文/乐居新媒体  李奕和

位于明珠湾起步区的横沥岛，因一个项目的到来又火了一把。

继建筑工程设计方案批后公示之后，横沥岛2024NJY-3地块项目的户型图也在近日流出。

这是招商蛇口近两个月前刚拿下的项目，被命名为招商蛇口·林屿境。

9月20日，广州招盛房地产有限责任公司（招商蛇口）以底价10.18亿元拿下横沥岛2024NJY-3地块，扣除456㎡配建后，成交楼面价约1.3万/㎡。

项目地块位于南沙横沥岛凤凰大道西侧、横沥中路北侧，用地面积3.12万平米，容积率2.5，总建筑面积12.36万平米，计算容积率建筑面积7.8万平米。

根据规划设计，项目共7栋住宅，分两个地块进行建设，其中东地块（首推地块）为1-4栋，1栋17层、2栋23层、3栋32层、4栋32层；西地块为5-7栋，5栋17层、6栋30层、7栋32层。

东西两个地块的建筑围合式布局，绿地率30%，地下车位705个，地面车位77个。

该地块在面市之时已备受关注，原因在于，这是一宗“第四代住宅”地块。根据项目地块的规划设计，宗地项目鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。

其中，“大阳台”不超过套内建面的25%计一半计容建面，“空中花园”不超过套内建面的40%不计入产权面积。

通过“大阳台”与“空中花园”设计，达到“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。

要知道，“第四代住宅”以往多见于重庆、成都、武汉等二三线城市，在一线城市还较为罕见。而广州还是首次出现“第四代住宅”地块。

这让外界对项目的期待又增加了几分。

根据流出的户型图，项目分为奇偶层，共打造82-110-125㎡三至四房的6种户型产品。户型的实用率则达到127%-141%。这对许多新规产品，都是难以达到的高度。

具体来看，奇数层的实用率82方户型127%、110方户型137%、125方户型130%；偶数层户的实用率82方131%、110方户型141%、125户型133%。

但新事物的诞生，总伴随着争议。奇偶层与错位阳台设计，让项目的实用率大大提高的同时，也让产品户型动静分区以及隐私性变得复杂起来。

以82方偶数层为例，该户型的空中花园被设置在主卧与次卧外面，而客厅并没有直连的公共阳台。而住户在空中花园的活动，也存在被上层窥探的可能性。

另外，由于偶数层的主卧和次卧设计有空中花园，奇数层户型窗前的视野和采光或也会有所影响。

无论怎么说，超高的实用率和“第四代住宅”的产品对市场的吸引力是足够的，但具体购房者的接受度如何，还有待后续项目入市后的观察。

而且，作为明珠湾起步区的横沥岛，目前可谓是百花齐放的状态，岛上在售及在建设的项目就有十多个，库存量较大，后续入市，招商横沥项目不得不面对激烈的区域竞争。

但相对比之下，新规新产品的招商横沥项目无疑是存在优势的。

值得一提的是，首次在横沥岛打造这样一个产品，无论对招商蛇口还是对横沥岛这个板块，都需要勇气。

如果押对了，招商蛇口在广州市场终于有了突破，而横沥岛经历了近两年的下行后无疑也将因项目重回广州楼市的视野。

但如果后续市场的接受度普遍不高，那又是另一个故事了。

事实上，总部在深圳的招商蛇口，早在1989年就在流花路上盖宾馆，对广州市场也算深耕多年，但对比大本营深圳，却始终存在感不强。

2021年，招商蛇口曾试图通过“搭车”旧改扩大在广州市场的影响，但打那以后楼市下行，旧改市场也有所冷却，其在广州旧改转化的项目并不多。

从目前市场的项目看，招商蛇口在广州，特别在广州市区多为合作形式进行布局。

如位于白云的招商电建南国雍云邸、位于天河的中铁建·招商蛇口西派天河序等。而在南沙等一些离市中心较远的区域反而独立操盘。

实际上，除了最新的南沙横沥项目，招商蛇口还在南沙庆盛板块布局有一个全资操盘的项目，叫招商湾区1872。

2021年，楼市由热转冷的前夕，招商蛇口经过110轮竞价，拿下庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧地块，总价41.31亿，溢价率35.84%，折合楼面价18108元/平。

但项目的入市显然没赶上好时候。招商湾区1872在2022年7首开，价格最初吹风的3万+，首开在2.9万/平左右。根据CRIC数据，项目目前的售价在2.1—2.4万/平。

项目的去化也不甚理想。乐居新媒体查阅广州住建局数据显示，截至目前（2024年11月15日），招商湾区1872（备案名：招商·雍尚湾）住宅已售套数115套，住宅未售套数1023套。据此的去化率为10%左右。

招商湾区1872的开发主体同样是广州招盛房地产有限责任公司。

该公司成立于2021年5月。今年8月，广州招盛的董事、经理由常春变更为赵宇，经营范围也增加了家用电器零配件销售;家用电器销售;电器辅件销售。

作为“第四代住宅”产品，招商横沥项目显然被开发商寄予了更高的期待。

目前项目进展速度，拿下地块没两个月，项目建设已经高出地面。11月16日，项目在南沙、天河、番禺开了三大城市展厅。而据乐居新媒体从知情人士打听了解，项目或将在12月中旬开营销中心，预计12月底开盘。