来源：雪球App，作者： 拾遗地，（https://xueqiu.com/3297490431/305205705）

文/十一弟

今年，全国楼市卖得最好的城市，不是上海，也不是北京，而是成都。

上半年，成都的新房、二手房的成交量，超过了15万套。

它的整体成交规模，位居全国第一。

排在成都后面的，是上海、天津、西安、北京。

成都并不是在今年才坐上了榜一大哥。

去年，成都的新房、二手房成交量，就已经攀上了全国楼市的双料销冠。

成都不属于一线城市，但全国常住人口超过两千万的城市，仅有四个——

重庆、上海、北京、成都。

到去年，成都的常住人口超过了2140万，增加了逾13万。

作为常住人口在两千万以上的超大城市，成都仍然处在人口净流入状态。

人口基数大，而且有源源不断的人口涌进来，支撑起了庞大的购房需求。

尽管成交规模领先全国，但跟往年相比，也有大幅下滑。

尤其是土地市场，相当冷清。

今年，很多开发商都捂紧了口袋，几乎暂停了拿地。

有人做过统计，到上个月，卖地收入最高的城市是北京，将近1100亿。

其次是杭州、上海、西安，成都只能排在第五，卖了大约381亿。

但一些热门地块，开发商还是看准机会，扎堆争抢。

昨天，成都锦江区出让了一块地。

这块地位于金融城三期板块，起拍价不到8亿。

地块开发规模并不大，计容面积大约4万平米，折算下来，楼面地价将近2万/平米。

这在成都的土拍史上，几乎摸到了地价的天花板。

金融城三期，当属成都楼市最炙手可热的板块之一。

去年，金融城三期挂牌了首宗住宅用地，当时吸引了71家房企到场争抢。

不出意料，这块地触及最高限价熔断以后，转入摇号环节。

最终，华润置地幸运中签，成交楼面价超过了2万/平米。

华润置地把这块地开发成了“金融城·锦宸府”。

今年三月份，锦宸府首次开盘，销售单价在4.4万/平米左右。

项目推出了84套房源，有1565组客户入围摇号，中签率低至5%。

今年六月份，锦宸府二次开盘，推出了86套房源，套均总价上千万。

结果有1429组客户入围摇号，中签率仅为6%。

据说，锦宸府两次开盘之后，有客户放弃购买而退出了2套房源，华润置地重新上架销售。

这两套房的总价，都在1400万左右，妥妥地属于豪宅。

门槛虽高，但根本挡不住成都人民的购买力——

大概有2608组客户报名摇号，中签率堪比买彩票，还不到0.08%。

在金融城三期板块，锦宸府好比一块风向标——

有了它在今年上演的两次千人抢房的盛况，这次挂牌的地块，争抢的激烈程度，可想而知。

十一弟看了下，这块地吸引了14家房企到场竞拍——

绿城、建发、越秀、招商、大悦城、华侨城、金茂、内蒙古中实、新绿色、贝好家、锦江统建、华添、交子金控、贵州仁怀屹泽房地产。

尽管没有去年锦宸府地块出让时招来71家房企的壮观场面，但为了拿到这块地，最有实力的国央企，本地国企与民企，还有一些外来房企，也都悉数到齐了。

现在的楼市行情下，算得上相当抢手了。

尤其是这两家报名的开发商——内蒙古中实、贵州仁怀屹泽房地产，大有来头。

其中，内蒙古中实的母公司，来自内蒙古巴彦淖尔市，这是一个有名的产煤地区。

它的主营业务，除了房地产开发、建筑施工，还有就是给城市居民供暖供热。

一听就知道是家里有矿的企业，不远万里跑到成都来抢地搞开发了。

还有贵州仁怀屹泽房地产，来自茅台故乡，有着中国酒都之称的贵州仁怀市。

早在去年，贵州仁怀屹泽房地产就花了6个亿，在成都锦江区拍下了一块地。

它将其开发成了“中交·锦江颂”，今年已经开盘在售。

十一弟查了下，贵州仁怀屹泽房地产的背后，是两个名不见经传的私人股东。

他们过往的商业履历，几乎是一片空白。

但一下子就能拿出十几个小目标，在成都接二连三地拍地，来头不小。

这些跟产煤地区、茅台故乡有着千丝万缕联系的老钱，依然把筹码押在了房地产。

当然，看上金融城三期这块地的，还有新玩家。

比如，贝好家。

它隶属于国内最大的房产中介平台——贝壳找房。

实际上，贝好家就是贝壳旗下刚刚成立不久的开发业务平台。

去年，贝壳启动了“一体三翼”的战略升级，还重新调整了内部组织架构——

“一体”业务仍是以房产经纪为主，“三翼”业务则是整装、惠居和贝好家。

其中，整装是家装业务，惠居聚焦租房业务，贝好家就是开发业务。

今年以来，贝好家已经在北京、广州的土地市场上连续举牌，但都空手而归。

上个月，它终于在在西北最核心的城市——西安，有所斩获了。

当时，贝好家花了1.3亿，在西安底价摘牌了两宗相邻地块。

尽管是由贝好家出面作为拍地主体，但贝壳的朋友告诉十一弟——

“在西安拿到的这两块地，贝壳不是开发商，甚至也不是地块业主。”

贝好家拿到这两块地以后，已经确定引入绿城管理来负责代建，这是地块业主指定的操盘方。

对贝壳来说，在开发业务上更进一步的切入，将是在成都。

金融城三期这块地，拍卖现场竞价厮杀了八十多轮之后，由贝好家摘牌拍下。

总地价将近11亿，溢价率42%以上。

折算下来，成交楼面价超过2.7万/平米，一举成为成都的单价地王。

十一弟看了下，华润置地在板块内开发的锦宸府，销售均价4.4万/平米，最高单价卖到了5万/平米出头。

参考锦宸府在今年的开盘价，贝壳拍下的金融城三期这块地，地价与房价之间，每平米有两万块钱的价格差，利润空间比较充足。

贝壳的朋友告诉十一弟，这将是贝好家旗下第一个独立操盘的开发项目。

跟西安地块不一样，金融城三期地块不打算引入代建企业，从前期拿地、定位，到后期设计、营销等全流程，都由贝好家团队自主操盘。

据说，贝好家从去年成立以来，就已经组建了AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队。

过去一年多时间，他们还对全国重点城市的几百个楼盘，进行了调研学习。

从在北京、广州的土地拍卖会上举牌，到在西安底价摘牌、引入代建企业，再到成都溢价拿地、独立操盘。

在开发业务上，贝壳的切入程度，越来越深，也越来越难。

接下来，贝壳就要在成都自主操盘、盖楼卖房了。

但这并不意味着，它会要变成一家传统意义上的开发商。

贝好家的定位，并不是传统开发商，而是数据驱动型住宅开发服务平台。

它们之间的根本区别在于，贝好家属于轻资产的平台模式。

贝好家的目标，是为开发商、代建企业、地块业主等合作方，提供“1+2业务模式”的综合解决方案。

其中，“1”代表的产品解决方案是核心，以C2M（Customer to Manufacture，从消费者到制造者）为理念。

通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考。

“2”代表的则是灵活多样的资金服务、线上线下一体化的营销服务。

贝壳要对传统的开发业务逻辑反推流程，探索出一种“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式。

贝好家在去年成立时，它的商业模式就已经确定了——

轻资产的服务平台。

但在对外输出“1+2业务模式”的过程中，贝壳逐渐意识到一个问题——

“如果没有具体的样板和实操，与合作方建立信任的难度比较大。”

因此，对贝壳来说，在成都落地第一个自主操盘的开发项目——

是为了验证贝好家C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

通过一个标杆项目树立口碑，为后期的行业合作打好基础。

这次拍下的金融城三期地块，就是贝壳要树起的一个标杆、打造的一块招牌。

若要对房地产开发有足够深入的了解，最好的办法，无非就是亲自下场拿地盖楼卖房了。

在最好的城市，选在最核心的板块，开发一个出色的项目。

这比任何商业鼓吹，都更容易赢得合作方的信服。

贝壳想要探索出以C2M为核心的房地产开发新模式，必须回答一个最核心的问题——

它是否有能力洞察到，以及定义出什么才是真正的好房子？

很快，贝壳就需要在成都给出答案了。

本文来源：拾遗地