文/乐居财经 徐酒眠

错过风口期，国资物企冲击IPO也免不了“Hard”模式。

10月16日，深业物业再次向港交所发起冲击，更新了第四份招股书。屡败屡战，执着如斯，此番递表能否等来回响，成功在香江口岸登陆？

深业物业全称深业物业运营集团股份有限公司，隶属于深圳国资旗下的深圳控股(00604.HK)。

“资产整合后，就会推动物业上市”，早在8年前的一次业绩发布会，深圳控股董事长吕华等管理层们就首次透露了分拆物业上市的想法。

但此后几年，相关工作似乎按下了暂停键。直到2020年财报，深圳控股再次提上日程：要加速发展城市运营服务业务，在未来五年运营收入规模达到目前3-5倍水平，并在合适时机将城市运营业务分拆上市。

2021年，深业物业为这一计划按下加速键：

1月，注册资本从3000万元增加到了6000万元；

3月，公司名由“深业集团(深圳)物业管理有限公司”更改为“深业物业集团有限公司”，之后总部搬到深业泰富广场；

9月，“以股易股”收编了6家兄弟公司，以此引入了深圳控股旗下的泰然集团、深业置地、泰富物流和农科集团作为新股东，合计持股50.53%，同时注册资本进一步增加至1.21亿元。

至此，筹备工作基本完成。但也是自2021年下半年开始，地产行业下行，打在物业股身上的高光开始暗淡，估值掉头回落，曾经蜂涌的资本随之大撤退。而深业物业正式递表又等了一年，直到2023年2月24日深夜，其才首次在港交所披露招股书。

大环境不佳，背靠国资的深业物业上市之路一波三折。首次递表失效后，2023年8月28日、2024年3月28日又两度刷新招股书，但均又到期失效。

事实上，今年2月深业物业上市计划已取得了突破性进展，即获得了境外发行上市备案通知书，据此其拟在港股上市并发行不超过5198万股股份，备案通知书有效期限为12个月。

几乎同时进入这一步流程的还有两家地方国资物企，泓盈城市服务和经发物业，它们分别在今年5月、7月已成功上市。而深业物业在招股书再次失效前，仍未等来通过聆讯的消息。如今再次递表，掐算“放行条”的有效期，已不足四个月。

从规模来看，深业物业的体量远在泓盈城市服务和经发物业之上。

数据显示，截至2024年6月30日，深业物业的总签约建筑面积约为9230万平方米，在管总建筑面积约8920万平方米。同期，泓盈城市服务和经发物业在管面积分别为1170万方、1553万方。

深业物业的问题在经营成色。摊开深业物业的最新招股书，营收增速较慢、盈利表现平平，以及应收款与金融资产计提减值等，是其上市前途难测的内部因素。

作为深圳的一家地方国资物企，深业物业身上的标签十分明显，大湾区业务浓度高、押注城市和产业园板块，不过这些特点从某种程度上来说也是其发展困境。

2021、2022、2023年，以及2024年中期，深业物业总收入分别为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元，以及14.1亿元，同比增速分别为9.1%、15.5%、9.8%，以及9.8%。

报告期内对应整体毛利率分别为13.0%、14.4%、15.7%，以及15.7%；净利率分别为3.5%、5.1%、5.9%，以及6.6%。

盈利水平在较低水平徘徊，与其业务分布有关。

城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务，是拉动深业物业发展的三驾马车。其中城市及产业园服务营收占比逐年递增，但毛利率较低，2021、2022、2023，以及2024年中期分别为8.4%、11.5%、13.9%、及13.4%

住宅物业管理服务毛利率也较低，同期分别为11.5%、9.6%、10.7%，及10.3%；盈利水平相对较高的是商业物业运营及管理服务，报告期内毛利率分别为23.0%、26.2%、 26.1%，及27.3%，但营收占比最低，这些年一直未曾突破24%。

冲击IPO，深业物业有意降低对关联方的依赖。2021、2022、2023年，以及2024年中期，其来自关联方的在管建筑面积占比分别为27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈现下降趋势。此消彼长，但第三方项目面积占比提升，并没有带来对应的营收和利润增长。

报告期内，深业物业来自独立第三方贡献的营收占比分别为56.6%、55.9%、54.7%，以及54.5%，不增反降。

盈利表现方面，其向关联方提供服务的毛利率分别为21.6%、23.3%、23.9%，及23.7%；而向独立第三方提供服务的毛利率分别仅有6.4%、7.4%、8.9%，以及9.0%。

最近两三年，市场及投资者对物企的要求逐渐转变为“真实的利润”，其中对应收款关注度提升。

2021、2022、2023年，以及2024年中期，深业物业分别录得金融资产减值亏损净额1050万元、1050万元、760万元，及1370万元。其中，2024年中期同比激增341.9%，不是一个好信号。深业物业解释称，这主要是贸易应收款项大幅增加，尤其是结余超过一年的第三方贸易应收款项。

截至2024年6月30日，深业物业贸易应收款约为7.14亿元，其中关联方占比35.01%，第三方占比64.9%；期内减值拨备约7680万元，贸易应收款余额6.35亿元。

值得注意的是，深业物业关联方应收款周转天数为独立第三方4倍多。2021、2022、2023年，以及2024年中期，其关联方贸易应收款项的周转天数为324.9天、206.6天、248.4天，及284.2天；而来自独立第三方的为38.3天、51.9天、54.9天，及59.5天。

管理层们擘划了一个宏伟蓝图，要在“十四五”期间将物业集团打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。

筹备IPO，深业集团管理层为深业物业擘划了一个宏伟蓝图，在十四五期间的奋斗目标中，是要将其打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。

收官期就在明年了，要实现这一目标的压力陡增。尤其是营收额，或的确需要上市来助力，毕竟最快的增肥方式还是收并购。

深业物业表示，估计将收到全球发售3.984亿港元。其中在未来三至五年，将通过向各目标公司投资约人民币2860万元至人民币6500万元，收购6-7间目标公司，以巩固市场地位，形成协同效应。