文/乐居财经研究院

伴随中报季收官，上市物企陆续交出2024上半年答卷。

截至8月31日，“A+H”股共有64家上市物企交卷。仅有瑞森生活服务（原称“银城生活服务”）、佳源服务两家物企中报难产。

其中，瑞森生活服务原定8月28日举行董事会，考虑及批准2024年中期业绩披露。但8月27日深夜又宣布，中报或将延迟刊发，次日股票停牌。而原因，则是此前其高管与实控人互相指控，相关举报调查仍在进行中。

佳源服务因内部调查以及与控股股东相关的财务问题等，已经连续拖欠了四期业绩报。其股份自2023年4月3日上午9时正暂停买卖至今，已有17个月。按照港交所规则，停牌18个月后将被强制退市。

回顾2024上半年，宏观经济复苏缓慢，地产行业仍在低位运行，物管行业的周期性业务持续压缩，多种经营受到挑战，物企经营业绩难言乐观，营收增速进一步放缓，部分物企仍未走出关联方应收款减值阴霾，超5成上市物企净利润下滑，6家录得亏损。

在此背景下，持续巩固基本盘、专注服务品质提升和精细化运营，追求有现金流的利润，物企们一方面继续退出低效益项目，另一方面加大催收应收款，以及物业费收缴与预收力度。

为了直观了解行业上半年的境况，乐居财经研究院重磅推出2024年上半年上市物企研究报告，涵盖营收、净利、现金、在管面积、关联交易、细分业务盈利表现等7大榜单，立体还原上市物企业绩成色。

营收榜：近三成下滑，滨江服务增幅39%居首

2024上半年，已发布中期业绩的64家上市物企，总营收取得1459.92亿元的成绩，平均营收约为22.81亿元，较上一年同期增长6.2%，其中有14家物企的营收在均值以上。上市物企营收能力进一步提升，但增幅持续放缓。

碧桂园服务营收约为210.46亿元，蝉联物企“营收王”；紧随其后的是万物云，营收约175.6亿元。两家半年度营收超百亿的物企差距缩小至约34.86亿元；而2023年、2022年同期，两者之间的营收差距分别约为47.13亿元、57.12亿元。

2024上半年，华润万象生活、保利物业、招商积余、雅生活服务、中海物业、恒大物业，6家物企上半年营收超50亿元。

从营收增速来看，2024年上半年，仍有7成上市物企实现了收入同比正增长。其中滨江服务、德商产投服务分别以38.7%、36.5%的同比增幅，位列第一和第二。越秀服务、彩生活、苏新服务、华发物业服务，以及鑫苑服务，5家物企的营收同比涨幅超过20%。

17家物企收入呈现同比负增长，朗诗绿色生活同比降幅达19%。方圆生活服务、弘阳服务、宋都服务等四家物企的营收同比降幅超10%。

净利润榜：超五成下滑，6家亏损

2024上半年，已发布中期业绩的64家上市物企，总净利润约为91.78亿元，平均净利润约为1.43亿元，较上一年同期下滑29.8%。

华润万象生活以19.22亿元夺得净利润榜首，碧桂园服务以15.46亿元的净利润水平紧随其后。保利物业、万物云、中海物业、绿城服务、恒大物业，招商积余、新城悦生活、永升服务，分别位列第三至第十名，净利润在3亿元以上，但最高的未超过9亿元。

2024上半年，方圆生活服务、正荣服务、融信服务等6家物企录得净利润亏损。其中，方圆生活服务上一年同期也录得净利润亏损，数额约1.19亿元。

34家物企净利润录得同比下滑，占比超5成。融信服务净利润下滑1002.9%，幅度最大。而净利润同比增长的30家物企中，佳兆业美好、建业新生活、时代邻里，3家同比增幅分别为152.3%、136.5%、117.5%，浦江中国净利润翻倍，由上年同期的148.9万元大增106.8%至343万元。

净利率方面，64家物企中有58家录得正值，平均净利润率9.3%；而上一年同期有60家录得正值，平均净利率10.8%。

祈福生活服务、星盛商业、华润万象生活，3家物企净利润率超过20%，而上一年同期有6家，跌出的物企包括宝龙商业、滨江服务等。

2024上半年，净利润率超过10%的有21家物企，与上一年同期持平。而6家净利率为负的物企中，融信服务吊车尾，为26.7%；上一年同期，4家物企净利率为负。

现金榜：“现金王”易主，八成下滑

据《2024上半年上市物企现金榜》，截至2024年6月30日，64家上市物企均有净现金结余，合计总额1055.43亿元。其中，万物云手握现金121.97亿元，位居榜首；回顾2022上半年及2023年上半年，占据现金榜榜首的为华润万象生活。而碧桂园服务、保利物业现金超过百亿，分别为119.86亿元、106.05亿元。

整体来看，2024上半年上市物企现金结余总额，较去年同期略微减少。现金超过百亿的企业有3家，则与去年同期持平。

从增幅来看，泓盈城市服务以64.6%增幅位居榜首，建业新生活、恒大物业位居现金增幅榜前三位。紧接着，世茂服务、新城悦生活、金融街物业、领悦生活服务、时代邻里、远洋服务、兴业物联排进现金榜增幅TOP10。

在64家上市物企中，51家物企所持现金减少，占比79.7%，而去年同期，仅四成上市物企所持现金减少。

此外，手中现金在5亿元之下的有29家。其中，方圆生活服务手中现金最少，不足1亿元。

规模榜：增幅最高达211%，十家下滑

2024年上半年，55家物企公布在管规模。整体而言，大部分物企的在管面积有所上升，但增速下滑，规模出现下降的物企占比正在提高。

与2023年上半年相比，榜单前十位相对稳定，三甲名单不变。

碧桂园服务维持规模榜首，在管面积11亿平方米（包含“三供一业”）；保利物业第二名，为7.6亿平方米；雅生活服务5.8亿平方米位居第三。招商积余以3.8亿平方米规模位列第八，是前十名当中唯一的A股物企。

此外，规模不足1000万平方米的物企由去年的三年减少为两家，分别是宋都服务、星盛商业。

2024上半年，有45家物企规模实现增长，10家物企规模较去年同期下跌。下跌物企占比达到了18%，比重较去年同期明显提高。

上涨的45家物企，平均涨幅达到18.4%，与2023年同期基本持平。

不过，兴业物联一家贡献了超200%的涨幅，拉高了物企规模涨幅均值。兴业物联由去年同期820万平方米的垫底规模，增211%至2550万平米，跃升至第43位，位居上市物企增幅首位。

紧随其后的是第一服务控股，涨幅39.2%，其次是金茂服务，涨幅38.2%。

规模降幅最高的企业为融信服务，规模下滑18%。

关联交易榜：14家关联方面积比重超50%

2024上半年，共30家上市物企公布了在管项目中关联方面积情况。关联方面积占比中，排名第一的关联方面积占比达83.5%；而烨星集团关联方面积占比77.8%，位居第二，宋都服务关联方面积占比75.3%，位居第三。前三甲排名与2023年同期一致。

30家物企中，关联方面积比重超50%的有14家，同比持平。其中有8家物企60%面积来自关联方输送，包括烨星集团、宋都服务等，在数量上较去年同期增加1家。

截至2024年6月30日，关联方面积规模超过1亿方的物企有5家，分别为保利物业、中海物业、金科服务、招商积余及雅生活服务，其来自关联方的面积分别是2.66亿方、2.5亿方、1.49亿方、1.28亿方和1.02亿方。而关联方面积规模超过2亿方的企业共两家，包括保利物业和中海物业。

物管服务盈利榜：4家占总收入比低于三成

对于绝大部分物企而言，物业管理服务依旧是最大的收入来源。2024年上半年，63家物企的物业管理服务收入合计1033.75亿元。

从收入占比来看，物业管理服务在总营收中占比超过50%的有56家。换言之， 九成物企，物业管理服务扛起了收入的半壁江山，比例较去年提升。

其中，贡献八成以上收入的有22家，大大超过去年同期的8家，其中，彩生活、领悦生活服务、润华服务、融创服务，以及新大正以超90%的占比分别居前五。

与之相反，苏新服务、经发物业、祈福生活服务、宝龙商业，这4家物企的物管服务收入占比在三成以下，分别为28.3%、27.8%、22.4%、15.1%。

毛利率方面，63家物企中，有45家公布了物管服务的具体毛利率情况，平均毛利率水平达19.9%，与去年同期的21.2%相比，进一步下滑。而低于均值水平的物企数超五成，45家中有23家毛利率处于19.9%之下。

细分到各个企业来看，物业管理服务毛利率最高的是鑫苑服务，为32.6%；领悦生活服务紧随其后，毛利率为30.2%，其次是众安智慧生活，毛利率为30%。物业管理服务毛利率最低的是特发服务，为9.1%。

社区增值服务盈利榜：彩生活毛利率81.5%居首

2024上半年，共有55家上市物企公布社区增值服务情况。在已经披露的数据中，物企社区增值服务总收入约为165.87亿元，较去年同期的152.14亿元，同比增长9%。

55家物企中，有4家物企收入超过10亿元，分别是碧桂园服务19.98亿元、新城悦服务19.08亿元、绿城服务17.58亿元、保利物业12.5亿元。

而上年同期有45家物企公布了社区增值服务情况。其中，5家物企收入超过10亿元，分别是碧桂园服务18.84亿元、绿城服务16.57亿元、保利物业12.72亿元、雅生活服务11.67亿元、恒大物业10.79亿元。

除此之外，社区增值服务收入不足1亿元的有26家，较去年同期增加8家；1亿元-5亿元的有19家，较去年同期增加2家；5亿元-10亿元的有6家，较去年同期减少4家。

有37家物企公布了2024年上半年社区增值服务毛利率情况，其平均毛利率达到34.1%。

2024上半年上市物企社区增值服务毛利率最低的是宋都服务6.1%，其次为招商积余9.9%、中海物业10.1%。彩生活社区增值服务毛利率81.5%居首。

2024上半年，社区增值服务在物业收入中的占比普遍不高。该板块业务收入占比最高的物企为越秀服务，占比32.9%；收入比重不足10%的有25家，最低的是兴业物联1.6%。