戴德梁行：上海二季度写字楼市场供求升温 核心区零售商场租金承压 大宗市场内资占比创三年新高
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乐居新媒体
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2024-10-10 15:50
享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2024年上海二季度市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场和产业地产市场进行多维度的解读。
上海写字楼市场供求升温 新项目成交活跃
上海甲级写字楼二季度有4个项目入市，共带来24.1万平方米新增供应。核心与新兴区各2个项目，分别是黄浦区太平洋新天地商业中心T2、建信人寿大楼；徐汇区源点大厦及杨浦区中交滨江广场。
写字楼租赁活跃度较前几季度有所回升，尤其是近几年新入市项目。二季度，得益于优质新增供应，以及部分楼宇关联公司租赁办公面积，上海甲级写字楼市场净吸纳量录得263,226平方米，全市平均空置率降至21.70%。其中，新兴区域空置率较为稳定，降至28.08%；核心区空置率小幅上涨至15.79%。在新增供应持续入市的市场情况下，上海整体租金下降趋势依旧，大多数子市场板块租金均有不同程度下调。二季度全市平均成交租金录得7.61元/平方米/天，环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新兴商圈下降至6.11元/平方米/天。
上半年以来，龙头企业引领行业发展，主力行业格局基本保持不变。二季度重点行业中，专业服务企业多聚集在中心区，律所、设计、咨询等细分行业保持一定热度，另外一些办公空间服务商新设布点；贸易制造业呈现多商圈分布格局，传统快消品贸易占主力，汽车制造贸易调整较大；金融行业，知名银行及保险公司仍热衷于滨江沿线布点；生物医药行业，国内外知名大型医疗企业整合搬迁较积极。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，下半年预计有8个项目共计71万平方米体量入市，供求压力下租金承压，对于企业而言办公成本降低有利于更多整合型企业升级更新，尤其是租赁实力相对雄厚的大型企业及优势发展行业。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，市场租赁活跃度较前几季度有所回升，以搬迁类型的租赁活动为主。然而，随着优质新增供应持续入市，上海写字楼平均空置率持续承压，上海写字楼租金将继续保持疲软。
上海核心区零售商场租金承压 业态调整力保竞争力
消费市场大数据实验室（上海）监测数据显示：五一节假日期间（4月30日-5月4日），上海线上线下共计消费超过530亿元，监测的35个商圈进店客流总量2569万人次，比2023年同期增长5.4%；境外游客客流超过10万，比2023年同期增长62.2%。端午节假日期间（6月7日-9日），全市线上线下共计消费310.7亿元，比去年同期增长17.3%。监测的35个重点商圈，进店客流总量达到1403万人次，同期增长2.5%。根据戴德梁行的研究数据，上海零售市场核心区存量环比同比稍有下降，平均租金为1880元/平方米/月，出租率为94.33%，略有下降但总体平稳。
随着经济复苏，2024年-2027年上海零售物业市场预计将有一系列核心商圈与非核心区的新项目入市，其中包括核心商圈的徐家汇国贸中心二期、K11（二期）和太古里等标杆项目，以及超级合生汇、星扬西岸中心、天荟等非核心商圈重点项目。未来，全市平均租金将会继续因新锐商圈的发展，而被进一步拉低。现有商业项目也需要通过运营管理模式、招商策略改进、商场维护翻新、主营业态调整等保持自己的竞争力。
2024年过半，非核心商圈的商业发展势头仍然十分瞩目。总体来说，开发商将目光投向非核心商圈，消费者也乐于在非核心商圈见到新鲜血液。近期，可持续发展与都市玩乐、新能源汽车、科技、生活方式等概念成为主流，非核心商圈项目体量通常较小，在根据主流明确了项目定位，构思了项目主题的基础上，结合便利的交通，有侧重点地针对周边客群类型的主要需求做重点运营，引入热门业态作为项目招商的主要策略，并合理规划商业动线，这是商业市场多元化思考演进和实践的成果
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie认为，《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》，提出完成商业设施城市更新300万平方米以上。未来几年，鉴于城市更新项目和新开购物中心带来更佳的市场定位、更具体验性的空间设计、更多元化的品牌组合及智能绿色的设施设备，上海零售物业市场将进一步升级。
新开商场品牌业态趋于生活方式轻餐饮化
将目光投向2024新开商业项目之中，经济前景稳步向好的势头中，有部分品牌正在或快或慢地进行自己的拓店计划。2024年二季度，包括新式茶饮和咖啡在内的轻餐饮、会员制仓储商超、3C和新能源汽车体验店、生活方式等品牌拓店的趋势迅猛，奢侈品、时尚、休闲娱乐、集合店等稳扎稳打。如位于宝山的宝乐汇印象城的盒马鲜生广受周边客群欢迎，徐汇万科广场的闲鱼循环商店吸引关注可持续发展的年轻力消费者前来打卡，嘉亭荟二期聚焦“国际汽车城”元素打造汽车体验型业态。
2024年第一季度和第二季度的首店开业情况也契合了“核心商圈稳步增长，非核心商圈强势入围”的趋势。总体来看，生活方式、轻餐饮、时尚业态也是主要的开店方向。随着国家政策层面的扶持，城市市集呈现出井喷式发展态势，打造限时的文旅与商业结合体。兼具“时尚感”和“烟火气”的市集，承担着线下消费复苏使命，也正被更多的创意形式赋予新的文化内涵与社交体验氛围。
戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，2024年已经过半，随着经济复苏，政府、开发商与消费者都抱有强烈的信心，上海也正向打造国际消费中心城市这一目标不断进发。消费者的消费心理仍然理智，但是层出不穷的商业项目也让消费者找到了好去处。包括非核心商圈的项目和城市市集，将会是新型消费者集聚地。而这一趋势在竞争极为激烈的。
大宗市场内资持续发力，占比创三年新高
2024上半年上海大宗交易市场共录得32宗、共计208亿元成交，成交总额同比下降42%。
从买家类型来看，2024上半年上海虽依旧以投资型买家为主，但自用型买家交易占比大幅上涨至36%，而这一数字在2023年仅为21%，涨幅明显。其中又以内资传统行业企业以及个人投资者为主，核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅是其重点关注领域。
内外资占比方面，2024上半年内资成交持续走高，占成交金额的78%，为近三年来的最高占比；而相对应的，因美联储降息预期降低、外资观望，其成交则仅占22%，其中近六成金额由领展收购七宝万科广场50%股权所构成，剔除该交易后剩余成交占比将有大幅下跌。
就物业类型而言，办公/研发办公以54%的市场占比依然占据市场首位；商业则因七宝万科广场成交的提升，占比提升至14%，位居第二；另外公寓与住宅类资产也受到投资人的追捧，成交总额约25亿，占据总交易额的12%。
展望下半年，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强认为：
1. 部分外资基金持有折价项目有望成交，同时法拍项目占比继续增加；
2. 得益于上海中国经济桥头堡的独特地位，来自全国的实力自用企业和私人投资者将继续成为办公、酒店项目的主要买家；
3. 预期外资买家下半年仍然保持谨慎；
4. 但国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆，潜在通胀增长将成为配置房地产的理由之一；
5. 涉及产业用地股权交易监管进一步加强，对未来工业类项目交易影响待市场反馈。
制造业外商投资趋稳复苏，欧洲尤其德国为重要来源
据戴德梁行产业地产部数据统计，二季度共有56个外资制造业及研发项目与长三角各地方政府签署了投资协议或投资意向书（分为租赁厂房和购地自建），其中4月份签署18个，5月份签署16个，6月份签署22个（该数据不包含物流仓储类、产业园区投资项目，也不包含制造业及研发项目的开工、奠基及开业）。
在这些长三角的外商投资项目中，欧洲项目占31个（其中德国占14个，法国占6个，瑞典、瑞士及英国各占2个），美国项目占9个，日本项目占8个，韩国项目占4个。欧洲、美国及日本项目的占比与戴德梁行2024上半年服务的产业项目比例基本一致。
汽车零部件项目及大健康项目为重点领域
自年初起，外资企业汽车零部件的制造及研发项目在长三角的投资明显回暖。二季度汽车零部件项目共计14个。因长三角各地汽车零部件产业的发展相对完备，此类项目的落户范围较广，14个项目分散在8个地级市内。
大健康项目（包含生物医药、医疗器械、保健品及卫生护理）在长三角地区共计11个。据戴德梁行观察，大健康项目是近两年来外商投资增长速度最快的领域。除对现有产线和产品的增资扩产项目外，外资企业也在积极引进新的产线，以戴德梁行提供选址服务的世界500强企业罗氏为例，罗氏诊断亚太仪器生产基地于2023年年底开业，实现仪器设备产品的首次本土化生产。
更值得一提的是，为更好地融入中国市场，众多老牌外资龙头企业自2022年年初起开始考虑开辟中国首个生产基地的可行性，而在此之前的近几十年间仅有进口销售这个单一渠道。其中步伐较快的外资企业已签署投资协议甚至是首个生产基地已开业。如戴德梁行服务的瑞典墨尼克项目，已于今年6月签署了其在国内首个高级敷料生产基地的投资协议，工厂的建设正在稳步推进中。
上海和江苏仍为外商制造业投资大热区域
产业类外商于上海投资项目共计12个，以大健康、新材料等项目为主 ；于江苏投资项目共计35个，苏州与常州分列前两位。苏州的17个项目主要以大健康、汽车零部件、高端装备制造为主，常州的7个项目以汽车零部件为主。
戴德梁行产业地产部中国区租赁与交易线负责人贺超表示，总体来看，市场趋稳复苏。以上海和苏州为代表的长三角区域对外资制造业，尤其是以医疗器械及生物医药产业为代表的高端外资制造业仍具备较强的吸引力。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，二季度的上海市场消费继续保持平稳、线上消费稳步增长、制造业投资增速，房地产市场表现总体平稳，新兴商圈将进一步发展成熟。在建设现代化产业体系政策措施带动下，上海的发展依然被持续看好。戴德梁行将以专业力量，助力上海打造国际一流营商环境!
来源：乐居新媒体
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