8月23日，龙湖集团公布2024年半年度业绩。

根据披露，2024年上半年，龙湖集团实现营业收入468.6亿元，归属于股东的核心净利润为47.5亿元，营收、盈利均出现下滑。龙湖的财报也有了褶皱，其中，开发业务板块的业绩回落拖累了整体表现，上半年该业务营业收入降至337.6亿元，映照出曾经地产开发辉煌年代的褪色。

在行业整体利润率向制造业转型的过程中，龙湖的业绩也不得不放慢脚步，但放眼整个房地产行业，失去的远比龙湖更多。据统计，在已披露中期业绩预告的上市房企中，预计亏损的上市房企超过半数，萦绕更多房企身上的话题，是生存与否的拷问。

所幸的是，“生存”尚未成为龙湖的困扰。2024年上半年，龙湖债务结构还在不断优化，财务状况也依然能得到投资人的肯定，截至8月23日，龙湖集团存续期多数境内公司债价格均已稳定在90元上方。

在报告期内，龙湖三大业务板块中的运营、服务业务板块还保持着增长，贡献了八成的核心净利。各项业务动作仍有可循章法，开业3座全新天街、推出新资管旗舰品牌、物业管理开拓更广阔城市场景、代建业务拓展围栏等等，依然在既定逻辑与规划中有序推进。

只是努力穿越周期的龙湖并不轻松，面对持续的波动周期，没有房企可以忽视“活下去”的挑战，在新旧发展模式切换的阵痛期，龙湖也在努力实现自己的“两个转换”，适应江河流淌的方向。

“第一个转换”：债务结构转换

2024年上半年，一系列调控优化的积极举措，尽管曾让楼市掀起波澜，但1-6月全国商品房销售额依然仅仅定格在了4.7万亿元。

进入到波动周期的第三年，房企曾经的慌乱、急躁甚至愤怒，逐渐演变成了无力感。幸存的佼佼者从18万亿元的高空俯冲而下，开始如雏鸟般重新适应一个回归居住属性的9-10万亿市场规模。

面对体量快速收缩的新房市场，龙湖亦在销售额见顶、利润率受限的市场背景下，寻找破局之道。

一向财务稳健的龙湖，将压降负债放在首位。数据显示，在2021年行业规模触顶后，龙湖集团有息负债自2023年开始明显下降，截至2024年上半年末，龙湖集团有息负债为1874亿元，较年初减少52亿元；扣除预收款的资产负债率持续下降至58.6%，较2021年末下降约8个百分点。

在依赖负债驱动的旧模式下，加大杠杆以扩大规模是行业多数派的选择。但龙湖并没有盲目乐观，这家老牌企业在创立初期，研究过各种公司的“死法”，也用多年来的财务审慎态度，与提前布局经营性业务，来表达对行业周期与风险的敬畏。

于是，龙湖成为最早将“降负债”写进财报里的房企之一。伴随行业进入新发展周期，再一次审视发展命题的龙湖，依靠提前布局的“内生驱动力”实践出了旧模式的破局方向。

自2023年起，龙湖集团此前长期投入的商业、长租公寓等航道开始贡献正向的经营性现金流，加之物业管理、智慧营造两条轻资产航道，龙湖有了四条以内生驱动反哺整体盘面的航道业务。

在2024年上半年，上述四个业务依然以正向的经营性现金流为压降负债提供活水。以持续稳健的发展来解决发展中的问题，内生驱动的龙湖将不受债务规模约束，而依托丰富的经营性业务构成，也为龙湖的债务结构优化，赢得额外的空间与时间。

报告期内，龙湖集团净增了219亿元经营性物业贷款，相应的截至8月23日，2024年以来归还了107亿元境内公开债，年内剩余到期公开债仅10 亿元。

相较于信用贷，以自持资产为锚点的经营性物业贷天然具备成本低、账期长等优势。在2024年，得益于政策支持，经营性物业贷的价值持续放大，截至上半年末，龙湖集团的平均合同借贷年期延长至9.19年，融资成本降至4.16%。

基于新环境，龙湖构建了 “两个资金闭环”——以正向经营性现金流来压降有息负债，用经营性物业贷增量来偿还信用融资，将压降负债真正转化为一件可持续的长期行为。在业绩会上，龙湖集团管理层解释了这种债务结构转换的意义，一是能让龙湖的负债水平降低；二是能让负债偿还节奏，与经营性收入的节奏匹配。在其给出的时间表里，到2025年底，龙湖将彻底完成新旧动能的债务结构转换。

“第二个转换”：收入与利润结构转换

当发展动能与债务结构的转换，同时指向经营性业务之时，龙湖向外界传递了对新发展模式的见解。

与开发业务相对应，经营性业务又被称为房地产行业的第二曲线。在过去，龙湖很早就开始重视第二曲线的投入，其中，广为业界熟知的动作，是每年以销售回款的10%用于投资和沉淀经营性资产。而在长达十余年的投入周期里，这些在房地产高歌猛进时的真金白银，催生出龙湖近2000亿元的经营性资产矩阵。

源于与当前债务相匹配的规模，龙湖有了债务结构转换的底气，而在此之上，龙湖希望通过经营性业务，在收入和利润结构实现“第二个转换”。

今年上半年，龙湖集团的经营性收入达到131亿元，同比增长7.6%，对整体收入的贡献占比达到28%，对核心利润的贡献提升至80%以上，凭借经营性业务的高利润率，平滑了周期里的利润曲线。根据规划，龙湖希望在2028年时完成经营性收入占比过半，届时将