文/乐居新媒体 林振兴

保利发展北京有一个现房项目悄悄降价，引来了期房业主的不满。

在社交平台上，有和光煦境的期房业主表示亏了100多万，“当时购买指导价为85000元，销售以及合约以及住建委备案根据房屋售价承诺书，在指导价85000元正负不得超于8%。现如今现房96套已经认筹准备开售，定价在7.3-7.6(还不是底层或顶层的特价房)，已经严重违约。”

回想2023年4月，和光煦境期房部分开盘，当日劲销288套，成交金额超28亿元，参与人数434人，去化率达93%。据住建委数据显示，截至今年10月30日，和光煦境期房已签约304套，已签约面积37356.38平米，成交均价83692.11元/平米，成交金额31.26亿元。

现房部分96套房，为1号楼60套（住宅拟售价格87598.731元/平米）和4号楼36套（住宅拟售价格84967.57元/平米），主要为106平米三居室和126平米的四居室。9月26日，和光煦境官方披露，现房开盘售出64套，成交金额5.83亿。

另据住建委数据，截至10月30日，和光煦境现房已签约16套，已签约面积1863.06平米，成交均价75584.08元/平米，比期房均价每平低了超8100元，成交金额1.41亿元，去化率16.67%。

值得注意的是，在国庆前，央企保利发展旗下多个城市项目近日公布了“保价计划”。

与和光煦境几乎同期推出现房的华曦府，则硬气许多，其开发商发布了《关于华曦府项目保价情况说明》称，即日起至房屋交付，我司将为本项目业主所购房源进行价格保护，本项目同类型产品如发生降价行为，我司将根据实际情况进行差价补偿。

之所以，和光煦境现房开始降价，是因为面对海量新房竞争，北京新房产品迭代很快，所以扛不住降价了。

在业内人士看来，项目原来8.5万的价格有一定溢价，提前透支了一部分常营未来的房价涨幅，“其一，楼间距太近了，小区也不大，等同于没有小区环境，挨着朝阳北路噪音；其二，开车有点不方便，朝阳北路早晚高峰比较堵车；其三，学区没有优势，附近学校比较一般；其四，精装修的标准比预期要差。”

此外，和光煦境业主称已多次抓包开发商减配，“楼体侧立面铝板减配被业主抓包，楼体顶冠铝板被业主抓包，园林里的连廊铝板顶棚变露天，这已经是第三次铝板减配被抓包”“装标升级不统一，现房装标升级，期房施工降级”。

更早之前，还有业主称遭遇和光煦境销售骗购。

小刚（业主）看中保利和光煦境总价约1500万、170平米户型，于去年4月11日先付20万认筹金。他称，销售告知为了选到好户型，需要尽量多交意向金，于是4月16日前，他又给保利方账户打了539万，合计559万。当时，保利方只给开了收据，没有签订任何协议。

在交认筹金和意向金前，小刚一开始就告诉保利方其目前没有购房指标，只有等父母投靠过户到北京后才有购房指标，办理投靠至少需35个工作日。销售称，“没指标不是问题，可以买。”

在他选房后，开发商要求4月28日前签署预售合同。预售合同中明确规定无购房指标不得购房，若因此最后未能购房需赔偿房价2%的违约金，且其中注明若客户与销售串通“骗购”需承担所有法律责任。

对此，小刚表示疑虑，但销售不同意延期签订合同，并称，“预售合同不具法律效力，而且最后假设我们没拿到购房指标也可以全额退款，若不退款你们可以去投诉云云。”小刚认为这种说法不负责任且不符合事实，不愿承担违法风险，于4月27日退房。

退房当天，销售告诉他3个工作日退款就可到账。“五一”假期后我们发现没到账再致电询问，被告知因大额退款需要领导签字，所以要到5月25日。5月22日再问，对方回答说如果月底退款到不了就得到下个月上旬了，公司正在走流程。

小刚向朝阳区相关部门留言，希望督促保利尽快把大额意向金退还给我们，并整改其行为。

区房管局回复，关于开发企业违反限购政策售房的问题，经查，开发企业未严格履行购房资格审核材料核查义务，依据相关政策规定，我局已责令开发企业立即整改，对购房资格审核材料进行初步核查，对不符合条件的，不予办理购房手续。此外，关于退房退款问题，经我局协调开发企业，目前开发企业已将收取的钱款全部退还您。

和光煦境的开发企业为北京建保常筑置业有限公司，成立于2022年底，注册资本130000万元，由保利（北京）房地产开发有限公司和北京建工地产有限责任公司分别持股50%，法人兼董事长、经理为刘喜涛。

2023年，保利发展在北京区域的收入为109.60亿元，占比3.17%，不及广东、上海、江苏、浙江、山东、河北、河南、福建、山西等区域。去年工作总结会上，主持工作的保利地产北京公司总经理刘喜涛曾表示：要拿出“第三次创业”的决心，完成2024年发展目标。

保利发展在北京是有压力的。2023年，保利发展在北京斥资102亿拿地5宗，数量仅次于中海。今年，保利发展在北京才拿了一个地块——它联合北京建工地产在7月25日摘得海淀地块，总价89.01亿元，

从北京市场销售金额来看，保利发展与位列第一的中海地产存在较大的差距。今年前9个月，保利发展在北京权益销售额107.97亿元，排名第4位，而中海地产、北京城建、华润置地销售额分别为300.22亿元、133.43亿元和128.57亿元。