9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）公告，其中，1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，维持上期报价不变。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

自7月官方LPR降了10个BP以后，目前合肥商业贷款房贷利率及首付政策为：首套3.35%，首付最低1.5成；二套3.35%，首付最低2.5成，已到合肥历史低点。

NO.1｜壹

房贷利率迈入“2时代”

还有下调空间

此次LPR虽然没有变化，但是目前房贷利率下调的趋势已经很明显了。

据中原地产研究院统计，2024年8月全国首套房平均利率为3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%左右，均为2014年以来最低水平，利率环比7月持续下滑。

而且有不少城市，房贷利率已经迈入“2时代”。

一线城市中，广州有4家银行首套房贷利率首套房贷利率跌破3%！其中有银行最低已经可以做到2.89%，并且还能做到两年先息。

此外，强二线城市苏州此前传出，有银行可执行2.95%的房贷利率；南京首套房贷利率最低可做到2.95%；成都某楼盘新房商业贷款利率可优惠至2.75%，并且已经成功办理…

随着其他各大城市银行降利率蔓延开来，不排除合肥也有银行继续下调房贷利率的可能。

NO.2｜贰

中国为何不跟美联储降息？

昨天凌晨，美联储宣布降息50个基点，紧接着中国香港金管局、科威特央行、巴林央行、阿联酋央行、卡塔尔央行等集体宣布降息。

全球正式进入降息周期，为什么中国不跟着降息？

首先，有业内人士分析认为，LPR暂不降息的最重要原因，或许是存量房贷要降息了。

央行在9月5日发布会上就曾经表示过：降准还有空间。如果快的话，或许今天傍晚就宣布降准，当然也可能是下周。

另一方面，或许是更高层面的考虑。不马上降息，来证明我们的货币政策是独立的，不是看美联储风向标的。

当然，整体来看，美联储已经开启了降息周期，未来中国将有更大的降息空间。

但因为诸多因素的考量，国内或将保持应有节奏调整。毕竟有专家表示：展望未来3年，中国LPR利率至少有80到100个基点的降息空间。

NO.3｜叁

多家银行下调存款利率

正如前文分析：LPR不降，存量房贷利率或有望下调。

去年至今，五年期以上LPR报价共下调3次，累计降低了45BP，合肥首套房贷利率也降至3.35%，二套房同步降至3.35%。

但存量房贷利率仅在2023年9月有过一轮集体调整，不少存量房业主虽然由5.88%的利率降到了最新的4字头，但与新贷款最低3.35%的利率相比，仍然落差巨大。

因此，从去年以来，提前还贷潮开始不断冲上热搜。存量房贷下调的呼声也越来越大。

在此背景下，眼尖的网友已经发现，招商银行APP北京地区已经推出了存量房利率调整申请的功能，只不过点进去暂时还不能完成申请。

虽然国有银行，暂无明显动态。但是有多家民营银行宣布下调存款利率，如微众银行、网商银行、辽宁振兴银行等下调部分期限存款利率，调整幅度在10-30bp。

这意味着，民营银行将逐步弱化高息揽储模式，压缩进一步让利实体经济空间。

NO.4｜肆

调整方案与实施可能性

尽管市场普遍预期存量房贷利率将有所下调，但具体的调整方案和实施细则仍有待监管层的明确。

因此有专家表示，鉴于当前商业银行净息差压力较大，商业银行主动降低存量房贷利率的意愿不高，后续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率。

当前存量房贷利率下调流传比较多的调整模式主要有两种，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。

当然，也有不少城市通过商转公组合贷来实现存量房贷利率的下调。

据不完全统计，目前全国已有超60个城市已经开展了此业务。其中，安徽马鞍山、宣城、六安、阜阳、蚌埠等地相继恢复“商转公”政策。

但是，合肥因为公积金资金使用率持续处于高位，还需通过融资来解决流动性问题，暂不具备开展此类业务的能力和条件。

所以，合肥人对于存量房贷利率下调的期盼，相较于其他城市更为迫切。

结 语

存量房贷利率的调整是一个涉及多方利益的复杂过程。对于政府而言，如何在减轻居民债务负担的同时，确保金融系统的稳健运行，避免因利率变动引发的潜在风险，将是决策过程中需要仔细考量的因素。

对于银行，如何在保证自身盈利的同时，积极响应政策导向，满足客户需求，也是需要解决的实际问题。