文/乐居财经 林振兴

毫不起眼的懋源，又一次成为京城地产圈关注焦点。

9月12日，北京迎来本月首场土拍，懋源以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪地块。此地块容积率仅为1.1，控高只有24米，项目大概率将打造别墅或大平层产品。

作为一家京城豪宅专家，懋源曾是北京土拍市场上的黑马，当年创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。但迅速蹿红的懋源，后期却逐渐淡出北京土拍市场。相较于别的地产商喜欢抱团开发不同，懋源喜欢单打独斗，自己100%操盘，这更是披上了一层神秘面纱。

与懋源一样神秘的还有老板——陆挺宇，他被称为京城豪宅教父。陆挺宇是一个地地道道的北京人，年仅35岁就当上了北京懋源房屋开发有限公司董事长，现在更成为了懋源控股实控人兼董事长。

陆挺宇爬到懋源权力中心，或许离不开两位大佬，一位是陈建，另一位是曹俊生。

陈建和陆挺宇都曾在中国中小企业投资有限公司任职过，陈建还有另一层重要身份——民生银行前董事；曹俊生和陆挺宇则同为加拿大华侨，曹俊生是一位资本大佬，他投资过万洲国际、国浩发展，深入参与双汇股份、鹤壁煤电股份等国企市场化混改项目。

近几年，懋源愈发高调，除了拿地，还砸巨资建总部。而陆挺宇更是出手阔绰，他不仅向母校华北水利水电大学捐赠上千万，还捐资5000万元建“挺宇楼”。

背靠银行

此次懋源拿地的公司为北京懋源宏展房地产开发有限公司和北京懋源鸿竺房地产开发有限公司，该联合体仅获一轮报价，就以43.2亿的底价摘得后沙峪地块，综合楼面价约2.67万元/平方米，销售指导价为6.1万元/平方米。

拿下顺义地块之前，懋源鸿竺地产就在2023年7月以底价13.4亿元摘得位于朝阳区太阳宫一宗商业金融服务用地，项目总用地规模1.06万平方米，并将打造懋源总部。

今年6月底，懋源地产总部的设计方案公布，项目总建筑面积约7.8万方，由两座三角形平面的独立塔楼组成，总投资约20.6亿元。粗略计算，投资和拿地加起来，懋源总部花费将超30亿。

眼下，大多数民营房企正在发愁如何活下去，而懋源却似乎是一副岁月静好。这家民营房企为何能如此豪气，其背后的金主又是谁？

通常而言，未上市房企往往通过股权出质方式进行融资，懋源自然不列外。它与浙商银行、民生银行等金融机构关系匪浅。

2021年1月25日，北京懋源房屋开发、北京懋源控股、北京懋源永泰商业投资有限公司将同一标的北京懋源宏展房地产股权出质予浙商银行北京分行，合计股权出质数额价值高达16亿元。

这并非懋源首次将北京懋源宏展进行股权出质。2020年10月，北京懋源房屋开发、北京懋源宏展投资管理中心（有限合伙）也曾将北京懋源宏展股权出质予民生银行北京分行，合计股权出质数额价值高达16亿元（目前此笔出质已无效）。

据乐居财经了解到，懋源与民生银行有着关系巨大的渊源。早年间，原民生银行董事陈建为北京懋源房屋开发董事长。

2009年底，民生银行将向关联方军华房地产提供9.5亿抵押贷款，用于“环球财讯中心”装修等后期工程款支付及置换他行贷款。彼时，民生银行称，北京军华房地产为北京懋源房屋开发控股子公司，控股比例为70%，本行董事陈建为北京懋源房屋开发董事长。

但蹊跷的是，民生银行提供贷款后的次年，陈建便于2010年10月卸任北京懋源房屋开发有限公司董事长职位，似乎在极力撇清与懋源的关联。目前，陈建在懋源系已踪影难觅。

此外，土地质押也是懋源融资来源的一部分，乐居财经查阅了解，此前煜泽台、璟廷两个预售项目，曾存在土地使用权抵押的情况，抵押权人为中国银行北京市分行。

值得注意的是，近些年来，懋源与银行之间的股权出质次数为“0”。

资本大佬隐藏幕后

乐居财经查询获悉，懋源系运作主体平台为北京懋源控股股份有限公司（简称“懋源控股”）

，其背后股东为北京懋源投资（39%）、北京嘉宇鸿业投资（29.0769%）、北京天陆禾润投资控股（21.9231%）、北京鹏美摩托车文化传播（10%）。

懋源控股大股东——北京懋源投资成立于2008年，注册资本3000万元，由曹俊生和妻子张爱清分别持股90%和10%。曹俊生出生于20世纪60年代，这代人很会寻找机会，在他们面前几乎尽是机会

由于曹俊生的父亲在河南博爱县教育局工作，加上曹俊生的绘画功底，17岁的他顺利进入河南博爱县教育局工作，之后他改行摄影。但他并不满足于现状，从下海开办个体印刷厂，到合资生产“霹雳弹”玩具、到转产火腿肠肠衣膜，再到后来进军地产，他不断寻常新机会。

曹俊生早年便移民加拿大，是加拿大河南同乡会会长。上世纪90年代初期，为了满足双汇集团对肠衣膜的需求，并使其国产化，曹俊生在加拿大多伦多注册了懋源公司，投资120万美元与双汇集团合资兴建的漯河华懋双汇塑料包装有限公司建成投产。

此外，他还是国内最早参与国企改制和混改项目的投资者之一，曾通过投资万洲国际、国浩发展，深入参与双汇股份、鹤壁煤电股份等国企市场化混改项目。

据乐居财经获悉，曹俊生与双汇发展前董事长张俊杰等五人一起创立北京懋源资本投资管理，该公司投资了不少生物科技、娱乐、电竞相关的公司；此外，2019年，高瓴持股格力电器的主体珠海明骏里，有家叫珠海熠辉的公司，持有其3.65%的股份。珠海熠辉背后，也闪现曹俊生。

但曹俊生的事业也并非顺风顺水，他曾被牵连进了河南省公安厅厅长秦玉海的案子有关。

据媒体报道，曹俊生是秦玉海在摄影圈的朋友，为了去迎合高官的爱好，砸下巨额资金。据中纪委调查，2012年-2014年，曹俊生为秦玉海出版《真水》作品画册，拍摄以秦玉海摄影活动为主题的电视纪录片《一个摄影师和一座山》。这一系列花费高达580多万元。

2007年-2014年6月，应曹俊生要求，秦玉海向云台山公司打招呼，使曹俊生顺利承揽了云台山公司在北京、上海、南京等城市地铁广告业务；同时，秦玉海还帮公司协调提高了广告费标准，仅此一项，曹某公司就进帐7685.5万元，利润高达3318.7万元。

虽然曹俊生本人低调神秘，但其投资版图却纷繁复杂，他旗下共存续5家子公司，还包括珠海熠辉投资管理合伙企业（有限合伙）、上海秉鸿峰汇投资发展中心（有限合伙）、北京懋源资本投资管理有限公司和珠海融恒股权投资合伙企业（有限合伙）。

其中，上海秉鸿峰汇是曹俊生和秉原秉鸿资本合伙人朱晓鸥等人一起出资设立，该公司投资了英维克、雪龙黑牛、红旭现代农业、洛阳佳嘉乐、科隆新材、丰兴精密、灵宝金源等。

秦玉海事件后，曹俊生愈发低调。去年，他携带夫人到辉县市曹红东中心小学进行回访。2007年，曹俊生谨遵父愿，将父亲节俭下来的300万元捐助给辉县山区，建成了曹红东中心小学，并每年再拿出10万元作为教育基金。

揭秘关联公司

除了资本大佬曹俊生，懋源其他股东又是谁？他们有何背景？

据乐居财经了解到，懋源控股二股东为北京嘉宇鸿业投资有限公司（简称“嘉宇鸿业”），成立于2005年，注册资本2500万元，由陆挺宇和北京天陆禾润投资控股有限公司（简称“天陆禾润”）分别持股72%和28%。

嘉宇鸿业的投资足迹也很妙，涉及地产相关的装饰工程、绿化工程，目前投资了北京祥城鸿业投资有限公司、北京东方达美建筑装饰工程有限公司、北京永泰锐捷信息咨询服务有限公司（简称“永泰公司”）和北京市康瑞德绿化工程有限公司（简称“康瑞德绿化工程”）。

值得注意的是，永泰公司曾替懋源项目做团购活动。

2018年5月11日，苏女士与北京懋源房屋开发有限公司签订了“钓云台”商品房屋买卖合同，总房价3110.5 549万元。苏女士称，懋源公司按购房合同收取购房款外还要求她向被告永泰公司支付团购费15万元。

而后，苏女士通过诉讼方式与懋源公司解除了房屋买卖合同，要求对方返还相应款项，且她认为自己与永泰公司不存在居间合同的法律关系，双方也未签订任何合同。永泰公司收取她15万元，没任何事实及法律依据。经苏女士多次催要无果，懋源公司和永泰拒不返还该款项，故她将这两家公司诉至法院。

永泰公司辩称，其通过与懋源公司开展针对钓云台项目展开合作，举办15万抵30万团购活动。苏女士自愿参加团购活动，并向永泰公司支付15万元团购费。永泰公司帮助苏淑姗在购房时享受30万元优惠，故团购费不再退还。

但最终法院还是判决，北京永泰锐捷信息咨询服务有限公司退还苏女士团购费15万元。

此外，康瑞德绿化工程曾收到一纸行政处罚，起因为：于2017年10月在丰台区花乡纪家庙三环内林地内违法建设房屋，擅自改变林地用途面积1036.6平方米。2019年12月6日，北京市丰台区对康瑞德绿化工程处被改变用途林地每平方米20元的罚款，总计20,732元。

懋源控股的三股东为天陆禾润，成立于1996年，由陆挺宇和陆浩洋分别持股98.8%和1.2%，名下还投资了上海镕建投资管理中心（有限合伙）、北京德悦行汽车运动服务有限公司等。其中，北京德悦行是2013年在中国授权的BMW摩托车授权经销商。

由此计算，陆挺宇通过北京嘉宇鸿业投资、北京天陆禾润投资控股间接持有懋源控股50.6392%股份，不仅作为懋源控股实控人，还是该公司董事长、总经理、法定代表人。

陆挺宇是1965年生，毕业于华北水利水电学院工业与民用建筑专业。毕业以后，他的第一份工作是北京城市建设开发集团总公司工程师；三年后，他跳槽到中发装饰工程有限公司当总经理。

2000年，陆挺宇在中国中小企业投资公司任总经理。同年，他跟懋源有了交集，担任北京懋源房屋开发有限公司董事长。值得注意的是，上文提到的陈建曾为中国中小企业投资有限公司副董事长兼总裁。

现在，陆挺宇也越发低调，少有发表讲话。代替他抛头露脸的，更多是懋源地产集团副总裁刘强。

懋源控股的四股东——鹏美摩托车，成立于2005年，注册资本100万元，由黄成宪和隋郁分别持股75%和25%，旗下子公司北京安鹏兴业投资有限公司是首创证券的限售股股东之一。而隋郁还投资了北京绿色创想投资有限公司，该公司涉猎了生物技术、珠宝、天然气、影视文化等领域。

目前，懋源控股名下存续7家子公司，包括北京懋源置业有限公司、北京京懋源房屋开发有限公司、北京懋源宏展房地产开发有限公司、北京懋源恒泰商业资产管理有限责任公司、天津永泰汇通商贸有限公司（简称“天津永泰公司”）、北京懋源鸿玺物业管理有限公司、懋源（香港）投資控股有限公司。

其中，天津永泰汇通商贸曾被一家石材公司追债三百多万。

事件起因为，2016年12月21日，买方天津永泰公司与卖方唐山英良石材有限公司（简称“唐山英良公司”）就丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目签订石材采购合同。

2017年4月19日至2018年10月14日期间，唐山英良公司向懋源房地产公司项目供货。供货签收单显示，唐山英良公司供货总金额为17014480.28元。天津永泰公司已支付至全部供货金额的80%，共计支付13611584.21元，尚有3402896.05元未支付。唐山英良公司认为其依约履行合同义务，天津永泰公司未依约付款，于是将它告上法院。

最终法院判决，天津永泰汇通商贸有限公司内支付唐山英良石材有限公司石材款3402896.05元及已支付款项部分违约金140103.13元。