文/乐居新媒体 林振兴

国庆节前，北京经历了一波降雨大风，天恒置业党委书记、董事长刘戍东撑着黑伞带队检查了光源里项目。

节前督查，已经成为刘戍东的惯例。今年中秋节前，他也带着领导班子成员去一线视察。

天恒置业总经理岗位空缺已有一年半，刘戍东更加忙碌，他还要代为履职。

据乐居财经了解到，天恒置业前任总经理杨威和已退休董事长刘海涛，因涉嫌严重违纪违法，于去年接受纪律审查和监察调查。而现任董事长刘戍东也曾因违反八项规定受处分并被通报。

2013年9月，时任西城区市政市容委主任的刘戍东，批准下属单位公款旅游、违规借用车辆，被西城区纪委给予党内严重警告处分。

刘戍东的职业生涯很励志，他从良种繁殖场技术员，成长为处级干部，后又逆袭为区属国资房企一把手。

他在天恒置业下行之际，接管这家房企，肩上的担子不言而喻，不仅要直面顶豪去化难题和公司业绩亏损，还要重视集中偿债压力。

联姻引资

天恒置业旗下的印香山，是一个有故事的楼盘。

2023年12月1日，北京产权交易所预披露，北京恒海瑞诚房地产开发有限公司（简称“恒海瑞诚”）增资项目挂牌，拟募集资金择优确定，对应持股比例不超过45%，信息预披露截止至12月29日。

恒海瑞诚是印香山的开发主体公司，成立于2023年6月21日，注册资本1000万元。

在项目公司成立的一礼拜前，天恒置地以19.55亿元的价格拿下印香山地块，楼面价8.96万，溢价率达15%。而后，天恒置地还补缴土地出让款约4723.96万元，缴纳契税约6006.72万元，上述土地购置成本合计约20.62亿元。

三个月后的金秋九月，天恒2023品牌新纪元发布会如期而至，印香山案名揭晓。那场活动场面盛大，刘戍东与广安控股集团党委书记、董事长易勇一起站台。两个集团，最终出资方为北京西城区国资委。

在现场，北京天恒正同资产管理有限公司党总支书记、董事长周兴和北京广安置地投资有限公司执行董事李雷代表双方签署了战略合作协议。

今年6月，恒海瑞诚再次发起增资项目挂牌，拟募集资金择优确定，对应持股比例不超过45%，信息预披露截止至7月1日。7月26日，该项目成交，投资方为广安置地，投资金额为843.93万元。

时至今日，国家企业信用信息公示系统上，仍未显示恒海瑞诚的股东结构发生变更。

不仅如此，恒海瑞诚的注册资本也依然没变。在地产项目公司里，如此低的注册资本十分罕见，它是如何撬动20多亿的地产项目？在专业人士看来，这个做法可以让天恒置业安心。从天恒置业的财报上看，最大的亏损也只有1000万元。

印香山共计供应99套住宅，单套面积224平米以上，每套2500万元以上，该项目土地使用权已抵押予中国建设银行北京西四支行。截至目前网签19套，成交均价118682.27元/平米，成交金额5.07亿元，去化率19%。

在去年底开盘时，天恒置业喊出了劲销20.4亿元的口号。若换算成套数，约78套。数字是真是假，只有地产商心里最清楚。

另据财务数据显示，截至去年底，恒海瑞诚的营业收入为0，净利润为-1137.63万元；直至今年4月底，恒海瑞诚的营业收入依然为0，净利润为-517.25万元。

业内人士分析称，印香山网签率如此之低，是因为天恒置业在豪宅上鲜有建树。此外还有两大深层原因：一是，印香山的另一个股东迟迟未入股；二是，印香山的总承包商也缺乏打造顶豪产品的经验。坊间传闻，印香山不仅有人退房，还有置业顾问跳槽去了。

恒海瑞诚是天恒置业的合营企业，2023年对它的投资损益为-625.7万元。由于恒海瑞诚的注册资本只有1000万元，天恒置业对它投入的资金，算作借款。截至2023年底，天恒置业对恒海瑞诚的其他应收款为14.9亿元，其中借款11.52亿元——从2023年11月至2025年12月、利息2971万元。

另据跟踪评级报告显示，截至2023年末，天恒置业存货中开发产品106.56亿元，主要为公司已经竣工的房屋项目，公司房地产业务存在一定去化压力。

在北京，还有购房者因为房子质量问题，将天恒置业孙公司北京天恒乐活城置业有限公司（简称“天恒乐活城”）告上法庭。

时间回溯至2017年5月1日，崔先生与天恒乐活城签订《北京市商品房预售合同》，订购天恒乐活城位于房山区总价款6624189元的精装房一套。他依约支付了购房款，天恒乐活城于2019年5月30日前向崔先生交房。

崔先生称，天恒乐活城售房时承诺案涉房屋精装修的价格为每平方米8000元。但据他提供署名“全国建设工程造价员曹海文”出具的精装修工程造价评估报告，证明案涉房屋精装修的单方造价为每平方米3513.46元。

收房后，崔先生发现房屋出现诸多质量问题。根据鉴定意见，涉案房屋室内墙面、地面大理石存在破损、裂纹情况、墙体壁纸局部等多处不符合国家相关规范的规定，崔先生亦多次报修终未得到有效解决，故法院对于崔先生要求天恒乐活城赔偿修复费用的诉讼请求，予以支持。

最终，法院判决，北京天恒乐活城置业有限公司赔偿崔先生商品房室内精装修项目修复、重装损失124370.46元。

天恒置业的地产开发版图不仅局限于北京，还有山东、四川等地。

7月17日，国家税务总局潍坊市寒亭区税务局发布欠税公告决定书，其中，天恒置业孙公司山东天恒滨通投资发展有限责任公司欠税余额972,846元，欠税税种为城镇土地使用税；另一家孙公司山东天诚投资发展有限责任公司欠税余额1,810,090.80元，欠税税种为城镇土地使用税。

“另类”房企

作为西城区国资委所属的国有独资公司，天恒置业是一家“另类”地产商，它不仅涉及棚户区改造、历史文化名城保护、住宅开发、百货、康养、文旅等业务，还将触角伸向茶业、医疗、餐饮、会展、婚庆服务等领域。

例如，文旅方面，天恒置业于2020年设立子公司——天恒文化旅游集团有限公司，注册资本50000万元，名下有7家子公司，包括四川旭恒文化旅游发展有限公司、天恒文化旅游管理有限公司、中青旅天恒文化旅游产业有限公司、阆中天恒天象酒店有限公司等。

商业百货方面，天恒置业旗下有一家全资子公司——北京华兴新业商贸有限责任公司，不仅持有新街口商场、西西友谊商城及复兴商业城等多处商贸及经营物业，还投资了北京华远小额贷款、北京华远典当等公司。

今年1月，首都唯一持牌茶业类金融交易平台——北京茶业交易中心正式上线。据了解，北京茶业交易中心有限责任公司成立于2015年，由天恒置业全资持股。此外，天恒置业旗下还有另一家与茶业相关的公司——北京天恒北茶科技有限公司，这家公司背后上演了一出股东内讧。

时间回溯至2021年7月30日，北京璞誉智彩科技信息有限公司（认缴147万元，持股49%）和北京天恒北茶科技有限公司（认缴153万元，持股51%）共同出资设立北京北茶恒誉管理咨询有限公司，注册资本为300万元，芦楠为公司经理。其中，二股东璞誉智彩则由芦楠和李嘉分别持股70%和30%。

紧接着当年10月27日，天恒北茶科技和北茶恒誉签订《委托管理协议》，由天恒北茶科技委托北茶恒誉经营管理北京x度假民宿酒店项目，有效期为项目托管日后的18个会计年度。

2022年9月22日，北茶恒誉召开2022年第一次临时股东会，形成决议如下：一、确认同意解除《委托管理协议》，以2022年9月30日作为协议终止日，停计委托管理费。二、同意要求公司总经理即刻将公司公章、营业执照正副本等相关全部印鉴妥善保存于公司经营场所内并按照公司公章管理相关制度规范使用。三、审议通过《关于变更公司总经理的议案》，确认解聘芦某的公司总经理、法定代表人职务等。值得注意的是，芦楠代表璞誉智彩对决议事项均投反对票。

天恒北茶科技主张，在该项目连续亏损高达98万余元的情况下，其作为北茶恒誉的大股东，通过股东会议决议及通知的方式解除委托管理协议，是为了及时止损，防止北茶恒誉的债务继续扩大。

璞誉智彩则认为，《北茶恒誉2022年第一次临时股东会决议》第一项是大股东滥用多数表决权，利用关联关系作出损害公司和小股东利益的决议。于是，璞誉智彩将北茶恒誉和天恒北茶科技一同告上法庭。

除此之外，天恒置业孙公司——北京北海医院有限责任公司也卷入了一起诉讼。该医院因为医疗损害责任纠纷，被患者家属告上法庭，且北海医院未到庭答辩。

患者家属认为，患者至北海医院处就诊前，除腹水外身体特征稳定，无明显其他不适，能外出活动锻炼，自服用北海医院所开药后，身体开始出现严重不良反应，患者家属在此二十余天期间，曾七次向北海医院反映患者服药后出现的身体不良变化情况，但北海医院均置之不理，仍然让患者继续服药。最后导致患者病情急剧恶化，使病情耽误到了无可挽回的严重后果。

诉讼中，患者家属提交其与北海医院单位负责人员谈话录音，录音中，北海医院承认其为患者开具的消水药物名称为“利水灵”，该药物获得国家专利；北海医院提前将该药物制成粉末制剂（散剂）并单独包装，患者就诊时直接将纸袋包装的散剂交给患者；北海医院交付该散剂给患者时，未向患者出具相应处方笺；北海医院承认其没有上述散剂的制剂权。

同时，北海医院未向法院出示《医疗机构制剂许可证》等证据证明其具备上述散剂的制剂资格。最终法院判决，北京北海医院赔偿患者家属医疗费五千六百零七元、死亡赔偿金十七万五千六百四十元、丧葬费七千七百五十五元六角、精神损害抚慰金二万元。

偿债压力

高管的调换，一定程度上影响了天恒置业的发展节奏。

2022年9月，刘海涛从天恒置业退休，刘戍东上任董事长。同时调任的还有王路明，他由董事变更为了董事及财务负责人，杨威则被任命为天恒总经理。

但仅仅半年，刘海涛以及杨威涉嫌严重违纪违法，接受纪律审查和监察调查。眼下，天恒置业总经理职务已经空缺一年半多时间，并由刘戍东代行总经理职责。

“又当爹又当妈”的刘戍东，今年57岁，网上关于他的资料不多。在涉足房地产行业之前，刘戍东是搞农业方面的方向，曾任北京市良种繁殖场技术员、北京市农业局经贸处主任科员。

而后，他开始在西城区多个政府单位辗转任职，例如西城区新街口街道办事处副主任、西城区城市管理监督指挥中心主任、西城区市政市容管理委员会党组书记兼主任，西城区住房和城市建设委员会党组书记、主任，西城区建设中心主任等职位。

刘戍东接手天恒置业之际，天恒置业正处于下行通道。

作为北京西城区国资委旗下的房企，天恒置业由北京西城区人民政府国资委、金融街资本分别持股89.67%及10.33%，注册资本达110.17亿元。其中，二股东金融街资本同样由北京西城区人民政府国资委100%持股。

天恒置业曾自称“北京房企第一阵营”，涉足棚改、保障房开发，在京城联合首开、中海地产、中粮地产、保利、华润置地、北京建工、龙湖、旭辉等品牌房企拿地开发，一时风头较盛，销售也一度破百亿。

2021年之后，天恒置业连北京房企销售TOP20的榜单，都没有进入。前两年，天恒置业销售接连放缓，2022年实现销售签约面积29.49万平方米，销售签约额87.98亿元；2023年实现销售签约面积15.21万平方米，较上年下降48.42%，销售签约额约36.22亿元，同比下降58.83%。

今年一季度，天恒置业实现销售签约面积仅0.8万平方米，销售签约额2.14亿元。

2023年，天恒置业的营业收入85.32亿元，净利润亏损1.07亿元。这已是它连续两年录得亏损，2022年净利润为-15.21亿元。

今年上半年，它的营业收入7.72亿元，同比减少85.26%；净利润-2.96亿元，仍处于亏损状态；手握现金及现金等价物76.18亿元。

虽然连年亏损，但天恒置业却不忘理财。

报告期内各期，该公司取得的投资收益分别为14,016.66万元、-7,065.83万元、-31,366.55万元和518.86万元。天恒置业投资收益主要来源于投资银行理财产品产生的投资收益和权益法核算的长期股权投资收益即发行人投资非并表的房地产项目实现的投资收益。

据乐居财经了解到，天恒置业营收主要来源于房屋销售收入，2021-2023年及2024年一季度，该企业房屋销售收入分别为121.89亿元、36.81亿元、29.68亿元和4192.81万元，占比分别达到92.30%、78.79%、34.79%和11.92%。

随着卖房收入减少，天恒置业在销售费用上的支出也锐减了不少。近三年及2024年一季度，该公司销售费用分别为1.44亿元、1.69亿元、9631.56万元和1246.38万元。

近三年及2024年一季度，天恒置业经营活动产生的现金流量净额变动较大，分别为-50.83亿元、53.71亿元、-18.47亿元和-6.80亿元。若将来项目销售情况不佳，该公司将存在一定的现金流压力。

不仅如此，天恒置业还面临资产负债率较高、偿债压力较大的风险。近三年及2024年一季度，天恒置业资产负债率分别为77.19%、78.49%、78.75%和79.20%。

截至2024年3月末，天恒置业有息负债合计523.11亿元，占总资产的比重为66.56%，其中短期有息负债合计124.73亿元，占有息负债的比重为23.84%；长期有息负债合计398.38亿元，占有息负债的比重为76.16%。

另据评级报告显示，2024年4-12月及2025年，天恒置业需分别偿还有息债务108.39亿元和143.43亿元，面临一定集中偿付压力。

截至2024年3月末，天恒置业及下属子公司共获得各类银行等金融机构授信额度为562.84亿元，其中已使用279.19亿元，剩余授信额度为283.64亿元。为了筹措资金，去年底，天恒正同将恒海天诚房地产全部股权质押给了华夏银行北京怀柔支行。

发债也是天恒置业融资的重要手段，截至6月27日，该公司存续期间的债券共计230.92亿元，其中中期票据107.00亿元，定向债务融资工具44.00亿元，公司债券53.96亿元，ABS17.96亿元，超短期融资券8.00亿元。此外，它还有存续永续债。

截至2024年3月末，天恒置业未分配利润为-79,238.79万元，不足以覆盖本期中期票据未来应支付的利息。如果天恒置业持续发生亏损或分红等原因致使未分配利润不足以覆盖永续票据票面利息，则本期中期票据将递延支付利息，存在可分配利润不足以覆盖永续票据票面利息的风险。