文/乐居新媒体 魏薇

正式上任不到一个月，李伟东忙着到北京城建集团的各个下属子公司展开调研。

10月10日这天，李伟东来到了北京城建集团旗下唯一一个地产上市平台——城建发展（SH.600266），结合年度全面从严治党工作考核现场检查开展专题调研，城建发展党委书记、董事长储昭武一同参与调研。

第二天，星悦时光营销中心及美学空间首次亮相。这是城建发展近期的重点项目。

星悦时光拿下预售证这天赶上了好日子：930新政当天。10月1日，项目顺势开启营销中心试运营及首批VIP客户排卡。

开放仪式上光影交错，人头攒动，主办方设置了毕加索版画展和交响乐表演。到场的有集团领导、当地各大媒体、邀约客户等百余人。文章发出后，有人在公众号下面评论：全是媒体，没客户。

同时，星悦时光官方发出了到访数据：日均接访100 组、试运营2周接访破千组、2周排卡破百组、60%首访排卡率。

产品定位上，星悦时光以改善高品质打造刚需户型，意在让年轻人用刚需的价格，体验改善的生活。设计了建面约77平、87平、107平一共3个面积段4个户型。

2个居住地块共规划23栋住宅楼（其中北地块11栋住宅楼，南地块12栋），7-11层，容积率1.6；整体规划了864户（北区376户，南区488户）其中，77㎡户型占比28%；87㎡主力户型占比60.3%；107㎡户型占比10.4%；72㎡的户型占比1.3%。

首开楼栋预计为北区1#、5#（三单元）、8#、9#、10#，总价区间约240万-380万。项目预计在2027年9月底交付。

星悦时光的入市将顺义新房带进了“零公摊”甚至“负公摊”时代。该项目一次性赠送了“飘窗 设备平台 挑空 阳台”，几乎使得每个户型的可使用率都达到了100%以上。

建筑面积约 77㎡的三室两厅一卫，套内面积占比78.17%左右。南北有两个挑空和设备平台，南边还有1个封闭阳台，侧面有4个飘窗，实际使用面积变成了97.11㎡，实际可使用率105%。

建筑面积约87㎡的三室两厅两卫中间户，套内面积占比约78%，中户拓展面积约18.74㎡、边户约22.23㎡，南北有3个挑空和设备平台，南面有1个封闭阳台，边户侧面有2个飘窗，中户的实际使用面积约106.29㎡、边户约110.4㎡，中户实际可使用率99.6%、边户103.5%。

建筑面积约107㎡的四室两厅两卫，套内面积占比约81.57%，南北有4个挑空和设备平台，南面1个封闭阳台，侧面4个飘窗，实际使用面积约128㎡，实际可使用率101.5%。

按照大多数项目80%左右的得房率计算，一套建筑面积约为77平方米的三居室，星悦时光的实际可用面积将比一般情况多出35平方米。若以3.5万元/㎡的平均售价计算，这部分额外面积的价值相当于122.5万元。这相当于一种变相降价。

顺义不仅卷产品，还卷速度。

星悦时光所在地块为城建发展和苏州南山新吴房地产开发有限公司（简称“南山新吴”）在今年6月27日拿下。9月3日取得规划许可证，9月19日取得施工许可证，9月30日取得预售许可证，五证齐全仅用了95天时间。

9月21日项目首次亮相暨案名发布、城市展厅开放，至10月1日营销中心启动试运营并启动排卡，仅用时10天。

77平、真三居、总价200多万就能上车，这些因素叠加起来，对于刚需买房一族的诱惑力很大。

从地理位置上来看，星悦时光稍有欠缺。距离最近的15号线顺义站，距离约7公里，开车需18分钟。距离规划中的R4号线临河站2公里，前不久，R4线进行了二期环评，计划明年开建，2028年底通车。另外，星悦时光附近较为荒芜，周边还有不少待开发区域，配套还未完善，且存在不少回迁房。

有购房者在社交平台表示，在星誉BEIJING和星悦时光之间，选择了前者，因为南向有地铁，周边什么都有，星悦时光有点荒了，周围都是回迁房，以后卖不上价。

周边的环境不足，星悦时光在项目环境上下了不少功夫。社区大门整体宽约60米，近两层楼高，黑色金调的配色显得非常气派。入口还设置了环岛式落客区、中央环岛设置了艺术景观和跌水水景。社区内还带有近2000平的庭院会所，而这一般是豪宅项目才有的配置。这也是区域内首个带会所的新盘。

今年上半年，城建发展的销售面积与销售额同比都大幅下滑。营业收入65.2亿元，同比下降33.10%；归母净利润-1.38亿元，同比下降128.46%。

合作方南山新吴的母公司是南山控股（002314.SZ)，这是南山控股首次在北京拿地并开发项目。

拿下地块后，二者于2024年7月10日注册成立项目建设单位：北京城建南山置业有限公司（简称“城建南山”）成立，城建发展持股51%，南山新吴持股49%。

南山控股的支撑性业务是房地产开发，2023年，其房地产业务的营收占比超过60%。2024年上半年，南山控股实现营业收入27.23亿元，同比下滑65.54%，净利润亏损1.18亿元，同比下滑-563.76%。

顶着业绩亏损的压力，南山控股在项目公司成立不久后向城建南山提供财务资助，资助金额为5.78亿元，资助总额度不超过9.46亿元，目前已使用额度为6.83亿元。资助资金主要用于支付土地价款、工程建设支出等，资助期限设定为三年。

公告中，南山控股并未提及利息问题，南山控股或其子公司还将为城建南山提供不超过2.94亿元的连带责任担保。