文/乐居财经 魏薇

近几年，行业承压之下，大多数房企已经不再对外宣布销售目标，但越秀地产每年都会透露具体指标。

8月28日，越秀地产举行2024年中期业绩会，董事长及执行董事林昭远、联席总经理及执行董事朱辉松、财务总监及执行董事陈静、总经理助理姜永进出席。

会上，越秀地产表示，将维持年初定下的1470亿元销售目标不变，可售资源和运营指标等不变。

“尽管面对一个持续下行和充满挑战的房贷市场，完成1470亿的小目标会面临一定的难度和压力。”越秀地产管理层表示，不调整销售目标就是要在公司内部来考核团队，坚持永不放弃的精神，尽最大努力冲刺全年目标。

今年上半年，越秀地产录得合同销售额554亿元，完成既定目标的约38%。

林昭远表示：“和整个行业下滑幅度对比，我们的下滑比例应该还是优于行业平均水平。同时，越秀地产的行业排名是靠前的，销售额排名从去年年底的第12位前进到上半年的前10名，相对来说是优秀的。”

下半年，越秀的推盘节奏较上半年会有所加快。其在上海、杭州新开的盘在今年第三、第四季将陆续入市。

去化与增储

2024年，越秀地产可售资源共计2700亿元（不包含今年新增项目可提供的可售货源）。

市场的调整还在持续，对于去化问题，越秀地产将通过一城一策一盘一策的精准营销策略，加快销售和现金的回流，以提高去化和回款。

林昭远谈及下半年房地产市场时表示：“下半年总体来看，因为中国房地产已经明确建立了新的发展模式。新的发展模式，保障性住房由政府来作为主导，市场性的由企业来进行市场化运作。未来，是回到“好房子”的属性，好产品、好服务应该是市场的主流。同时，是对城市能级的回归，城市的能级越高，那市场的韧性市场的机会更大。”

从应对角度来看，越秀将持续稳健经营、以销定产；做好城市、板块的研究，加大对客户的研究，精准到目标客户群。同时坚定把好产品、好服务、好品牌做好。在精益管理上，从效率、对成本的把控，同时产出高品质产品，引导企业可持续发展高质量发展。

投资决策上，越秀会聚焦一些收益确定性比较高，现金流回笼快的项目，总体来说以效益为先。

今年上半年，越秀地产通过“6+1”的模式于广州、北京、上海、 杭州、合肥、成都等城市合共新增12幅土地，总建筑面积约172万平方米。新增土储的88%位于一线和重点二线省会城市；通过多元化增储模式获取的土地储备占新增土储的66%。

截至6月30日，越秀地产拥有总土地储备约2503万平方米，其中大湾区占比41.2%，华东地区、中西部地区和北方地区合计占比58.8%。

总土储的94%位于一线和重点二线城市，其中一线城市占比44%，广州、北京和上海分别占比36.7%、3.9%、2.4%，重点二线城市占比50%。总土储中，通过TOD、产业勾地、国企合作、城市更新等多元化渠道增储占比51%。

债务提前铺排

做好地产业务板块的同时，越秀地产积极推进“商住并举”的发展战略，强化越秀地产和越秀房托“双平台”互动发展。

今年上半年，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约2.97亿元，同比上升41.3%；持有38.88%单位权益的越秀房地产投资信托基金实现经营收入约10.34亿元，写字楼业态上半年实现租赁收入约5.82亿元。

越秀康养业务板块在大湾区、长三角两大重要经济区域共布局23个项目，近8000个床位，目前在运营7705个床位，产品线包括海系列、悦系列、颐园系列、朗高系列等。

期内，越秀地产实现营业收入约353.4亿元，同比上升10.1%。权益持有人应占净利润约为18.3亿元；核心净利润约为17.4亿元。中期派息比率为核心净利润的40%。

资金方面，截至2024年6月30日，越秀地产的现金及现金等价物、定期存款、监控户存款、定期存款及其他受限存款总额约为481.4亿元。剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍。

期内平均融资成本同比进一步下降，上半年加权平均借贷年利率同比下降 41个基点至3.57%。期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。

截至上半年末，越秀地产总借贷余额为1102亿元，其中一年内到期的部分占比28%，1-2年内到期的部分占比25%。

管理层透露，越秀地产上半年没有到期债券，下半年有60亿的公司债，还有银行间票据，目前部分是展期，部分已经做好整体的安排。