文/乐居新媒体  李奕和

今年8月，位于深圳龙华区的深物业澜湖时代取证入市。

在此的两个月前，项目的城市展厅开放，带头出席活动的，是深物业集团总经理王航军。深物业集团董事长刘声向，并未现身，他在几天前，刚带队到国贸美生活公司开展调研。

国贸美生活公司，是深物业集团旗下国贸物业（深圳市国贸物业管理有限公司）100%持股公司。物业与地产开发，深物业集团的一二把手，各自忙活。

澜湖时代的入市，带着“一股杀气”。在开盘之初，项目就传出放风价3.5万起。这个价格创下近五年深圳龙华新房价格新低，也因此，澜湖时代也被称为是深圳龙华的新一代“卷王”。

深物业集团所打造的澜湖时代，是总建筑面积超60万平方米的大盘。项目最初来自观澜蚌岭旧改，最早在2016年12月纳入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》。由深物业集团在2019年以市场化并购方式拿下。

项目更新单元面积12.8万平方米，建设用地约6.8万平方米，拆除房屋12.3万平方米，项目总建筑面积约62万平方米，其中计容面积约44万平方米，计划总投资逾80亿元。

澜湖时代共分6个地块开发，3块住宅用地、2块产业用地、1块公寓用地，住宅用地将开发澜湖时代·景悦府、澜湖时代·景愉府、澜湖时代·景怡府，产业用地打造澜湖时代·智造大厦、澜湖时代智慧大厦），公寓用地则为澜湖时代御景苑，项目是集产业生产研发、住宅、公寓、商业街区于一体的产城综合体。

8月13日，澜湖时代景愉府取得预售证，首推共3栋住宅，面积段为73-115㎡的2-4房户型，共590套住宅房源，批准面积为5.07万平方米。据悉，项目备案价41356-50756/㎡，均价约4.7万/㎡，网传折后3.5-3.8万/㎡。

此次推售的澜湖时代景愉府，属于02地块，总占地面积约1.26万㎡，总建筑面积约10.57万㎡，计容建筑面积约7.32万㎡，容积率5.76，绿化率40.01%。项目由3个单元组成，其中1栋1/2单元总高50层，1栋3单元总高38层。总规划774户，其中回迁房182套。

项目的价格，是多重因素影响下的结果。首先，从项目位置看，澜湖时代位于龙华观澜东北，与东莞塘厦交界，在地段上较为偏远。交通通勤，项目目前距离最近的地铁站是4号线松元厦站约2.6公里，而离建设中的地铁22号线桂花站也有约1.4公里的距离。居住氛围上，项目周围大部分是工业区、旧村，城市界面仍有待完善。

从产品设计看，澜湖时代景愉府打造73㎡的2房1卫，85㎡的3房1卫，95㎡的3房2卫，115㎡的4房2卫户型，在各地纷纷出台建筑新规，得房率大大提高的背景下，产品户型竞争力偏弱。如73㎡的2房，95㎡的3房，对刚需客群而言，实用性并不强。此外，作为郊区的住宅产品，澜湖时代景愉府的容积率也达5.76，一定程度影响了居住的舒适性。

据市场传出的消息，前段时间，澜湖时代迎来了又一次的降价，项目在备案价基础上打出了72.25折，折后均价3.39万/㎡，折后单价2.98-3.66万/㎡，最低达到了“二字头”，总价221-421万/套。

然而，虽然价格很卷，但项目的去化一般。深圳市房地产信息平台数据显示，澜湖时代景愉府预售总套数590套，截至10月14日，项目已备案、已签认购书14套。当中，二单元已备案2套，已签认购书2套；三单元已签认购书10套；一单元则全部为期房待售状态。

也就是说，两个月时间，澜湖时代景愉府卖了14套房源，去化率约为2.4%左右。

眼下民营房企的流动性危机仍未过去，澜湖时代的一大优势，是有着深圳国资的强大背书，但实际上，项目也并未由深物业集团完全持股。

项目的开发公司为深圳市荣耀房地产开发有限公司，其由深物业集团（深圳市物业发展（集团）股份有限公司）持股69%，深圳市心海荣耀房地产开发有限公司持股30%，另外，四川信托有限公司持股1%。

深圳心海荣耀房地产是深圳心海控股（深圳市心海控股有限公司）旗下企业，其法定代表人、执行董事为杨先学。深圳心海荣耀房地产目前为被执行人，有限制高消费和股权冻结。

具体到澜湖时代，项目公司深圳荣耀房地产有31项自身风险，当中，深圳心海荣耀房地产所持的深圳荣耀房地产300万股权数额（所持的全部股份），已被相关法院多次冻结。冻结期限从2024年6月27日到2027年7月4日不等。

项目的合作方也曾因民间借贷纠纷，提起仲裁。

去年6月，深物业集团公告，控股子公司深圳荣耀房地产收到深圳国际仲裁院《案件受理通知书》，仲裁院就深圳荣耀地产与深圳心海荣耀房地产、深圳心海控股、深圳心海投资发展、深圳市城建物业管理有限公司、深圳市量宏实业有限公司、深圳市深国投天成投资有限公司民间借贷纠纷案已受理立案。涉案金额暂计7.22亿元。

据了解，2019年2月，深物业集团与深圳荣耀地产、深圳心海荣耀房地产、深圳心海控股签订了《还款协议书》，根据《还款协议书》相关约定，被申请人深圳心海荣耀房地产、深圳心海控股确认应向深圳荣耀房地产清偿欠款，深圳心海投资发展、城建物业公司、量宏实业公司及天成投资公司作为承担连带担保责任的保证人，但上述主体未按约清偿全部欠款，因此深圳荣耀房地产提起仲裁。

深物业集团近期业绩也有所下滑，此前披露的2024年半年度报告显示，上半年，其营业收入8.56亿元，同比下降55.08%，归属于上市公司股东的净利润921万元，同比下降95.83%。