克而瑞张燕：未来有望通过养老REITs发行补足产业链最后一环
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乐居财经
徐迪
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2024-10-16 16:08
乐居财经 徐迪 10月16日，2024中国房地产业协会康养分会成立暨第八届地新引力康养论坛峰会在上海举行，主题为“优化存量，让老年人住的更好”。直播》》
克而瑞集团CEO张燕在《2024康养不动产投资、消费与发展趋势》主题演讲中提到，文旅和康养是需求复苏甚至需求升级引导的投资加速，这种多元投资又加速形成了新的多元消费场景，反向促进投资，形成正向循环。所以我们把2024年又被称为“银发经济元年”。
康养不动产作为养老产业中的载体，承载着养老居住服务等多样功能的落地。政策层面上，养老已经上升到国家战略，今年以来多地养老金融产业扶持政策的实际落地。
养老投资的多元化格局已经初步形成。在投资主体中，国央企和民企比例基本相当，但国央企的投资增速非常明显，截止到2024年9月份同比增长了31%；地方康养平台一方面持续在新建，而更重要的是养老投资项目正在加速落地。
投资企业当中房企作为较早参与的主体，但是目前由于经营压力收缩的比例在增加，截止到今年9月，房企养老投资同比下降了32%；险资开始及时补位，而且增速较快，截止到今年9月份，险资投资项目数量增长超过四成。
连锁化是未来的一个发展趋势，包含护理型企业已经开始加速市场拓展，2024年的1-9月份连锁的护理企业同比增长了29.6%，目前的方式多以公建民营为主。
在源头端，康养土地的供给量价齐升。2023年康养土地无论是成交幅数还是建面都大幅在放量，两者同比增长都超过了五成，而且楼板价持续稳中有升；单幅地块面积呈现出小型化的趋势，虽然地块的投资增速很明显，但在单个项目的投资上还是保有比较谨慎的趋势。康养土地的供给主要集中在4大区域，其中，长三角占比非常突出，超过了四成。
把整个康养服务产品分为两个维度，一个是以普惠型养老为主，由国家来兜底；另一个维度则是品质型“享老”，主要通过市场化供给。
未来康养不动产变化从资产运营的角度可以看到三个趋势发展：
首先，存量焕活是未来拓展的方向。包含社区闲置的存量物业，可以改造为社区养老机构；城市商办物业转型为养老公寓；政府平台下的闲置存量物业，通过公建民营引进优质的养老运营商。以不同类型的养老产品盘活存量资产的同时，也增加了养老市场的有效供给。
其次，“康养+”的趋势越来越明显。品质型养老社区康养加传统的住宅社区，康养加文旅。尤其是将传统的住宅社区导入康养的服务，已经有一些企业开始率先进入到这个领域当中，对于目前存量土地开发和存量大盘去化都是值得尝试的方向。
第三，随着康养市场投资消费的活跃度增加，资产的流动性也随之而增强，收益率稳定，未来有望通过养老REITs的发行，跑通整个资产运营的退出路径，并且更为多元，补足产业链的最后一环。
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