来源：雪球App，作者： 拾遗地，（https://xueqiu.com/3297490431/302651556）

文/十一弟

前两天，杭州的一个网红盘——霞映锦绣里，开盘又卖爆了。

项目加推了48套叠墅，精装修单价将近6.8万/平米。

全部是大户型产品，面积介于两三百平米，套均总价在两千万以上。

杭州人民的购买力，从来不可小觑——

这48套叠墅，吸引了800多组客户报名登记，最后有448组客户入围公证摇号。

平均算下来，中签率大概10.7%。

这个中签率，十分微妙——

在杭州，摇号中签率低于10%的楼盘，将会触发限售政策，五年内不得转让买卖。

霞映锦绣里与周边的二手房存在价格倒挂，让这些有钱人趋之若鹜。

项目旁边的首开杭州金茂府，叠墅二手房单价卖到了11万/平米；项目隔壁的绿城建发沁园，洋房二手房单价卖到了9万/平米以上。

也就是说，跟周边的二手房相比，霞映锦绣里的开盘价，每平米至少倒挂了两三万块钱。

既不限售，还有价格倒挂，杭州有钱人抢房的原因，不言而喻——

打新套利。

哪怕是户型面积最小的一套房，拿到房子以后转手卖出去，少说也有大几百万的利润空间。

跟上海、深圳的有钱人一样，杭州的有钱人，也在赌房价还会继续涨。

霞映锦绣里的体量并不大，低至1.3的容积率，只规划了13栋住宅楼，共计201套房。

其中，有93套属于洋房，108套属于叠墅。

今年五月份，霞映锦绣里的洋房已经开盘入市，精装修限价6.5万/平米。

套均总价千万起步，但还是吸引了2400多组客户报名登记。

筛选之后，最终有996组客户入围公证摇号，中签率9.3%，触发了限售政策。

到手五年内不得转让买卖，对于买家来说，霞映锦绣里的流动性就变差了。

于是，项目剩下的这108套叠墅，开发商安排了分批加推。

这次加推的48套叠墅，摇号中签率卡在了10.7%，精确到了小数点。

没能触发限售政策，房子一到手，这些有钱人就可以自由地买卖了。

项目总共两百多套房，开发商像挤牙膏一样，已经硬生生地制造出了两次开盘售罄。

接下来，还会有第三次。

对于操盘的开发商来说，推盘房源越少，对销售的控制，就越有把握。

霞映锦绣里背后的开发主体，是一家合资企业——

杭州杭景房地产开发有限公司。

它由建杭置业、滨江集团、越秀地产三家开发商，各持有大约33%的股权。

剩下1%的股权，在温州远山房地产开发有限责任公司的名下。

温州远山是霞映锦绣里项目当初的拿地主体。

去年九月份，霞映锦绣里地块挂牌出让，起拍价不到22亿。

这块地很抢手，吸引了二十多家开发商报名争抢。

经过几十轮竞价之后，很快就触碰到了最高限价24亿，转入摇号环节。

最终，这块地被温州远山摇中，中签率仅为4%。

折算下来，楼面地价大约4.4万/平米，精装修限价6.5万/平米。

地价与房价之间，每平米有两万多块钱的价格差。

霞映锦绣里的利润空间，在地块挂牌的时候，就已经帮开发商算得死死的。

由于与周边二手房价格倒挂，项目根本不愁卖，开发商拿到就算赚到了。

十一弟查了下，温州远山是一个被安排用来拍地的马甲。

目前，温州远山有两个自然人股东——郑利云、潘林。

而在去年五月份之前，它背后的唯一股东，是浙江建杭置业集团有限公司。

建杭置业是这几年杭州楼市的一匹黑马，与滨江集团深度捆绑。

去年，建杭置业的销售额将近445亿，行业排名前四十。

它在杭州单一城市就卖了370亿，排名第三，仅次于滨江和绿城。

这家民营开发商背后的真正老板，以及资金来源，至今还很神秘。

温州远山拍下霞映锦绣里地块之后，很快就成立了开发主体——杭州杭景房地产开发有限公司。

建杭置业、滨江集团、越秀地产均分了项目股权，他们才是真正的拿地金主。

而摇中霞映锦绣里地块的温州远山，最后只在项目上象征性地保留了1%的股权。

温州远山的价值，就是在拿地的摇号环节充当马甲，增加中签的概率。

在霞映锦绣里地块挂牌时，原本对开发商动用马甲拿地作了限制——

“同一集团成员企业，不得同时报名竞买同一地块。”

挂牌条件定义的同一集团成员企业，指的是与集团公司存在关联关系的企业。

温州远山原本是建杭置业下属全资子公司，在拿地之前，建杭置业将其所持全部股权，转让给了两个自然人股东。

这样一来，在表面上，同样报名拿地的温州远山，就与建杭置业毫无股权关系了。

在杭州，如出一辙的拿地戏码，建杭置业与滨江集团玩了不止一次，而且屡试不爽。

去年，同样是在杭州拱墅区，温州远山在摇号环节还中签了另一块地——

棠前嘉悦府。

拿地以后，温州远山功成身退。

它把地块项目99%的股权，又转让给了建杭置业、滨江集团、国泰世纪三家开发商。

温州远山原本保留了项目公司1%的股权。

后来，它甚至连这点象征性持股也不要了，转让给了建杭置业，彻底从地块项目上退出了。

捆绑合作，以及动用马甲，在杭州的一些核心地块上，建杭置业与滨江集团几乎从不失手。

靠马甲拍地的霞映锦绣里，连续两次的收获期，算是卖爆了。

世界的运转规则，其实从来都很粗暴简单——

赚钱的套路，只需要最朴实无华的手段。

本文来源：拾遗地