰台、大兴、石景山、昌平送阳台之风刮得很盛。其中，最牛的偷面积区域，当属顺义。从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南面和北面都双偷设备平台和挑空空间。这意味着这些偷来的面积，是百分百不算产权面积。

顺义星悦时光在“偷面积”上下手十分狠。以77平米的三室两厅两卫为例，得房率约78%，赠送面积21平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成98平米，实际使用率105%。

按照大多数项目80%左右的得房率计算，一套建筑面积约为77平方米的三居室，星悦时光的实际可用面积将比一般情况多出35平方米。若以3.5万元/㎡的平均售价计算，这部分额外面积的价值相当于122.5万元，相当于变相降价。

在朝阳，阳台也成为开发商手中的利器。以取证不久的北京隅·东序160平户型为例，四室两厅两卫，南向的客厅和一个次卧赠送了阳台——不能封闭，赠送一半面积约5.5平米，主卧送了一个L型飘窗5平米左右。

不仅有开敞阳台，朝阳群众甚至能体验上封闭阳台。北京宸园在产品设计上，巧妙运用了“黑科技”，南面全部赠送一半阳台面积转化为室内空间，北面将挑空变为全赠送室内面积，大大提高了得房率。以其165平米户型举例，它大约赠送19.3平方米是室内使用面积。

在业内人士看来，拿地的时候，过高的销售指导价12.5w，让整个房圈为中建智地发愁。但事实上，北京宸园利用阳台偷面积，把得房率做到了90%以上，而二手房的得房率只有70% ，得房率的提高拉平了二者实际使用面积的单价差距。十一后北京宸园开盘，当天取得销售额61.5亿的惊人战绩。

但海淀向来比较严苛，尚未在送阳台上松动。眼下，乘着新设计导则东风，开发商可以名正言顺搞阳台了。