文/乐居新媒体 严明会

刚过不久的10月13日，深业鹏基八卦岭旧改首发项目——深业上林苑迎来了开盘。

在国庆黄金周余热未过的深圳楼市，这个主打小面积商务公寓项目的入市，没有引起太大的关注。项目首开情况如何，一时成为谜团。

深业鹏基南方集团（包括深业鹏基(集团)有限公司、深业南方地产(集团)有限公司）的官网，甚至深业上林苑官微，都没有披露项目的首开情况。

直到三天后（10月16日），深业上林苑首开的战报才姗姗来迟，出现在了尊地股份官网新闻中心一栏。这是一家地产营销代理公司，深业上林苑项目正是由其所代理的。

尊地股份是这样表述的：

“不负一城厚爱，福田核心资产——深业上林苑公寓劲销133套！燃爆市场！”

内容里面，还配有一张深业上林苑的开盘捷报。

深业上林苑卖了多少，恐怕只有开发商清楚。不过，眼下的行情，许多开发商为了让项目开盘不太难看，都玩起了数字游戏。

乐居新媒体查阅深圳市房地产信息平台的数据，深业上林苑项目预售总套数311套，预售总面积15458.57㎡，截至10月24日，项目显示已签认购书的房源为18套。据此计算的去化率为5.8%左右，不足一成。

而如果按照深业上林苑捷报上的数据，开盘去化率至少去到四成。

深业上林苑项目位于深圳福田园岭街道八卦岭片区，由旧改而来。

园岭街道八卦岭上林苑城市更新单元曾列入《2017年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，2018年，福田区城市更新局发布该城市更新单元规划（草案）公示，由深业鹏基（集团）有限公司（即“深业鹏基”）申报立项。

深业上林苑项目总建筑面积约6.3万㎡，主推户型为40-97㎡ 1-3房公寓，且近八成为40-55㎡的小面积户型，约3.6m层高，建筑楼层为地上36层，地下3层。交楼时间预计2025年7月31号。

项目对外宣传的一大亮点，是开发商提供了返租政策。具体而言，开发商将对公寓进行统一运营返租五年，年化率为 5%，并且网签后会一次性返给业主。

但实际上，这里的统一运营返租并不是针对所有的房源，而是指定楼层28-31层的公寓。

乐居新媒体根据深圳市房地产信息平台的套房信息统计了一下，项目的28-31层，每层的房源为26套，总房源数为104套。

也就是说，这104套房、占总房源数33.4%的房源才是开发商统一运营返租的房源。

另外，在尊地股份网站10月16日所披露的项目开盘战绩内容，里面提到“统一运营楼层已售罄”。

但乐居新媒体查阅深圳市房地产信息平台数据显示，深业上林苑28-31层已签认购书的房源仅为12套，分别为28层5套、29层5套、30层1套、31层1套。

深业上林苑的开发主体，全称为深圳市深业鹏基上林苑投资发展有限公司（深业鹏基上林苑投资），该公司由深业鹏基（集团）有限公司（深业鹏基）100%持有，深业鹏基则由深圳控股全资持有。

深业鹏基的董事长为王明峰，总经理为臧健。这两者，同时也是深业南方地产（集团）有限公司（深业南方）的董事长和总经理。

实际上，深业鹏基、深业南方集团也被组合称作是深业鹏基南方集团。

在9月28日，深业上林苑“金至·云上”实体展示空间启幕现场，王明峰就是以深业鹏基南方集团党委书记、董事长的身份出席的，与他同行的，还有党委副书记、总经理臧健。

据了解，早在2011年11月，在深业集团的总体战略部署下，深业鹏基、深业南方两家公司整合为“深业鹏基、深业南方集团”，实行两块牌子、一套班子的运作。

整合后的深业鹏基南方集团旗下拥有控股、参股企业30多家，其中，房地产开发企业近20家，项目遍布广州、深圳、惠州、东莞、顺德、河源、长沙、泰州等地，累计开发面积超过1000万㎡，在深圳拥有物业租赁面积近40万㎡，现有土地储备用地面积近220万㎡，规划建筑面积550万㎡。

截止2023年底，深业鹏基、深业南方集团总资产合计371.91亿元，净资产95.34亿元。

深业鹏基南方集团的官网显示，除了深业上林苑，该集团近几年在深圳开发的主要住宅项目则有深业云海湾和深业云筑。

其中，深业云海湾位于前海桂湾片区，占地面积约5.13万㎡，建面约21万㎡，总户数1887户。项目共8栋25-48F住宅塔楼，其中5栋商品房、3栋人才房，商品房产品为106-183㎡的三至四房。

深业云筑位于光明中心区，南环大道与长春路交汇处。项目分两期开发，一期用地面积约3.02万平，计容建筑面积13.06万平；二期用地面积1.85万平，计容建筑面积8.96万平。共由14栋高层住宅组成，总房源共1546套。

两个项目最早的在2022年已经开盘，但都曾被爆出过不同程度的问题。

深业云筑一期从2022年底开始交房，被业主爆出墙面不同程度开裂、补缝，楼道破损以及飘窗、卫生间、停车场漏水等问题。而深业云海湾也在去年10月，被爆出因对人才房以及部分商品房楼栋进行减配，外立面设计颜色搭配、用材等不同，引发业主的不满。

这两个项目，深业云筑开发主体为深圳市深业明宏地产开发有限公司，由深业鹏基实际操盘和控制。深业云海湾的开发主体则为深圳市云湾置业有限公司，由深业南方实际操盘和控制。