乐居新媒体珠海 为进一步规范农村宅基地和村民住房建设管理，因地制宜保障农村村民实现户有所居，全面提升我市乡村风貌，建设宜居宜业和美乡村，珠海出台新办法！

近日，珠海市人民政府印发《珠海市农村宅基地和农村住房建设管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。

相比于我市之前颁布的《珠海市人民政府关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》（珠府〔2008〕160号）《关于进一步规范我市农村宅基地审批管理的通知（试行）》（珠农农〔2022〕132号）等规范性文件，《暂行办法》的内容更为全面综合，涵括了农村宅基地审批和农村住房建设管理各个关键环节。

《暂行办法》明确了集中建房的基本要求和建房流程，为我市今后推行集中建房提供了基本的制度依据和操作指引，有利于实现农村土地的节约集约利用。对农村住房建成以后的安全使用提出了各项要求，对装修改造、危房处置、农村自住房的经营性利用等加强了监管，有利于减少和杜绝农村住房安全事故。明确了农村宅基地的流转、盘活利用、继承、依法收回、退出等内容。

《暂行办法》共设七章五十条，包括总则、规划和用地、农村宅基地审批、农村住房建设管理、农村宅基地的流转与盘活利用、监督检查与法律责任等内容。

特色亮点及便民利民举措

突出明确了规划先行要求

《暂行办法》提出，农村住房建设应当按照先规划、后许可、再建设的要求，依法办理建房的相关规划许可和用地审批手续。区政府应当依据国土空间总体规划，统筹推进编制村庄规划或相关规划，作为乡村地区依法核发建设项目规划许可、开展建设等活动的重要依据。

部分对应条文：

第七条 农村住房建设应当按照先规划、后许可、再建设的要求，依法办理建房的相关规划许可和用地审批手续。

区人民政府应当依据国土空间总体规划，因地制宜安排村庄布局，统筹推进编制村庄规划或相关规划，作为乡村地区依法核发建设项目规划许可、开展建设等活动的重要依据。

规定了新型建房模式

提倡节约集约用地

《暂行办法》对多户联合建房、集中建房等新型建房模式的申请审批程序进行了规范，为土地紧缺村因地制宜满足村民建房需求提供了多种选择方案。

部分对应条文：

第三十三条 集中建房按照下列规定办理：

农村集体经济组织编制建房方案，方案应当包括规划选址情况、建房规模、建设计划、资金筹措、成本核算、住房分配等内容；

建房方案应当公开征求本集体经济组织成员意见，并经农村集体经济组织成员大会或者成员代表大会表决通过；

农村集体经济组织应当将表决通过的建房方案予以公示，公示期不少于5个工作日。公示结束后提交村民委员会，村民委员会对材料的真实性、是否经过农村集体经济组织成员大会或者成员代表大会表决及公示程序等出具书面意见及建议后上报镇人民政府；

镇人民政府对报送的材料提出意见后报区人民政府。区人民政府组织自然资源、住房和城乡建设、农业农村等主管部门提出意见。区人民政府或者镇人民政府认为建房方案需要修改的，应当在收到方案后10个工作日内提出书面修改意见，农村集体经济组织应当按照区人民政府和镇人民政府的意见进行修改；

农村集体经济组织根据建房方案及批准宅基地的相关规定，依法申请办理集中建房的相关规划许可和建房用地批准手续；

建筑工程开工前，建设单位应当按照《建设工程质量管理条例》《建筑工程施工许可管理办法》的规定办理施工许可证；

集中建设房屋的规划核实与竣工验收，按照《广东省城乡规划条例》《建设工程质量管理条例》《广东省建设工程质量管理条例》的规定执行。集中建设的房屋经过验收合格后方可交付使用。

注重乡村风貌的塑造提升

强化风貌管控

《暂行办法》贯彻了《珠海经济特区乡村风貌提升条例》提出的各项风貌管控要求，对新建的农村住房实行选图报建、按图施工、对图验收，对存量住房的维护修缮和微改造也执行相同的风貌塑造要求。

部分对应条文：

第十九条 各级人民政府应当引导农村村民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

自然资源主管部门应根据乡村风貌导则，结合周边环境、自然肌理、传统文化、建筑风貌元素等，完善农村住房建设风貌选型图集，明确农村住房的屋顶、立面、色彩等风貌保护要求。

农村村民在原址重建、改建住房或申请宅基地新建住房，必须遵照当地农房建设风貌管控要求。村民所在的农村集体经济组织可以结合积分制等形式通过村规民约引导和约束农村村民按照规划许可和风貌管控要求建设住房。对符合规划要求、依法取得建房手续和不动产权证书、按照农村住房建设风貌选型图集建设的村民或者村民委员会给予适当补贴或奖励。

注重农房建设利用的质量安全

实施全链条安全监管

《暂行办法》重视建房过程的质量安全要求和房屋建成以后的安全使用，从农村建房的选址审批、设计、施工过程和住房建成后的验收、使用、维护修缮都规定了具体的安全监管要求。

部分对应条文

第二十六条 农村住房建设竣工后，农村村民应当向镇人民政府提出乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书联合验收申请，由镇人民政府组织验收。

联合验收通过后，农村村民应当组织参建各方进行竣工验收，并填写农村住房竣工验收意见表；竣工验收合格的，农村村民将建房资料交村民委员会，由村民委员会协助向镇人民政府备案。镇人民政府应当对农村村民组织竣工验收予以指导。

联合验收和竣工验收通过的，镇人民政府报区农业农村、自然资源、住房和城乡建设等行政主管部门备案。需办理施工许可的农村住房建设工程竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》《广东省建设工程质量管理条例》的规定执行。

农村村民新建住房经联合验收和竣工验收合格的，方可交付使用，并凭联合验收和竣工验收文件办理水电和燃气等相关生活设施开户接入手续。

加强全程监督检查

严防农村新增“两违”现象

《暂行办法》从农村宅基地审批到农村住房建设的全过程都规定了监督检查内容，强化了镇人民政府和基层组织对农村建房的日常监督检查和动态巡查职责。

部分对应条文：

第四十二条 镇人民政府应当对本行政区域内农村宅基地和农村住房建设活动进行监督检查，组织落实农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、建设过程中巡查到场、住房建成后核查到场要求，建立健全动态巡查制度，及时发现、查处农村村民非法占用土地建设住房的行为。

农村集体经济组织、村民委员会应当协助做好引导村民依法实施用地建房活动，及时发现和劝阻违法建设行为，并向镇人民政府报告。

区人民政府及农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门依据法定职责加强指导。

疏堵结合

实施人性化管理

《暂行办法》除了严防新增农村违建，对农村村民合法、合理的建房诉求也尽量予以满足。

部分对应条文：

第三十七条 支持农村集体经济组织在尊重权属人意愿，保障其合法权益的前提下，组织开展闲置宅基地和闲置住宅集中整治，腾退的土地应当优先用于解决本集体经济组织成员建房用地需求。

农村闲置的宅基地在符合国土空间规划要求和满足农村村民建房用地需求以及尊重农村村民意愿的前提下，经依法办理相关手续后，可以转变为农村集体经营性建设用地，用于发展休闲农业、乡村旅游、乡村民宿、电子商务等新产业、新业态，促进农村一二三产业融合发展。

利用闲置宅基地和闲置住宅开展经营性活动的，应当征得宅基地和住房所有权人同意，符合相关规划和市场监管、特种行业管理、房屋安全监管、房屋租赁管理、消防、环保、食品卫生等有关规定，不得损害农村集体经济组织和其他村民的合法权益。

鼓励区人民政府根据本地实际，积极探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的其他方式。

优化简化报建审批流程
彰显便民利民为民的宗旨

《暂行办法》推行村民报建“一站式”服务，村民在申请报建环节在村社指导下只需要一次性提交全部报建申请材料，避免了村民来回跑腿补充材料和往返不同办事窗口递交申请材料。同时《暂行办法》还规定了联审联办、限时办结的工作要求，提高了办事效率。

部分对应条文：

第十二条 农村村民申请宅基地建住房的，以户为单位向所在农村集体经济组织提出书面申请并提供以下申请材料：

（一）农村宅基地用地和建房（规划许可）申请表；

（二）农村宅基地使用承诺书； 

（三）申请人家庭全体成员同意由申请人申请宅基地的书面材料；

（四）申请人（户主）身份证复印件（原件备查），符合新分户条件的，提供结婚证复印件或其他相关材料（原件备查）； 

（五）家庭户口簿中的户主页、家庭成员页、本人页复印件（原件备查）。

为方便村民报建，提供一站式服务，可预交村民建房全流程所需的下列申请材料：

（一）拟选用的农村住房建设风貌选型图；

（二）拟选用的农村住房施工设计参考图或委托有资质的设计单位或设计人员设计的施工设计图、拟委托的承建方信息（乡村建设工匠培训合格证或者施工企业资质证书）、拟签订的建房施工合同、村民建房质量安全责任承诺书。

《暂行办法》自2024年10月12日起施行，有效期3年。《珠海市人民政府关于规范

我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》（珠府〔2008〕160号）同时废止。