乐居财经 严明会 8月23日，万物云（02602.HK）举行2024年中期业绩发布会。万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全；万物云独立非执行董事罗君美；万物云执行董事兼首席市场官何曙华、万物云副总经理叶菲；万物云财务与资金管理中心负责人王绪斌等出席。

面对投资者最关切的开发商影响及关系处置问题，万物云董事长朱保全表示，“投资人是理性的，做企业是感性的。”“万物云是万科养大的孩子，双方水乳交融，是剪不断理还乱的关系，今天不能就说一刀两断。人都是有感情的，业务势必藕断丝连。双方业务量虽确实在下降，但应收账款显著增加，我们既希望能够保持业务的相对独立性，同时感情上又很难做到投资人说的一刀两断。”

以下为业绩会实录：

    提问：今年的宏观经济环境比较复杂，公司今年上半年的利润是轻微下降，我们是否有信心全年实现利润增长呢？具体会采取什么样的方法？另外请公司更新一下最新的指引。

    叶菲：保总刚才在介绍的时候已经谈到了，2023年我们做过一次极限的压力测试，开发商业务当时对我们的营收有17%的影响，今年上半年的时候这个数字已经到了10.1%的影响，我们预测今年下半年开发商整体还会有降速，所以跟去年比开发商业务下降会有13-14亿的规模。在我们核心的主业循环型业务方面还是非常坚定的在蝶城、多元客户和科技提效这三个方向坚定的执行。开发商业务下降本身对我们的业绩是有负向影响的，所以下半年我们的重点是进一步控制开发商业务的负向影响，通过成本优化、成本分流，这是一方面，另一方面是我们要积极采用各种管理手段主动应对开发商业务带来的应收账款的影响。当然很重要的还是正常的循环型业务的持续增长和发展，以及毛利率保持优化和稳定。

    从业绩指引的角度，今年上半年核心净利润是有微降，全年的目标也基本是持平或者微降5%的范围内，这是我们管理团队现在努力的方向。

    提问：关于关联方这块，公司前面讲到努力减小关联方的影响，但是关联方的应收账款增长比较大，想问一下公司后续如何解决关联方应收账款的影响？第二，后续应该还会有关联方的相关业务，我们后续采取哪些手段保证关联方的应收账款不再增长？有没有相关的措施和保障制度？

    朱保全：这个内容在开董事会的时候，公司独董也很关心这个话题，所以今天专门请审计委员会主席、独立董事罗君美女士参加这个会。在董事会上大家也做过一个讨论，先请罗董事来讲一下。

    罗君美：关于关联方应收账款的增加，我们在董事会上做了讨论，万科方的董事代表提出在年底前，在符合双方上市监管规则下尽快处理。

    朱保全：独董在董事会上提出这个问题之后，大家共同做了一些商讨，我们也希望能够跟万科方按照在董事会上的提议，我们会加快速度和进程。非常重要的一个事是对于今天的万科而言，万科持有万物云56%的股权，某种意义上今天对于万科来说是非常重要的资产，万物云的价值不仅是对万物云的其他股东重要，对于万科来说也是至关重要的，这是大家都非常清楚的。这也是昨天我们在讨论过程中大家非常一致的意见。

    至于接下来这个事情下半年怎么样，对于投资人来说什么事都可以一刀两断，这是理性的。但是做企业是感性的，尤其是万物云是万科养大的孩子，两边30多年的水乳交融的关系，肯定不是你想一刀两断就可以做到的，大家基于理性的基础之上循序渐进，把事情摆在桌面上说清楚，如果不这么做会怎么样，如果这么做会怎么样，在所有的供应商里面，万物云是最不太一样的供应商，因为有这层关系。这些其实双方已经开始在进行高频率的对话，整体来看对于万物云管理层来说希望这里的影响尽快降到最小。但更重要的事情还是希望投资人能够看到万物云团队从上市之初就给自己制定的独立发展的策略，今天整个循环型业务已经占到了85%，另外两项核心业务尽管受到了当下的影响，但是还保持了不错的收益率。所以整体来自于第三方合同的增速、毛利都会更快，战略也在一步一步兑现，蝶城供应链的效率、多元客户在客户心中的重要性，以及科技战略的效果，都在一步步兑现。这部分的增长有一天一定会快于另外一部分的下降，大家其实是能够算出来的，它确实呈现了此消彼涨的过程。所以我们除了看到左手边的问题，更要看到右手边来自于管理层、来自于公司在几年前跟大家做出的承诺，这块业务更加重要。

    提问：今年上半年大手笔分红，想问一下管理层是出于什么样的考虑？未来在分红这方面有没有新的计划，分红比例是否会持续提高？今年上半年万物云的股价跌幅比较大，想问一下管理层接下来公司的股票回购计划是怎样的？

    黄旻：展望2024年公司将继续坚持以不低于核心净利润的55%作为分红的基本指引，这也是为了能够让股东获得持续稳定的回报。特别值得一提的是万物云被纳入恒生综合指数，将在9月9日后生效，我们预计在万物云入指数、入港股通之后，公司的市场流动性会进一步得到提升，这也会让我们的回购政策更加灵活和高效。因此我们在这次业绩公告中也提到继续按核心净利润的55%，也就是0.562元/股人民币（含税）作为中期股息，同时宣派中期股息，主要是为了庆祝公司纳入恒生综合指数，宣派的特殊股息是0.460元/股人民币（含税），这部分的特殊股息对应的是核心净利润的45%。以中期整体股息来看，截至昨天的股价为基础，目前公司的股息率达到了6%，这其实也彰显了公司核心业务的业绩增长以及我们对现金创造的信心以及对股东回报的高度重视和承诺。

    另外在股份回购方面，我们也会继续更加推动股份回购计划，公司在本年的股东大会上获得了一般授权，这段时间我们跟监管机构保持紧密沟通，我们出境资金审批也比较顺利，近段时间会借着进入港股通的优势对流动性改善的预期，我们以更积极的态度推动回购，进一步提升公司的价值。我们坚信通过保持和提升分红比例，以及更积极的股份回购计划能够有效回馈股东，增强在资本市场的表现，进一步巩固市场的信心。

    提问：看到公司上半年收购了丹田物业，中期也有比较充裕的在手资金，公司如何看待今年的收并购市场，以及下半年是否有更大的收并购机遇？

    何曙华：我们每天也在做市场监测，上半年从我们自己监测的数据来看，国内还是比较少较据规模的物业行业的并购，这也说明从过去几年比较激进的状态转到比较冷静的状态。我们也一直在对标国际同行的发展，我们也发现并购依然是公司实现跨越式发展乃至国际化的一个重要手段。今年上半年我们完成了对丹田物业的并购，刚才保总也介绍了，丹田物业主要聚焦在两个赛道，一个是学校，一个是医院。丹田目前在国内是排在前三的头部公建物业运营服务商。丹田物业去年年底的收入超过11亿，在管的项目超过300多个，比如中山大学、厦门大学、暨南大学，包括安徽省医院，他手上还是有一批比较优质的项目。

    刚才问到我们的并购策略，我也借这个机会跟大家介绍一下我们在投后的管理措施，我们跟同行相比有一个比较显著的特点，就是我们把被投企业纳入到我们自己的运营体系里面，一般不会让他独立发展，这是我们的投后管理策略。过去两年，我们内部也有一个动作，我们取的代号叫贝塔行动，我们主要是学习丹纳赫的精益生产流程，我们在内部提炼总结了一套基于投前投后一体化的管理措施。从投后项目，包括从投后管理，包括到融合，到最终对他进行赋能，形成了一套我们认为可行的措施。举例来说，我们在2021年做了两起规模相对较大的并购，一个是阳光智博，一个是福建的伯恩。第一年基本上是过渡，第二年进入整合，截至目前完成了投后融合的过程。我在这里跟大家报告一下数据，阳光智博在住宅部分过去三年收入增长9%，利润增长4%。福建伯恩物业整体营收增长超过了14%，如果从毛利润来讲达到36%。我们整合之后，中后台做了非常多的优化，中后台综合管理费下降了七成，这方面也创造了比较好的价值。但因为我们所有的并购都是围绕着蝶城战略来的，所以上述两起并购给我们增加了152个蝶城项目。当然在并购的过程当中，我们也有一些意外的收获，比如我们在阳光智博有一个商管团队，我们把这个商管团队协同了万物云的蝶城资源，我们孵化了蝶城加上社区商业投资和运营的新业务，但这个业务还在孵化器，这对我们来讲算是一个意外的收获。

    我们在对标丹纳赫的过程中有一个心得，所有成功的并购一定是要源自于自身在某些领域绝对的能力输出，这可能是我们下一步并购的方向。我自己的判断，随着物业管理收并购回归理性，价格也应该趋于合理。我们接下来还是依然坚持围绕着蝶城战略，以提升在蝶城范围内的项目浓度来密切关注项优质标的。总之，只要符合战略、价格合理，我们在态度上会非常积极，当然在执行过程中我们也非常谨慎。

    提问：我想问一下关于财务的问题，我们给到的是核心净利润的指引，报表利润的波动还受到非经常性损益的影响，而且这个数字每隔半年、一年看起来波动挺大的。刚才保总也做了解释，能不能请管理层更详细地梳理一下非经常性损益的来源，以及从分析师做模型的角度，未来我们怎么做预测？

    王绪斌：公司财报中的非经常性损益主要包含股权投资、金融负债公允价值变动所带来的股权类的损益，固定资产处置带来的相关损益，政府补助带来的收益以及信用和资产的减值损失等。回顾今年上半年，公司非经常性损益跟2023年同比下降了2.8亿，对公司净利润的影响的确很大。主要是几个方面的影响，一个是股权变动影响1.9亿，2023年上半年公司存在为收购公司兑价的结算带来的一次性收益，正如刚才何曙华总所讲述的，2023年上半年我们处置了一些股权类的资产，比如有方的股权、万翼的股权等。这些资产，因为我们投后管理产生成效而取得处置时的投资增值收益，今年我们就不再有类似的事项发生。第二个是因为政府税收政策发生了一些变化，影响了我们的收益大概是7000万，比如进项税加计抵减的税收优惠政策到2023年底到期了，今年不再享有。公司2023年也处置了一些闲置的固定资产取得了一些收益，2024年是不存在的，这个大概有2000万左右的影响。展望今年下半年，政府补助收益的减少仍将在下半年乃至全年范围产生影响。非经损益最大的不确定性在于关联方的应收账款。应该说2024年上半年关联方应收账款的确有所增加，我们也正在积极与关联方沟通，寻求解决方案，在符合双方上市监管规则的要求下，以多种方式全力压降应收规模，年末我们将根据实际情况进行坏账计提。公司以核心净利润作为指引、考核和分红的基数，坏账准备不直接影响公司的核心净利润。感谢各位投资者对公司的信任和支持，谢谢大家。

    提问：去年年报的时候蝶城战略取得了很好的效果，毛利率得到了很明显的提升，我们是怎么看待未来物业行业毛利率的变化趋势，以及我们自己的住宅、商业和其他相关业务的毛利率走向？

    叶菲：在住宅领域，在供应链上的科技化是非常显著的，也是毛利率增长的原因，也看到同行在跟进这个策略。刚才保总提到现场品质是非常重要的，这也是客户满意度持续增加的来源，特别是在今年负责的经济环境、社会情况背景下，我们下半年还是会增加对现场服务品质的投入。整体来说住宅毛利率是相对稳定的状态。但是我们也不要忘记在蝶城底盘上通过别的业务通过非物业管理的收入以及利润，主要是经纪、租赁、装修以及基于我们历史上这么多年积累的维修能力等，这块我们还是在持续往前推进，这是住宅。

    商写这块，过去几年出来传统的PM业务之外，我们通过设施FM这块扩大我们的朋友圈，客户的独立性占比各方面都看得出来第三方的占比超过了80%多，这也是我们客户多元化战略非常成功的方面，也是今天我们在开发商业务下行的情况下能够抵御的底气来源。包括刚才何曙华总提到的丹田并购进入事业单位，学校和医院，都是在扩大我们的朋友圈，通过朋友圈进一步反哺我们原来的物业管理GM业务。包括在整个底盘之上加强多种经营，包括节能改造，以及客户租赁需求的提升，这也会提升我们的收入和利润。

    开发商对我们的毛利和核心净利润都有影响，但现在面临的最大问题是现金流的问题，这是不得不面对也是要控制的问题，我们通过循环型业务的增长来降低开发商的负面影响。从未来的趋势来说，其实能看得出来整体的策略还是践行得非常有效和稳健的。

    提问：今年6月以来重庆出现群众要求下调高价物业费的事件，各地也加强了对物业限价政策的实行力度，请问如何解读这一现象，后续可能会对公司带来什么样的影响？

    何曙华：这也是我个人最近在密切关注，也在深度参与的一件事情，我留意到重庆市印发了物业收费管理办法，他的目的是规范物业行业的收费管理和收费行为，方向主要是抑制在前期物业收费不合理的现象，一方面是维护业主的权益，另一方面也是维护物业企业的权益，而且也留了一个窗口，对超出物业收费标准的物业服务是可以按照市场定价的。所以从出发点来讲，我们认为是特别好的一个政策。但问题出在这个办法发布之后权威机构没有及时充分地解读这件事情，反倒被少数自媒体断章取义引发了业主要求全面降价的社会舆论。这个事件发生之后，我们比较积极主动跟业主、业委会和业主代表充分沟通，在沟通过程中发现业主看似关心定价标准，其实他本质关注的是质价相符的物业服务，以及他明明白白消费的权益是否被尊重。所以我们也在思考这个问题，虽然说政府制定了分级分类的服务定价标准，但是从业人士都知道一个小区的定价除了跟服务内容和服务标准有关，跟这个小区的规模、设施配置是高度相关的。所以我们既要学习政府制定的分级分类标准，但是在具体项目应用的时候还是有一些可探讨的空间和实施细则。

    接下来面对各地的舆情，从物业管理企业的角度，我觉得最重要的是要坦诚地跟业主，包括媒体、政府做沟通，澄清误解。另一方面对物业企业来说也是警示，我们如何通过技术的方法、管理模式以及流程调整降低物业服务的成本，从根本上提升我们自身的竞争力，这是特别重要的。

    前段时间召开的三十届三中全会指出构建高水平的社会主义市场经济体制是中国式现代化的重要保证，在《决议》里面特别强调市场的供求关系决定了价格机制。具体到物业服务行业，我觉得政府可以在建立健全竞争机制方面多做一些，也可以利用新的技术解决业主和物业企业信息不对称的问题，物业企业应该要着力提升质价相符的物业服务，而且在竞争当中要秉承公开公正参与市场竞争。同时业主的选择权，包括业主对服务的知情权是应该被充分尊重和保护的。所以让物业服务置于阳光之下，我们相信物业市场行业才能够形成可持续的健康发展。以上是我的理解，谢谢