文/房情报 徐迪 

最近看过几篇文章，大体是写石景山因“佛系”、“松驰”，被描绘成北京中年人向往的养老福地，说是整个区域都呈现一种国企风的生活方式。

长安街那头，石景山确实是城六区中最容易被忽略的一个，当然它不是唯一的，丰台存在感也不怎么强。

但是丰台很拼，至少在楼市上，它甚至在楼市穿越周期时，给自己贴上了豪宅区的标签。

丰台有底气，以总部基地为代表的产业集群吸纳了近30万产业人员，西局、丽泽，“分钟寺三兄弟”一度风头无两。

从数据来看，2022年北京单价10万 的新盘中，丰台有16个，占比达到36%；到2023年，全北京单价超过10万 的项目只有10个，丰台占了3个，分别是11.13万的懋源璟廷、11.2万的璞瑅隐园和10.6万的首开君礼著。

随着市场的持续探底，今年以来，丰台的高端存量盘成交价接连“跳水”，新房定价体系反应灵敏，不约而同将均价做到了10万以下。

据房情报不完全统计，当前丰台在售的均价8万以上纯新盘共有5个，清一色的央国企操盘，交付比较有保证，产品也都是三房以上的刚改/改善户型为主。

从网签情况来看，截至9月12日，上述项目成交均价均较备案价有所减少。其中和颂九里成交均价6.9万；中建云境8.4万；丰和叁號院8.8万。三个项目都已被划掉大几千甚至1万多。

相比之下，京能西贤府6月21日428套拿证，已签约9套，成交均价80705.26元/㎡；

中环悦府3月25日326套拿证，已签约12套，成交均价92170.23元/㎡。

降幅稳在了3%以里，可以说是扛住了这股降价风。

但也是生扛的，从网签数字就能看出来。月均两三套的流速，中环悦府扛了快半年，京能西贤府能坚持多久？

8月初，京能西贤府尚无网签数据，彼时其人设还是“抗盘模范”、“京城楼市硬汉”、“价格上的扛把子”。

铺天盖地的报道都在渲染这座“非标奢宅”的品质。从外立面、园林，到家居家电、门窗照明，强调审美和功能性俱佳，智能科技与绿色环保并存，最后还上了风水玄学理论解读各种边角布局设计，重达半吨的入户门上雕着千里江山图，“豪门”二字可谓非常直白了。

这种全方位放大细节来彰显奢宅属性，细到什么程度呢？这么说吧，石材是从矿脉开始讲起的，颜色、纹理巨细靡遗，用在洗手台和电视墙上分别是什么效果、为什么是这种效果，以及这种效果有什么好处……

尽管有些设计描述得再详细也不知道它长什么样，比方说华尔道夫古铜色、阿玛尼灰、普拉达绿，还有回形纹鱼鳞纹步锦纹，咖金艺术的展翼飞檐、盘龙金柱等等。但是，文字也挺好看的，充斥着太康诗风的楼盘介绍，东方美学，无限的想象空间。

（图片来自京能西贤府官微）

下沉庭院、六角亭，小桥流水，还有瀑布……园林图上放了个穿汉服的小姐姐，伴一树粉花的油桐，俨然一座美轮美奂的中式宅院。

西贤府作为京能第一个府系，也是其操盘最大的一个项目，看出来用上心了。

如果这份抠细节的心思，能从产品描述延续到产品建造上，这个盘绝对差不到哪儿去。

颜值之外，京能西贤府所处地段也可圈可点。虽然大瓦窑板块功能区定位是“职住平衡”中的“住”，没太多产业，主打的是出行便利。

小区一共7栋楼，全是小高层，小区最南边的7号楼，隔着一片绿化园林就是京港澳高速辅路——记住这栋楼，后面会考。出门往东不远是西四环，20分钟车程直达丽泽商务区，且全天24小时畅通无阻；向北去中关村早晚高峰有点堵，可以考虑轨交换乘。14号线一线串联丽泽、大望路、望京在内的多个商务区，线上有多个换乘点，京能西贤府小区门口就能看见大瓦窑站，说是地铁房也不离谱。

关于临近地铁和高速的噪音问题，京能西贤府也花了很大篇幅讲解。超大窗体采用“四玻两中空夹胶low-e玻璃配多腔铝型材窗框”，还有很多隐蔽工程中用到的黑科技降噪材料，包括前面提到那个“豪门”，据说是铸铝装甲材料的，还配了密封条，隔音效果立竿见影。

周边配套，现有的商业以世纪华联等综合商超为主，能满足基本生活需求，真正能称之为商业配套的还在规划中，需要一定时间兑现：北侧三栋楼，一栋23层2万方自持酒店，两栋3层的商业盒子；东侧是4.7万方的SHOPPINGMALL，奔着未来西四环购物新地标打造的，起来之后应该能为项目增色不少。

教育配套相关介绍不多。南城的教育资源说破大天也凑不出800字，量少，分配又极不均衡，近些年随着教改，基础教育的格局已经明显改善了。京能西贤府周边的公立学校有丰台二中及附小、北京十二中及附小等，已经算是比较丰富了。两公里内还有一所12年一贯制私立学校，两年前开始招生，据说师资不错，校区也很漂亮，总之除了贵点没硬伤——小学4万元/学期。

基于以上种种优势，京能西贤府6月底开盘时的宣传着力点是“不降价”，因为“降价就要减配，京能西贤府要以品质定价者的身份穿越周期”。

也仅仅就是一个多月之后，京能西贤府宣布将7号楼的44套房源做特价。

对，就是上面画重点的那栋楼，在小区最南边，离地铁十几米的距离，正对着站点出风口，热气大、噪音强。拟售均价8万1，折后7万5，每平米直降6K ，差不多九二折。据置业顾问透露，除了7号楼，其它楼栋也会实时根据外部市场环境和和销售情况，有相应的定制版折扣价。

又过一个月，京能西贤府的网签有数据了，总签约9套，意外的是特价楼7#仅有2套标红，还有2套在6#楼。而卖掉最多的房源竟然在3#楼：2套已签约，2套网上联机备案；4#楼也有1套签约。 

要知道京能西贤府7栋楼中，3#4#的备案价是最高的，每平米接近8万6。其中，3#位于小区正中央，诸多园林景致环绕，妥妥的央景楼王，整个项目中所有的173㎡大户型都集中在这栋楼里。应该说，3#楼的价格标志着京能西贤府的房价上限。

就这样，特价楼 楼王高低搭配，9套成交均价8万 ，京能西贤府“硬汉”人设不倒。

（图片来自京能西贤府官微）

降价这个话题谈起来委实尴尬，尤其前期话说得那么满。

不降？400多套房子，0网签、0去化、0回款——项目总这两个月怎么熬过来的？

所以与其说项目卖不出去，不如说是卖不上价。价格打下来，成交立刻就有了。市场摆在这，周边竞品实在太多，背靠背的和颂九里已经把价格打到6万 ，当然和颂九里去化情况也不怎么地，这里先不展开。

京能西贤府自身不认可与和颂九里门当户对，和颂九里最大户型才133，我们最小还125呢，怎么比？你是纯刚改，我还有一半改善呢，怎么比？

京能西贤府宁可去对标十几公里外的中建云境和中环悦府们，尽管京能西贤府最大户型173，人家最小户型166，不重要，重要的是它们9万 ，京能西贤府8万 ，在这个基础上谈品质，是不是性价比也有了？

但是准备买入丰台的北京新贵，似乎想法更纯粹些，隔着一条路，一套房差出百万，得有多爱呢？爱你那一道“豪门”？爱你阿玛尼的灰、普拉达的绿？还是爱那油桐树下的汉服小姐姐？

爱真的需要勇气，来面对那些仅呈现于楼书却没写进购房合同的品质。

南城的历史遗留问题肉眼可见，城市界面严重割裂，部分地段更新得闪闪发光，其余仍保留着城乡结合部的原始风貌。新盘建得都挺好，小区出来全是野草。

近两年保交房工作确实力度很大，提振了市场信心，但楼市下行期人们清醒得近乎胆怯。烂尾的期房那么多，说不准我就摊上一个。我没摊上，旁边的烂了，上千万买套房，隔壁是拆了一半的城中村，咋整？

再看整个大区域的规划，也在实打实的推进，问题在于速度，丽泽商务区的建设进度要滞后于周边居住区起来的速度，京能西贤府等已经进场的项目，原本预期的客群还没到丽泽就业， 这就造成了一定供需错配缺口，只能去寻求其它板块外溢的改善需求。

过去常说买房“南三不如北五”，海淀大厂外溢的需求成全了北边的昌平，造就了回龙观和天通苑。那么东、西城南溢的需求，丰台想，我能不能接一下？

东城西城有什么，最显著的是教育资源，跨区没戏。好在西城还有金融街，码农能养活昌平楼市，金融精英或许也能让丰台豪宅度过这段青黄不接的日子。

可对地缘性改善客群来说，八九万 的豪宅，你说它豪，远没豪到可以只谈品质的程度。

京能西贤府想回避掉“性价比”不谈，很难。更难的是它6万多的楼面价，没有多大利润空间可谈性价比。

和颂九里开盘就降到7万卖，很大原因是它本身楼面价就比京能西贤府低10%，配置上再按刚改的标准走，成本允许项目去打折促销。

京能西贤府的折扣范围有限，快速去化和确保利润同时实现的可能性为零。从当前情况来看，开发商也不考虑亏损出货。毕竟再南城，是北京的南城，寸土寸金，完全可以等规划兑现后慢慢出货。

反正房子还得两三年才能盖好。

就看京能置业能不能挺住了。

京能置业，北京本土上市国企。2024上半年营收15.9亿元，同比下降17.2%；归母净利润为-0.6亿元，同比减亏。经营现金流骤降257%，到了负值。

为了归还公司债务和项目开发建设，今年3月，京能置业向京能集团提出40亿元带息借款。同时，向金融机构申请不超过20亿元综合授信额度，用于降低公司的资金成本和归还债务本息。

中报发出的第二天，京能置业公告，昝荣师连任了董事长一职。

资料显示，昝荣师，工商管理硕士、工学硕士，正高级工程师。他自2021年4月起任京能置业股份有限公司董事长，曾任北京能源集团有限责任公司总经理助理，北京国际电气工程有限责任公司党委书记、执行董事、总经理，北京京能国际能源技术有限公司董事长。

连续亏损和现金流紧张的情况，以及京能西贤府这个旗舰项目的回流问题，55岁的他仍要逐一应对。

至于要不要继续抗价？留给昝总思考的时间不算充裕，因为，1站地之外北京城建玺院的700套大户型也来了，指导价7.68万/㎡。