乐居财经 9月26日，在瑞思研究院主办的中国REITs发展2024年会上，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光就中国REITs发展的新阶段及其面临的挑战与机遇发表了见解。他提到，随着国家发改委印发基础设施REITs常态化发行的通知，中国REITs市场正步入一个新的发展阶段。然而，如何有效发挥REITs在消化存量房产中的独特作用，仍是当前面临的重要课题。张其光从房企存量房产规模、新型住房租赁需求、消化存量所需资金支持以及REITs底层资产培育等四个方面进行了深入探讨，旨在为中国REITs事业的更好、更快、更健康发展贡献智慧与力量。

中国房地产业协会副会长兼秘书长 张其光

  以下为演讲全文（有删减），以飨读者。

  尊敬的各位领导，各位嘉宾：

  大家好！

  很高兴时隔半年再次参加瑞思研究院主办的REITs学术研讨活动，其间国家发改委印发文件，宣布基础设施REITs转入常态化发行，并扩大REITs底层资产范围，将市场化长租房和养老公寓纳入REITs底层资产，同时放宽资产回报率要求，这将有力推动我国REITs发展。另一方面，随着我国房地产市场深度调整，消化房地产开发企业持有的存量房产日趋重要，如何发挥REITs在消化存量房产方面的独特作用，是摆在我们面前的紧迫任务。借此机会，我谈四点想法，不对或不妥之处，请大家批评。

  一、房企存量房产规模巨大

  长期以来，房地产开发企业奉行高负债、高杠杆、高周转经营模式。这套经营模式在房价上涨，销售扩张的情况下可以维持，一旦销售收缩，房价停止上涨，便难以为继。更为重要的是，房地产开发企业规模扩张主要是由债务推动的，销售放缓必然导致存量增加，直接威胁金融安全。目前，房地产开发企业竣工待售商品房7.3亿平方米，在建项目尚没有权威数据，据有关市场机构测算，约为70亿平方米，至少需要七年时间消化。

  二、新型住房消费需求崛起

  住房需求主要由购买和租赁两部分组成，购买住房并非住房需求的全部。目前，我国经济社会正经历城镇化和老龄化深刻变化，虽然最近几年城镇化增速有所放缓，但城镇化在2035年前不可能停止。而且城镇化内涵也在变化，突出表现为大城市化和城市群快速发展，大量农村和中小城市人口进入大城市。而大城市房价较高，这些人口收入水平较低，储蓄积累较少，缺乏购房能力，只能选择租房，导致长租公寓需求增加。在老龄化和少子化趋势下，越来越多人口进入老年状态。预计到2035年，60岁以上人口将超过4亿，带来养老公寓的强劲需求。对于60至75岁之间的健康活力老人来说，他们有时间，有体力，有财力，渴望到气候宜人，风景优美，物价便宜的中小城市和大城市周边地区旅居康养，产生旅居康养公寓需求。

  三、消化存量亟需金融支持

  在房企持有的70多亿平方米存量房产中，大部分是在建项目，需要金融机构提供贷款支持项目竣工交付。在目前房价还处于下行通道的条件下，商业银行担心贷款资产贬值而不愿放贷，只能采取中央银行扩表的方式，通过央行资金支持房企在建项目竣工，这就需要优化现行央行再货款政策，降低利率，延长期限，从目前的1.75%降至1%，期限从最长5年延长至10年。此外，长租公寓，养老公寓和康养公寓都是租赁产品，投资回收周期很长，需要引入具有权益属性的投资工具。从这个维度上看，我国发展REITs正当其时，发展空间十分广阔。

  四、着力培育REITs底层资产

  从2020年我国推出REITs试点以来，在底层资产选择、底层资产评估、REITs产品定价、REITs发行程序等方面，进行大量创新，并且积累了丰富的实践经验，为全面发展REITs奠定了坚实基础。目前制约REITs全面发展的主要因素是缺乏合格底层资产，存在严重的合格资产荒。建议允许同个城市同一资产类型打包，满足10亿资产规模要求。放宽项目三年盈利要求，调整为一年盈利要求。实行灵活定价模式，给投资者留下必要空间，允许投资者用脚投票，促进REITs发行市场和交易市场均衡平稳发展。

  中国房地产业协会现有企业会员2100多家，覆盖房地产开发、住房租赁、养老地产、商旅地产等多个业态，这些新型业态特别需要REITs的支持，我们衷心希望在国家发改委和证监会的正确领导下，协同配合中咨公司和瑞思研究院等单位，同向发力，共同努力，为我国REITs全面发展做出应有的贡献！