程鹏：引入房屋长期维护修缮计划表，形成永居意识
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乐居财经
李兰兰
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2024-10-15 15:23
乐居财经 李兰 10月12日，美丽中国•阳光社区共建大会暨一应云阳光社区共建联盟（2024）年会在深圳举行。
北京林业大学经济管理学院程鹏发表了题为《好房子背后的好服务——阳光透明的物业管理体系是基石》的主题演讲。他表示，物业行业高发纠纷的根源之一在于早期设置物业管理体系的时候，整个权责体系是不对等的。
他认为，物业管理应该是一个市场机制的行为，但是在市场化过程中存在市场机制失灵的情况，没有相关制度去约束各方的行为，最后导致市场机制的潜规则督导行业运转。所以在失灵的环节，政府适度的干预或者介入是必然的选择。如果政府不做适度干预，最后的结果是房子老了，物业公司撤场了，所有资产的损失都由业主来承担。
干预过程中要逐渐形成业主的永居意识，也要达成三方共识：业主的财产根本不是以房子的形式存在，是以楼的形式存在的，是大伙合伙买了一个楼，这个楼的好与坏决定其资产的保值增值能力；另外，业主在看待物业公司的时候，以前是以消费的视角来看待物业服务，但慢慢会发现，其实是大家合伙买了一个楼，每个人都是这个楼的投资人，共同把房子维护好，发挥各自的作用，这个房子就保值增值了。
随着房子年龄越来越大，物业费的支出结构也在发生变化。物业管理的本质在于对设备设施的有效管理和维护，以确保物业的正常运行和价值。这也一直是主导物业行业的管理逻辑，如果没有遵循这个基本逻辑，所有的工作都聚焦物业服务，最后的结果可能是这个房子30年后已经不住了。“如果当前维护体系没有有效规范，你敢想象30年后你的房子能作为正常资产传给孩子吗？这是当前我们整个国家物业管理体系迫切需要解决的问题。”
程鹏指出，存量时代，物业公司的专业价值体现在对房子可持续性的维护方面，需要制定详细维护计划规范，但当前，房子并没有长期的维护、维保、修缮计划表，存在很大的不确定性。
以前各城市是以服务等级来确定服务费用，但是随着存量时代来临，不能用增量时代的逻辑考虑，要在服务等级上逐渐引入房屋长期维护修缮计划表，以适应房屋老化和业主对永居品质的日益关注。
“阳光透明指的是什么？比如业主作为物权的主体，有权利知道其所住楼宇所有设备设施运转的情况，公共收益资金必须做透明公示，钱怎么花需要开业主大会。”程鹏说。
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