乐居财经 徐迪 8月28日，中国海外发展(00688.HK)举行2024年中期业绩会。中海发展主席兼执行董事颜建国、行政总裁张智超、副总裁郭光辉、副总裁王林林等高管出席。

上半年，中国海外发展实现收入869.4亿元，毛利率为22.1%；股东应占溢利为103.1亿元，核心股东应占溢利为106.4亿元。

期内合约物业销售额1,483.8亿元，国内市场占有率较2023年末提升0.49个百分点达到3.15%；商业物业收入继续保持较快增长，上半年实现收入35.4亿元，同比增长19.8%。

截至2024年6月30日，中海发展资产负债率为56.1%，净借贷比率为38.7%，继续保持在“绿档”；持有银行结余及现金1,002.4亿元，经营性现金流继续为正。

颜建国表示，国内经济与房地产市场未来仍将面临多重压力与挑战。中海发展一贯以积极的心态看待“危中之机”，相信“三个韧性”将推动集团在行业大变局中进一步塑强竞争优势，保持稳健可持续的高质量发展。

以下为业绩会现场问答实录>>

提问：关于销售这方面，公司上半年成绩还是很扎实、很亮眼的，明显好过于大市和同业，我想问一下下半年公司在推货、销售去化率、销售目标这方面有什么样的规划和指引？

中国海外发展行政总裁张智超：我们年初给出了销售目标指引，全年希望稳中有升，我们全年的供货与销售铺排也是按照这个目标努力。上半年完成1484亿销售合约额，在十强房企中同比降幅是最低的，7、8月份还将保持一个同比正增长。全年销售稳中有升的目标，我们保持不变，在下半年继续全力争取。

公司的销售行业领先，得益于货量充足，货量结构相当优质，今年公司的总货量中，一线城市占了一半。今年上半年我们热销的几个重点项目，上海徐汇西岸、建国东路、北京中信城项目等，在下半年依旧有450-500亿新增供货，下半年我们有条件实现全年稳中有升的销售目标，有信心完成全年目标和任务。

提问：现在看到公司开发结算毛利率仍旧还是很好的，特别是比公司之前指引预期上半年表现的还要更突出，想问一下利润率未来的趋势？

中国海外发展副总裁郭光辉：在市场持续调整情况下，市场价格波动确实给各家房企的利润率带来很大困扰，都有不同程度下降。今年上半年，中海整体毛利率综合水平在22.1%，毛利率处于行业高水平。这得益于中海的投资力，得益于我们产品打造能力，体现了行业调整期中海的韧性和价值创造能力。

当前，不少城市已经放开了限价。今年上半年公司有不少项目成为市场标杆，既叫好又叫座，在北京、深圳、上海几个重点标杆项目，价格都有所突破。我们行政费用和营销费用占比3.9%，保持行业最低水平。融资成本3.5%，保持行业最低水平，使得公司整体利润率和毛利率持续领先行业。

提问：目前宏观背景还是比较有挑战，中海下半年投资计划如何？

中国海外发展行政总裁张智超：今年上半年，公司投资保持了我们从2021年以来一贯的强聚焦一线、强二线城市的投资策略，上半年投资总额不算太高（129亿元），但投资额也是处于行业领先地位的，而且城市聚焦依然非常强，一线城市占到67%。大家看到今年我们供货质量、供货量都是非常优异的。

去年我们买的地，上海的徐汇西岸加上深圳的超总，加上广州项目，这三宗地总地价就达到500亿元左右。在这些核心城市一旦投资，投资额上来的非常快。上半年一线城市供地量偏少，优质土地供应不足，是公司在上半年公司投资偏少的主要原因。

除了关注公开市场，我们也将积极关注收并购、城市更新的投资机会。上半年公司在西安收购了一宗金地集团的城市更新项目。下半年公司投资的“量和质”都会保持稳健、保持行业领先水平。

提问：过去一年很多国际评级机构下调了很多房企的评级，包括国企，但是中国海外反而得到标普上调信用评级到A-，所以想问一下公司现在负债的结构是怎么样？尤其是下半年新近情况怎么样？

中国海外发展副总裁郭光辉：今年上半年标普全球上调了公司信用评级至A-稳定，这个评级体现了国际评级机构对本集团资金管道畅通、业务基本面稳定、投资能力强的充分肯定，所以整个中海成为了唯一有双A国际评级的公司。

从目前来看，我们整体资产负债率是56.1%，三道红线里剔除掉预售帐款我们是只有50%，净借贷比是38.7%，现金短债比扣除归管资金以后是1.9倍，依然保持1002亿在手现金，动能是充足的。

上半年面对境外的利息汇率波动，我们实际上加大了人民币占比的借贷。上半年我们归还美债和银行的香港贷款163亿元，净减少了汇率风险敞口120.3亿元，形成的币种结构人民币占比达到了74.8%，这个结构对我们整体降息、降敞口都有非常大的好处。同时，今年上半年我们销售与回款保持领先，上半年经营净现金流持续保持了正向。公司下半年的现金流将会保持非常良性的状况。

提问：请教一下关于政府提出的收储的情况。公司作为央企领先的房地产企业，不知道这边我们有没有跟政府对接收储？有多少体量被收储？

中国海外发展行政总裁张智超：政府出台收储政策，总体是希望从需求端助力房地产行业去库存，同时向社会提供更多保障性住房。目前多个城市收储计划和价格情况来看，更适合于一些中小户型、低单价、低总价住房。中海强聚焦一线、强二线城市的核心地段，总体以改善产品为主，主要的产品与收储的需求不是特别匹配。我们将积极关注这一政策的进一步发展情况。

提问：看到今年上半年商业运营收入有20%增长，这是比较可喜的。我们也留意到整体写字楼市场是比较困难，但中海依然能维持强劲收入增长，请教一下管理层对于这个商业运营端全年或者未来一到三年增长的指引？

中国海外发展副总裁王林林：上半年公司商业收入35.4亿，同比增长20%，其中写字楼有6.4%增长，5年复合增长率大约在7%，购物中心我们同比增长大概58%，五年实现了25%复合增长。基于公司多年积累的资产布局和全业态运营能力，我们也在持续构建大资管综合竞争优势，并推动业务高质量发展。

一方面我们在努力打造全业务生态圈，持续推进大资管业务布局。另外一方面我们主动进行在手资产组合管理，优化我们的资产结构，向核心去聚焦。同时也在努力抓住我们国内重大机遇，推动不动资产证券化平台搭建，提升资产组合质量，推动持有物业实现有效的资本循环。我们也会察大势，捕捉优质商业资产并购机会，进一步提升商业收入占比，持续优化资产结构，为股东创造更好的回报。

提问：看到今年上半年派息比例也有轻微上调，想请教一下管理层对于全年派息的指引？公司帐上现金比较多，公司股价估值比较低，公司是否会考虑回购等资本市场的动作？

中国海外发展副总裁郭光辉：关于派息，今年上半年我们派息30港仙，派息率达到28.3%，较去年同期的24.3%，上升了4个百分点。下半年，我们将继续努力，实现引领行业的经营业绩，持续为股东创造更好的回报。

关于股票回购，目前公司的股价确实没有反映公司扎实的基本面和公司应有的估值，我们会密切关注行业和市场波动，我们也将察大势，适时进行回购。