文/乐居新媒体 林振兴

北京楼市一片降价声，有明降的，有暗降的，华润置地北京公司就属于后者。

小满（化名）是北京润府的第一批业主，在5月开盘期间以96折、600多万（其中包含开盘10w优惠）入手该项目。购买4个月后，她发现北京润府降价了，“以我的房子为例，降价幅度大约40w，意味着每个月（降）10w。”

入手前，销售对她承诺不会降价，甚至做出过“如果降价找我们”的承诺。同时，小满和其他业主也确认过，许多人都得到了相同回复。但她后来明白，“事实证明，（开发商）口头承诺没有任何意义。”

但她最为不满的是，润府降价后选择“隐瞒”，“根据中介来源，说后期购房业主会签订保密协议，在经济不明朗的前提下，是否会进行2、3次降价，第二批较低价格入手的业主会不会成为下一批我们?”

小满更为担心的是，在降价的基础上，楼盘品质如何保证，“羊毛出在羊身上，会不会出现一些我们看到的隐藏的问题。”

在社交媒体上，跟小满一样高价入手北京润府的业主留言，他当时99平是650万买的。有网友则回复，“国庆看房时，北京润府99平给报550万，甚至楼层不好只要530万。”

北京润府，是否真的存在降价？

据北京市住建委官网，截至10月10日，北京润府（备案名“润悦雅园”）累计签约70套，去化率10.9%，已签约面积8140.92㎡，成交均价61969.38元/㎡，成交金额合计5.04亿元。

此前，乐居财经在7月17日统计北京润府的成交均价约6.24万元/平米。也就是说，短短三个月时间过去，房子每平降了400多元。

如若说现房降价受市场规律影响，新房降价在市场规律之外大部分取决于开发商。在小满看来，“如果说房子成为现房后或者开盘1年左右降价，我想我们大部分人大概也能接受。北神树地块价格不足以达到6w ，润府高开低走的行为明显属于市场定位 营销错误。”

业内人士也普遍认同，北京润府之前开盘6万多价格在市场上是偏高的，更何况体量这么大，还有外部的不利因素。终于在经历了4个月的抗盘之后，北京润府还是扛不住了。

在看房人眼中，“外部不利因素”包括，教育地块的开工建设存在不确定性，虽然引进了北师大附中，但有未拆迁民宅，引进不等于开工建设，就算开工也还要等。此外，周边有两个垃圾场，一个已经封场多年，要改造成公园;另一个董村垃圾处理厂还在运营中，虽然规模不大，但确实有臭味和垃圾车进出。

最重要的是，亦庄内的新盘、次新二手房和二手限竞房也多，例如隔壁润枫领尚的二手房单价才4W 。

在户型上，丰台大肆赠送面积当下，北京润府也失去了优势。它赠送的面积，实在是太保守，南向卧室偷飘窗，边户的侧面偷飘窗，99平和109平的客厅偷飘窗。北京润府远不如丰台的兄弟中环悦府大方，它把每个房间和客厅的阳台，全部悄无声息地变成了室内空间，这可是百分百的使用面积。

据乐居财经了解到，北京润府于2024年4月13日获取预售证，开盘时间为5月12日，且一开盘就上渠道。开发商为北京润悦置业有限公司，准许销售面积合计7.99万㎡，包括8栋住宅楼合计640套房源。备案均价为6.52万元/㎡，住宅产品建面区间约99-177㎡，首批交付时间为2026年8月。

润悦置业成立于2024年2月2日，注册资本75.38亿元。这个注册资本，就是拿地的价格。

今年2月，华润置地以75.38亿元竞得亦庄新城B19R1等地块，溢价率0.51%，住宅楼面价4.31万/㎡，指导价6.5万/㎡（±8%）。紧接着6月，润悦置业的法人由华润置地原华北大区总经理凌晓洁变更为华润置地北京公司总经理陈海鸥。

对于陈海鸥而言，该降也得降，KPI在那摆着，把房卖出去才是硬道理。

在今年上半年，华润置地也压力山大。1-6月，它累计合同销售金额 1247 亿元，同比减少 26.7%；累计合同销售面积 521.1 万平方米，同比减少 25.7%。

华润置地主席李欣说，2024年要真正习惯过紧日子。而北京市场，压力给到了陈海鸥。今年上半年，他的成绩是95亿元，占比7.6%。10月8日后，华润置地北京公司的所有在售房源，将在现有价格基础上上调2%