文/乐居新媒体 林振兴

最近，坊间传闻刘喜涛要调走，赴任保利发展河南任公司总经理。

他是个务实派，抓工作很细。

如果要给他点评一下在京的政绩，保利朝央和煦项目算一个。

拿地一年多时间，保利朝央和煦网签金额共计超39亿元，已远超28.75亿元拿地金额。

在这个楼盘上，保利发展赚得盆满钵满的同时，另外两位股东也沾光了。

时间回溯至2023年9月27日，北京朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-678地块，吸引了34家房企报名参与，其中就包括了保利发展。

最后，成通京置业（上海）有限公司（简称“成通京置业”）通过摇号拔得头筹，以28.75亿元成功斩获朝阳港678地块，成交楼面价5.19万元/平方米，溢价率15%，销售指导价7.8万/平方米。没能摇中地块的保利，随后选择与成通京置业合作，进而获得项目的操盘权。

眼下，随着朝央和煦热销，该项目也造富了一批神秘人，他们跟着保利地产北京公司一起“吃肉”。

该项目开发企业为北京朝实和煦置业有限公司，成立于2023年10月13日，最初是一家纯民营企业，由成通京置业100%持股；去年11月，保利（北京）房地产开发有限公司入股项目公司；紧接着今年1月底，中信信托也入股其中。

目前，朝实和煦置业的法定代表人为刘喜涛，注册资本为305000万元，由保利（北京）房地产开发有限公司持股81.5%，中信信托持股11%，成通京置业持股7.5%。

二股东中信信托是保利发展在北京的老朋友。去年9月，保利发展与中信信托在北京签署了战略合作协议。今年，保利发展将中信信托带进了项目。

例如，保利天汇项目地块，一开始实际由保利联合合作方拿下。拿地后不久，京投发展就宣布退出了地块合作。今年6月，或为了缓解开发压力，保利发展宣布为项目地块寻找合作方。紧接着7月25日，项目的开发主体北京朝新和筑置业新增投资方，确定为中信信托，投资金额84000万元，持股比例14%。

一方面，信托是保利发展在北京的金主；另一方面，它也会吞噬开发商的利润。

相较于中信信托，三股东成通京置业则显得颇为神秘。

外界颇为不解，这家上海房企为何从魔都大老远跑来帝都抢地？为何拍完地又将项目大部分股权以及操盘权让予保利发展？

成通京置业成立于拿地前的2023年8月17日，法定代表人为孙跃雯，注册资本为22875万元，初始唯一股东为京通成置业（东莞）有限公司，后者由南方首度置业（北京）有限公司（简称“南方首度置业”）100%持股。

今年年初，京通成置业（东莞）退出了成通京置业，将66%股权转让予海南泓彦企业管理咨询有限公司（简称“海南泓彦”），34%股权转让予南方首度置业。之后，京通成置业（东莞）于6月21日便离奇注销了。

海南泓彦也经历了多轮股东变更，该公司成立于2020年，初始注册资本200万元，成立之初由珠海睿澜企业管理合伙企业（有限合伙）和珠海睿策企业管理合伙企业（有限合伙）各持股50%。

穿透可知，珠海睿澜由许展嘉和西藏博华企业管理各持股90%和10%；珠海睿策由珠海泓熙股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“珠海泓熙”）和西藏博华企业管理各持股90%和10%。

上述这些股东与保利资本或多或少都有关联。例如，许展嘉和保利资本之间有多家合资企业；西藏博华背后是保利资本；珠海泓熙背后则是保利资本和张德智、邹涛、杨杰等24位自然人。

今年7月，海南泓彦股东发生大换血，珠海睿澜和珠海睿策同时撤出，广州康堃置业投资有限公司和广州嘉佑企业管理有限公司进入，二者分别持股64.9%和35.1%，注册资本也由200万元猛增至15100.1541万元。

其中，广州嘉佑背后仍是是保利资本，它拉来了一位新金主。广州康堃置业背后则是冯舒微和冯炼分别持股90%和10%。

冯舒微在商界是一位女大佬，她是康延集团董事长。康延集团在广州花都、清远等地相继开发了房地产、再生资源、制衣、物流码头、4S店专营店、有机农业，物业租赁等项目，而冯舒微名下还投资了广州市南栎贸易、广州市双栩贸易、广东长信汽车实业、广州市花都供销再生资源、广州市隽昇实业等。

成通京置业另一个股东——南方首度置业成立于2010年，注册资本5000万元，由南方锦道投资咨询（北京）有限公司（简称“锦道投资”）和北京美通高辉投资咨询有限公司（检测出“美通高辉”）分别持股50%，名下有4家存续子公司。

穿透可知，大股东锦道投资由梅青林和郑晋秋分别持股99%和1%，名下还投资了北京泰富酒店管理、北京锦晖泰业商贸服务等；二股东美通高辉则由梅青林、梅青山、苏妍分别持股80%、19%、1%，名下还投资了北京昌宏展贸工程、北京南方泰富酒店管理等。

梅青林与刘喜涛之间也有交集。刘喜涛担任董事长的北京世博宏业房地产开发有限公司，目前由保利（北京）房地产开发有限公司100%持股。值得注意的是，梅青林曾是该公司经理。

这样看来，成通京置业入局北京抢地，更像是保利发展安插的一个“马甲”。

做地产生意的梅青林，现在最为热衷于高尔夫球运动。10月16日，2024冠军联盟挑战赛开启，作为冠军联盟轮值理事长的梅青林出席了发布会。

此外，梅青林名下有5家存续子公司，包括北京融杰上景管理咨询合伙企业（有限合伙）、珠海君和汇智企业管理合伙企业（有限合伙）、北京友朋悦体育文化发展有限公司等。而梅青山名下则还投资了北京信德伟业建筑装饰工程和北京艾科飞扬通信技术。

眼下，保利朝央和煦热销背后，冯舒微、梅青林、梅青山、郑晋秋、苏妍、冯炼等人也是受益者。但能分羹多少，这或许只有刘喜涛等高层心里最为清楚。

朝央和煦位于北京市朝阳区十八里店北桥往东约800米，南侧约100米有地铁——17号线十八里店站。占地面积约1.98万㎡，地上建面约5.54万㎡，容积率2.8，绿地率约30%。

该项目于1月13日取得预售证，共推出394套房源，面积段为115.85-121.49㎡的三房92套，面积段132.46-171.94㎡的四三房302套。据北京住建委期房签约统计，截至11月7日，朝央和煦首批已累计签约351套，签约面积49612.49㎡，成交均价77702.08元/㎡，成交金额38.55亿元，剩余92套。

紧接着4月1日，朝央和煦拿到了第二批预售许可证，本次供应82套普通住宅及341个地下车库。截至11月7日，已累计签约102个车位，成交金额3889.61万元；并签约54个丙二类库房，成交金额1115.54万元。