一波未平，一波又起。

上个月底彭博社关于政策方正在考虑下调存量房贷利率的“小作文”，曾引发地产股的狂嗨。

不过，随着9月2日招行行长王良在中期业绩交流会上“未收到通知”的公开回应，这一引发无数人热望的事件，似又归于沉寂。

9月5日上午，有网友爆料称“今天一大早联系建银系统、工银系统的省级副行长交流。基本确认存量房贷利率下调，这也是近期六大国有行股价下跌15%的原因。”

与此同时，招行app已经有存量房降低房贷的选项。

《申请存量房贷利率变更步骤》也同步曝光。

1、签署家庭拥有成套住房申报表(仅需主借款人签署，并录入夫妻双方及名下未成年子女相关信息)。

2、签署金融专网资信查询授权书(主借款人需签署，如主借款人婚姻状态为已婚，配偶也需登录配偶本人手机银行进行签署)。

3、按要求上传审批所需材料(仅需主借款人上传)。

而就在网友爆料之前，9月4日，彭博社再次透露：“中国据悉考虑分两步下调存量房贷利率”。而且信息更加具体：

1、“首次下调可能就是未来几周内的事”；

2、具体下调额度为“80个基点左右”。

下调80BP，什么概念？

根据官方数据，截至6月底，中国个人住房贷款余额为37.8万亿元人民币来计算，如果整体下调80BP，那么银行的利息收入将减少约3000亿。

具体到个人，如果你贷款了200万元，30年，假定房贷利率为4.88%。那么，月还款额是10590.24元。

如果下调80个基点，房贷利率变成4.08%，月还款将变成9640.78元。

相当于每个月房贷利率减少950元，总利息减少34.18万元。

对绝大部分家庭来说，这都是一大笔钱。

合肥利率低至3.35%

利息少付100万

自今年以来，人们对于存量房贷利率下调的呼声一直存在。

2023年开始，央行就已经表态，鼓励银行降低存量房贷利率。

并且在9月份，全国范围内的存量首套房贷、二套转首套以及公积金组合贷中的商业性住房贷款已经有过一次下调。

在下调之后，如今大部分人的存量房贷利率在4.2-5.03%左右。但这个数据与新发放的房贷利率相比，差距还是不小。

尤其2024年以来，LPR共已经历了两次调整。2月份，5年期以上LPR单边下调25BP至3.95%；7月份，再下调10BP至3.85%，两次累计已下调35个基点。

目前，合肥首套房、二套房贷款利率，已经可以做到3.35%。

而每一次新房房贷利率下调，存量业主的心就被狠狠扎一刀。

以我朋友王先生为例。

2021年2月，王先生在合肥买了人生中第一套房子，同时也背上了200万元的个人住房贷款，他在签订购房贷款合同时，选的是浮动利率，利率为5.88%，定价基准为LPR加123BP。

让王先生没想到的是，他刚好买在了房贷利率下行前夜。

一方面，自2022年1月20日起，央行引导5年期及以上LPR累计下调80BP。另一方面，2023年底以来，合肥市多次下调房贷利率下限，最新首套房贷利率下限已降至3.35%（LPR-50BP），加点幅度累计下降130BP。

截至目前，王先生的房贷利率为5.03%，比合肥最新执行的3.35%高出168BP，仅仅利息就能多花100多万元。

新旧房贷利率的巨大落差让王先生较难接受。

同时，他也面临着房价波动。国家统计局数据显示，2023年10月以来，合肥二手住宅销售价格指数同比增速持续为负，二手房价格环比下降0.9%，同比下降8.3%。王先生房子估值较买入时已下跌10%左右。

存量房利率不减

“提前还贷是最稳的投资”

当经济好时，房贷是普通人能借到最便宜的一笔巨款；经济不好时，提前还房贷是最稳的一笔投资。

目前，很多存量住房贷款利率都站在高位，加上对房地产市场的预期下行，因此有越来越多的人打算提前还贷，避免承受高额的利息。

当然，王先生也尝试提前还贷。那么提前还贷划算吗？能省多少钱呢？

商贷200万为例，贷款年限30年，假设是2021年2月首次还贷，当时合肥首套房利率为5.88%，那么现如今商贷利率为4.88%（不考虑房贷利率的重定价日）。

按照工行满3年可免息的政策，2024年9月申请部分提前还款，还款金额为10万元，则有两种结果：

①还款年限不变，每月还款额度减少约560元，最终可省利息8.16万元（仅供参考）；

②还款月供不变，还款年限缩短31个月，最终可省利息25.10万元（仅供参考）。

如果选择一次性付清，节省的利息则更加可观，直接省去153.79万元，也难怪有网友在社交平台上留言，“提前还贷真会上瘾”。

事实上，提前还房贷这股风一直从未停止。银行的数据最能说明一切。

据相关数据统计，在处于房地产贷款集中度管理制度的第一档和第二档共计19家上市银行中，今年上半年有14家银行的个人住房贷款余额较2023年末出现减少，增加的仅有5家。

其中，国有大行受提前还贷的冲击最为明显。2024年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元，而2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。

市民不愿意加杠杆买房，甚至还提前还贷了。

难怪银行在面对提前还贷潮时，推出预约排队等手段，甚至有银行悄悄提高线上申请提前还贷金额，不低于5万；低于5万元，需得贷款人到线下网点办理提前还贷手续。

结语

今年7月央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，指出存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

与此同时，降低存量房贷利率符合群众热切期盼，未来，存量房贷利率能否破局，拭目以待。