来源:雪球App,作者: 拾遗地,(https://xueqiu.com/3297490431/302651556)
文/十一弟
前两天,杭州的一个网红盘——霞映锦绣里,开盘又卖爆了。
项目加推了48套叠墅,精装修单价将近6.8万/平米。
全部是大户型产品,面积介于两三百平米,套均总价在两千万以上。
杭州人民的购买力,从来不可小觑——
这48套叠墅,吸引了800多组客户报名登记,最后有448组客户入围公证摇号。
平均算下来,中签率大概10.7%。
这个中签率,十分微妙——
在杭州,摇号中签率低于10%的楼盘,将会触发限售政策,五年内不得转让买卖。
霞映锦绣里与周边的二手房存在价格倒挂,让这些有钱人趋之若鹜。
项目旁边的首开杭州金茂府,叠墅二手房单价卖到了11万/平米;项目隔壁的绿城建发沁园,洋房二手房单价卖到了9万/平米以上。
也就是说,跟周边的二手房相比,霞映锦绣里的开盘价,每平米至少倒挂了两三万块钱。
既不限售,还有价格倒挂,杭州有钱人抢房的原因,不言而喻——
打新套利。
哪怕是户型面积最小的一套房,拿到房子以后转手卖出去,少说也有大几百万的利润空间。
跟上海、深圳的有钱人一样,杭州的有钱人,也在赌房价还会继续涨。
霞映锦绣里的体量并不大,低至1.3的容积率,只规划了13栋住宅楼,共计201套房。
其中,有93套属于洋房,108套属于叠墅。
今年五月份,霞映锦绣里的洋房已经开盘入市,精装修限价6.5万/平米。
套均总价千万起步,但还是吸引了2400多组客户报名登记。
筛选之后,最终有996组客户入围公证摇号,中签率9.3%,触发了限售政策。
到手五年内不得转让买卖,对于买家来说,霞映锦绣里的流动性就变差了。
于是,项目剩下的这108套叠墅,开发商安排了分批加推。
这次加推的48套叠墅,摇号中签率卡在了10.7%,精确到了小数点。
没能触发限售政策,房子一到手,这些有钱人就可以自由地买卖了。
项目总共两百多套房,开发商像挤牙膏一样,已经硬生生地制造出了两次开盘售罄。
接下来,还会有第三次。
对于操盘的开发商来说,推盘房源越少,对销售的控制,就越有把握。
霞映锦绣里背后的开发主体,是一家合资企业——
杭州杭景房地产开发有限公司。
它由建杭置业、滨江集团、越秀地产三家开发商,各持有大约33%的股权。
剩下1%的股权,在温州远山房地产开发有限责任公司的名下。
温州远山是霞映锦绣里项目当初的拿地主体。
去年九月份,霞映锦绣里地块挂牌出让,起拍价不到22亿。
这块地很抢手,吸引了二十多家开发商报名争抢。
经过几十轮竞价之后,很快就触碰到了最高限价24亿,转入摇号环节。
最终,这块地被温州远山摇中,中签率仅为4%。
折算下来,楼面地价大约4.4万/平米,精装修限价6.5万/平米。
地价与房价之间,每平米有两万多块钱的价格差。
霞映锦绣里的利润空间,在地块挂牌的时候,就已经帮开发商算得死死的。
由于与周边二手房价格倒挂,项目根本不愁卖,开发商拿到就算赚到了。
十一弟查了下,温州远山是一个被安排用来拍地的马甲。
目前,温州远山有两个自然人股东——郑利云、潘林。
而在去年五月份之前,它背后的唯一股东,是浙江建杭置业集团有限公司。
建杭置业是这几年杭州楼市的一匹黑马,与滨江集团深度捆绑。
去年,建杭置业的销售额将近445亿,行业排名前四十。
它在杭州单一城市就卖了370亿,排名第三,仅次于滨江和绿城。
这家民营开发商背后的真正老板,以及资金来源,至今还很神秘。
温州远山拍下霞映锦绣里地块之后,很快就成立了开发主体——杭州杭景房地产开发有限公司。
建杭置业、滨江集团、越秀地产均分了项目股权,他们才是真正的拿地金主。
而摇中霞映锦绣里地块的温州远山,最后只在项目上象征性地保留了1%的股权。
温州远山的价值,就是在拿地的摇号环节充当马甲,增加中签的概率。
在霞映锦绣里地块挂牌时,原本对开发商动用马甲拿地作了限制——
“同一集团成员企业,不得同时报名竞买同一地块。”
挂牌条件定义的同一集团成员企业,指的是与集团公司存在关联关系的企业。
温州远山原本是建杭置业下属全资子公司,在拿地之前,建杭置业将其所持全部股权,转让给了两个自然人股东。
这样一来,在表面上,同样报名拿地的温州远山,就与建杭置业毫无股权关系了。
在杭州,如出一辙的拿地戏码,建杭置业与滨江集团玩了不止一次,而且屡试不爽。
去年,同样是在杭州拱墅区,温州远山在摇号环节还中签了另一块地——
棠前嘉悦府。
拿地以后,温州远山功成身退。
它把地块项目99%的股权,又转让给了建杭置业、滨江集团、国泰世纪三家开发商。
温州远山原本保留了项目公司1%的股权。
后来,它甚至连这点象征性持股也不要了,转让给了建杭置业,彻底从地块项目上退出了。
捆绑合作,以及动用马甲,在杭州的一些核心地块上,建杭置业与滨江集团几乎从不失手。
靠马甲拍地的霞映锦绣里,连续两次的收获期,算是卖爆了。
世界的运转规则,其实从来都很粗暴简单——
赚钱的套路,只需要最朴实无华的手段。
本文来源:拾遗地
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