文/乐居新媒体 林振兴

金秋时节，城建发展发布金房节16盘联动视频，包含14个北京项目，主打盘多有气势。其中，望京国誉府的去化率和回款，在城建发展北京项目中排名垫底。

作为望京国誉府项目董事长的刘露军，看到这个数据，或许心里并不是滋味。

在城建发展内部，52岁的刘露军身兼数职，包括公司监事、总经理助理兼北京世纪鸿城置业有限公司董事长。刘露军不仅熟悉北京市场，他还曾是北京城建重庆地产有限公司董事长。

今年年初，刘露军陪同城建发展董事长储昭武到望京国誉府项目调研时。储昭武一再强调要，“全力以赴推进项目销售进度。”但三个季度过去，刘露军操盘的这个望京项目却不见有多大起色。此外，他担任法人的多家城建发展子公司还因为房屋质量问题，被购房者接二连三告上法庭。

据北京住建委期房签约统计，截至10月14日，望京国誉府（备案名：望誉佳园）共推出234套房源，累计签约47套，去化率20%，已签约面积8743.79㎡，成交均价90354.54元/㎡，成交金额为7.9亿元。

望京国誉府是上市公司城建发展旗下的楼盘，母公司北京城建集团是北京市政府全资拥有的国企。该项目的施工单位为北京城建亚泰集团有限公司——民营资本持股70%，国有资本持股30%。

2023年6月16日，北京城建以34.5亿 1.2万㎡现房销售面积竞得朝阳奶西村315-1等地块，住宅楼面价约6.19万元/㎡，溢价率15%。从时间上推算，它是前董事长常永春调任北京城建集团之后，在京拿的第一个项目。

望京国誉府在1月24日开盘后，发出了一张热销海报，劲销14.58亿元。如果这个数字属实，它大概认购了80套左右。至于数字真假，只有开发商心里清楚。

另据望京国誉府公示的规划设计方案，总建设用地面积39830.411平方米，10栋楼298户，容积率1.4。这是一个纯改善的楼盘，面积段在180平到220平。5号楼220平户型，2个单元总共32套房，得到现房才能卖，其余期房可售量为9栋楼234套，户型为180-200平。

眼下，北京不少楼盘或主动或被迫降价，但望京国誉府的价格依旧坚挺，咬死了9万元/平米的均价。

不降价，不一定就卖得不好；降价，也不一定就卖得好，望京国誉府就是一个例子。它周边的新房竞争异常激烈，往南依次是中建宸园、望京樾和望京云尚。

2022年中，首开金茂望京樾拿地价格每平约4.4万，中建智地拿地价格约每平约5.3万；2022年底，金隅望京云尚拿地价格每平约4.7万；时间来到2023年中，望京国誉府拿地价格每平约6.2万。加上，国誉府西侧需要配建商业，以及还有环卫设施用地，成本又上来一大截，这或许是望京国誉府硬扛着不降价的原因。

产品上，与望京国誉府一路之隔的中建宸园，由中建智地开发，有洋房有叠拼，洋房170,210平纯四居，别墅上叠320平 下叠400平（建面），开盘价直接干到8万9，豪装交付，还没有到正式对外开盘的时候就基本上都卖完了；望京樾由首开＋金茂联合打造。102平三居，120/150平四居室，开盘价8万到8万5，精装交付，25年6月交付；望京云尚由金隅地产开发。138/162平三居室，148/167平四居室，开盘价8万5左右，精装交付。

另一方面，望京二手房价格今年也在持续走低，核心区几个标杆小区包括保利中央公园、融科橄榄城等，相较去年同期跌幅均在10%左右。有分析认为，望京国誉府指导价8.9万元/平米，加5500元的精装包，均价9.4万元/平米，在望京二手房和即将入市的新房的双重夹击下，去化可能会更难。

据乐居财经了解到，望京国誉府项目开发主体为北京世纪鸿城置业有限公司，成立于2008年1月25日，注册资本为5000万元，由北京城建投资发展股份有限公司（简称“城建发展”）持股100%，法定代表人兼董事长刘露军，他是去年3月刚上任。

7月，刘露军收到一纸任命令，继续连任城建发展监事会职工监事，任期为三年。去年，他在城建发展任职工监事的薪酬为4.13万元。

刘露军在1972年7月出生，毕业于北京大学工商管理专业，他现任城建发展监事、总经理助理兼北京世纪鸿城置业有限公司董事长。

在城建发展工作十多载，刘露军在不同岗位历练过。2009年至2012年，他任城建发展策划部经理；2012年至2016年，他担任城建发展经理助理兼北京城建重庆地产有限公司董事、总经理、党支部副书记；2016年至2018年，他升任北京城建重庆地产有限公司董事长、党支部书记；2018年后，他还担任过城建发展政策研究室主任、研发中心主任等职务。

2008年，清华大学出版社出版的图书《土地招拍挂与竞买：土地竞买理论与案例详解》的作者为刘露军。作者简介中介绍，刘露军彼时任城建发展项目拓展部经理，致力于房地产市场研究、项目策划和项目拓展工作，先后参与数十个房地产项目的竞买和收购工作，包括2006年中标广渠路36号地（46万平方米），2005年摘牌石榴庄住宅项目（22万平方米），股权收购动感花园项目公司（12万平方米）等。

此外，据天眼查显示，刘露军还曾是北京康路医药信息咨询有限公司的二股东，持有33.3333%股权，目前该公司已吊销。

去年开始，刘露军开始担任城建发展多家子公司的法人，包括北京城志置业有限公司、北京城茂未来房地产开发有限公司、北京城建兴泰房地产开发有限公司、北京城和房地产开发有限责任公司和北京城茂房地产开发有限公司。

其中，城茂未来被购房者起诉了。据乐居财经了解，城建发展是城茂未来的大股东，持股48%。

事件起源于，2020年12月17日，城茂未来公司与金先生签订《北京市商品房预售合同》，后者购买位于昌平区某房屋，预测建筑面积144.21平方米，总价款7837386元。同日，金先生（甲方）与城茂未来公司（乙方）签订《委托精装协议》，约定由甲方委托乙方对案涉房屋进行室内精装修，工程价款为976840元，协议约定乙方于2021年12月31日前向甲方交付完成室内精装的商品房。

但金先生认为，城茂未来公司未按约定时间完成装修，迟至2022年5月30日，他验收房屋时仍存在阁楼的天窗电动调节器未安装、室内楼梯台阶悬空未整改、卫生间沐浴未安装完全、电源线网线未安装完毕（缺插座）、房间卫生未打扫等诸多问题，他认为严重不符合约定的精装标准，难以验收通过。遂金先生将开发商告上法庭，要求城茂未来公司赔偿因逾期装修给他造成的损失。

法院认为，涉案房屋确实存在部分装修项目未完工的情况，经金先生催告，城茂未来公司在合理期间内仍未完成，金先生有权要求其承担逾期交房的违约责任。最终法院判决，北京城茂未来房地产开发有限公司向金先生支付逾期交房损失20000元。

此外，城建发展全资子公司——城建兴泰房地产也因为房屋质量问题，被购房者告上法庭。

常某、马某是城建兴泰房地产承建的房山区长阳镇城建广悦居5号楼xx顶层房屋的住户。自2018年8月起，因该楼栋顶层上面的消防管道存在砂眼，导致他们房屋的门厅、次卧室漏水，将原告门厅、次卧室的房顶、墙面、次卧室内混凝土横梁墙皮脱落、门厅及次卧室木地板、衣柜、鞋柜被浸泡。为损失赔偿问题，他们将开发商告上法庭。法院判决，北京城建兴泰房地产开发有限公司赔偿常某、马某各项经济损失31779.85元。

不止于此，还有购房者李女士因为墙体开裂，将城建发展另一家子公司——城和房地产告上法庭。最终，法院判决，城和房地产对该购房者名下房屋西向两间卧室阳台的三面墙体和窗户出资进行维修。