北京隅东序户型图发布，敞开式阳台能否封闭是关键
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乐居新媒体
徐迪
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2024-11-04 18:13
乐居新媒体 徐迪 公布案名一周后，十八里店朝阳港新盘“北京隅·东序”户型图正式发布。包括95㎡、99㎡、110㎡和127㎡三室两厅两卫，129㎡、149㎡和160㎡四室两厅两卫，以及177㎡和188㎡四屋两厅三卫户型。
其中143㎡和150㎡四居户型为主力产品，两类房源合计337套，约占房源总数的四成以上；此外127㎡三居和177㎡四居也分别有超过百套的供应。整体看来大户型改善产品为主，100㎡以下小户型房源仅50余套。
新规后不少楼盘都做了敞开式阳台，北京隅东序四居户型的南向也有较大面积的阳台，如果能够处理成封闭的室内空间且面积全部赠送，得房率将大大提高。但从户型图来看，这部分阳台被标记为“天空私境”，功能为花园、休闲、健身，大概率是不能做封闭的。
2021年起金隅地产以超百亿元投资布局朝阳港，先后开发了金隅云筑一期、二期和三期。2024年6月25日，又63.8亿元底价摘得朝阳十八里店朝阳港一期1303-686、1303-687地块，总建筑规模12.59万㎡，楼面价50694元/㎡。
其中686地块用途为商品住房，即北京隅东序项目，期房销售指导价7.9万/㎡、现房8.1万/㎡，上下浮动8%。规划建面12.22万㎡，共17栋5-17层的洋房和高层，824套房源，容积率2.8。建成后相当于云筑三期项目规模总和，是近几年朝阳港板块小区规模最大的一块地。
从具体位置上看，项目距离东四环约1.5公里，紧邻地铁17号线十八里店站，有环线和临铁优势，但附近多为规划待建地块，城市界面一般。根据规划，地块所在的朝阳港是朝阳区未来10个微中心之一，聚合约204万㎡高端居住、22万㎡精品商业、4万㎡优质教育资源——包括四所幼儿园、一所小学、两所中学和两所九年建制学校，以及滨水公园等。
现阶段北京隅东序地块周边商业配套也不多，5公里内有亦庄创意生活广场、华联购物中心、燕莎奥莱等，项目东侧规划有一块超12万平米的商服用地或于年内出让，预期可改善项目商业配套缺失问题；教育资源较丰富，基础教育公立学校包括首师大附属朝阳实验小学、西直河小学、朝阳区实验小学博约分校、黄冈中学朝阳垡头校区，以及在建中的人大附中朝阳港分校等。
值得一提的是，与北京隅东序一路之隔的十八里店朝阳港1303-692地块将于下周五完成出让，该地块总建筑规模达12.93万平方米，容积率降为2.7。该地块与酒仙桥和小红门地块捆绑出让，起价就达153亿元，必然会由实力强大的房企摘下，入市后预期将对北京隅东序形成相当程度的竞争。
来源：乐居新媒体
作者：徐迪
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