文/乐居财经 魏薇

中国铁建地产的一则人事变动来得静悄悄。

据中国铁建地产集团8月30日发布的官微，中国铁建地产党委副书记、副董事长（主持党委、董事会工作）孙洪军主持了一场内部会议。

8月30日披露的中国铁建地产2024年中报显示，公司负责人一栏的签字人为孙洪军。

于中国铁建地产而言，这是个陌生的名字。2023年年报的董监高名单上，并未出现孙洪军。

这则人事任命，没有官方的通告。中国铁建地产在官网对领导信息做了更新，孙洪军排在首位，职位是党委书记、董事长。

排在孙洪军位次之后的是陈建军，具体职位是总经理、党委副书记、副董事长。2021年2月，陈建军被聘任为中国铁建房地产的总经理。

在陈建军之后的，还有吴宏晋（党委副书记、职工董事、工会主席）梁树峰（党委委员、纪委书记、监事会主席）、代春利（党委委员、副总经理）、楼英瑞（党委委员、副总经理）、李育红（党委委员、副总经理、总会计师）、阮兴（党委委员、副总经理）、王娟（党委委员、副总经理）、包海利（党委委员、副总经理、总法律顾问、首席合规官）、史冰冰（党委委员、副总经理）9位高管。

公开资料显示，孙洪军曾任中铁建设集团副总经理兼房地产公司董事长，2021年3月，孙洪军被任命为中铁建设集团党委副书记、董事，并作为总经理人选。据中铁建设集团8月初的官微，孙洪军的头衔是总经理、党委副书记。

也就是说，孙洪军是从中铁建设集团空降到中国铁建地产的，而中国铁建地产的二把手陈建军并没有登上老大的位置。

中国铁建地产与中铁建设集团互为兄弟关系，都是中国铁建股份有限公司（简称“中国铁建”，601186.SH）的子公司，中国铁建持有中国铁建地产100%股份，持有中铁建设集团85.64%股份。

从历史人事任命来看，空降不是中国铁建地产一贯的风格。

上一任董事长李兴龙是从中国铁建地产的基层一步步做起，历任公司市场发展部开发主管，中铁地产（成都）开发公司和四川公司执行董事、总经理及等职务，在前两年被提拔为公司一把手。再向前追溯，吴仕岩在中国铁建地产2007年组建之初就担任副总经理，2009年担任总经理，再到2015年升任董事长。

中国铁建地产于7月30日披露公告称，李兴龙因工作变动原因不再担任公司董事长、党委书记职务。但并未一同公布继任人选。

据悉，李兴龙已于2024年7月上任中国铁道建筑集团有限公司党委常委，中国铁建股份有限公司党委常委、副总裁。这表明，李兴龙已经成为中国铁建领导班子成员。

2019年4月，李兴龙开始担任中国铁建地产总经理、党委副书记、董事；2020年11月，吴仕岩退休，李兴龙接过权杖，担任起了中国铁建地产的党委书记、董事长。

营收利润齐升

在李兴龙掌舵的时间里，中国铁建地产亦有过突破。

2021年，中国铁建地产实现营收295.18亿元，同比增长11.18%；实现净利润29.9亿元，同比增长2.23%。

上任董事长之后，李兴龙不仅推进了中国铁建地产与华为战略合作的落地，还深入了公司与越秀、龙湖、信达等实力地产商之间的合作。

升任之前，李兴龙交出了他在中国铁建地产的最后一份成绩单。

2024年1-6月，中国铁建地产营业总收入181.11亿元，同比增加25.09%；净利润2.12亿元，同比增加89.55%。净利润率1.17%。

期内，中国铁建房地产大幅计提了资产减值损失，为1亿元，占净利润的比重将近一半。而去年同期的资产减值损失为0.15亿元。

在这2.12亿元的净利润中，归属少数股东的部分为7.96亿元，归母净利润为-5.84亿元。

从权益占比来看，截至期末，母公司所有者权益为298.57亿元，少数股东权益186.51亿元，占所有者权益的比例分别为61.6%和38.4%。

这与中国铁建地产的开发模式密切相关。随着并表合作项目的陆续开展，少数股东权益快速增长带动了其所有者权益规模的上升，同时也分走了更多利润。

这一现象从2023年以来尤为明显。截至2023年6月末，中国铁建地产少数股东权益为121.63亿元，占比总权益的比重为28.6%，而期内的少数股东损益占比净利润的60%。

中国铁建地产的母公司中国铁建今年上半年实现营业收入5161.37亿元，同比减少4.61%；归母净利润119.02亿元，同比减少12.80%。

中国铁建的业务板块包括工程承包业务、规划设计咨询业务、工业制造业务等，期内房地产开发业务产生的营业收入为315.48亿元，占营业收入的比重为6.1%。

现金短债比0.55

截至2024年6月末，中国铁建地产实现了了京津冀、长三角、珠三角等主要城市群的全面布局，在48个城市和海外（莫斯科）布局276个项目，现有项目总建筑面积约8556万平方米，已开发面积约7174 万平方米。

中国铁建地产在中报中坦言，主要房地产项目集中于北京、上海等一线城市以及成都、西安等核心二线城市，土地成本较高，且后期开发需要持续投入资金。若未来的筹资能力不能满足公司的资金需求，则会对业务发展造成较大影响。

近几年，中国铁建地产加大了银行借款规模并积极发债融资，资产负债率持续处于较高水平。截至2024年6月末，其合并口径资产负债率为79.36%。

2022年末，中国铁建地产合并口径的资产总计为2302.94亿元，负债总计为1876.94亿元，资产负债率为81.5%，2020年和2021年则分别为83.7%和83.1%。

截至2024年6月末，中国铁建地产的有息债务余额为949.99亿元，相较于期初增加6.43%。其中6个月以内到期的部分为38.59亿元。

因新增短期借款融资，中国铁建地产的短期借款较2024年初增加2797.73%至29亿元。加上一年内到期的长期借款和应付债券，短期有息负债总额为280.19亿元。

期末现金及现金等价物余额为155.26亿元。现金短债比0.55。

今年上半年，中国铁建地产发行了四笔债券，分别是：24中铁01、24铁建房产MTN001、24铁建房产MTN002、24铁建房产MTN003，发行金额分别为30亿元、15亿元、10亿元、5亿元，利率分别为3.3%、3.00%、3.20%、2.53%，期限均为5年。

另外，中国铁建房地产在期内还向中国铁建股份公司资金结算中心拆入三笔资金，共计100亿元，其中一笔50亿的资金期限为半年，另外两笔均为3年。

截至期末，中国铁建地产从中国铁建已经拆了245.15亿元。