文/乐居财经 徐酒眠

投资者没有期待中的成绩提升，碧桂园服务（06098.HK）2024年中期业绩，再次被钉上了“最差”标签。

今年上半年，其实现收入约210.46亿元，同比微增1.5%。同期，录得毛利约55.53亿元，同比下降13.7%；整体毛利率21.2%，同比下降3.7个百分点。

净利润约为15.46亿元，同比下降37.9%；净利率7.4%，同比下降4.6个百分点；其中公司股东应占利润约为14.40亿元，同比减少38.7%；公司股东应占核心净利润为18.40亿元，同比下降31.7%。

经营活动所得现金净额为2.7亿元，而上年同期为21.92亿元，同比降幅达87.7%。

延续一贯的节奏，午间披露业绩，几个小时后召开业绩发布会。出席高管阵容不小，执行董事兼总裁徐彬淮、执行总裁兼首席财务官黄鹏、副总裁潘品毅、副总裁兼运营管理中心总经理张艳芝、副总裁兼首席技术官赵晓光。

徐彬淮管理团队将这场业绩会的主题定为：“咬定青山不放松，长风破浪会有时”，前半句是战胜当下挑战的决心和韧性，后半句是对未来发展的乐观预期和态度。

“我们永远不会回避问题，也不会弄虚作假制造一些问题。”徐彬淮表示，希望大家能给团队一些时间，有机会做好调整和布局，“能够真正地make things happen”。

“今年开局是比较难，经营结果可能投资者认为不尽理想”，黄鹏也在发言中恳切表态，“管理层全体将积极践行公司的战略，稳健去发展，努力实现年底既定的目标。”

资本市场似乎有被打动。

8月22日午间披露业绩后，碧桂园服务股价持续走低，当日收跌5.47%；次日早间低开低走，一度再跌超3%，之后缓慢走高，当日收涨2.65%，报4.26港元/股，总市值约142.41亿港元，排在物业股第四位。

欠款追讨委员会

成立了欠款追讨委员会，并由徐彬淮亲自率领，是碧桂园服务刊发这份中报后，被关注和讨论的焦点之一。

碧桂园服务账上的应收款规模庞大。

截至2024年6月30日，其贸易应收款累计约为185.01亿元，较2023年末的163.79亿元增加约21.22亿元，涨幅12.96%。碧桂园服务解释，增长主要是由于物业管理服务及城市服务的客户回款周期变长，同时“三供一业”业务收入规模增加较快。

这是进行34.57亿元减值拨备后的数据。

计提前，碧桂园服务累计贸易应收款突破200亿元，超219.58亿元。其中，关联方应收款约为28.99亿元，减值拨备21.49亿元，计提比74.13%；第三方应收款约为190.06亿元，减值拨备达13.08亿元，计提比6.9%。

关联方碧桂园出险，去年底，碧桂园服务出于谨慎性原则，首次对关联方贸易应收款项计提大额的减值拨备，数额21.99亿元，占当期关联贸易应收款总额的73.37%。这一举对关联风险大幅出清。

过去几年，碧桂园服务大举增拓第三方市场，带来过收入的高增，也拔高了第三方交易款项，如今也已隐隐有“雷”了。如何抓紧追收回这部分应收款，避免数亿计提成为烂账，至关重要。

今年上半年，碧桂园服务第三方贸易应收款增加25.45亿元，增幅15.4%；而减值拨备较上年底增加3.74亿元，对应增幅40.1%。

 “由公司高管组成，通过实行强有力的组织保障来下达任务和全面推进各项欠款追讨”，徐彬淮亲帅，包括执行董事肖华、独立非执行董事芮萌，以及两名核心管理层组成欠款追讨委员会，的确足见高管层的重视姿态，但对这百亿应收款能追回多少，外界似乎并不太乐观。

有行动当然比躺平要好。只是当前经济大环境下行、房地产行业持续低迷、地方财政紧张……碧桂园服务的追讨委员会，针对逾期账款的回款拟采取的以资抵债、诉讼仲裁等措施，是否又会带来另外的一地鸡毛？

难兄难弟恒大物业（0666.HK），在对今年中期净利润或下降近四成预告中，就给出了“追讨134亿元的存款质押……产生相关的法律诉讼费用”的缘由。

押注物业费

碧桂园服务陷在“增收不增利”困境中已有多时，增利问题未解，本期经营性现金流又大幅下滑87.7%。

这不是一个好的信号。有人说，收入和利润，只不过是做出来给投资人看的“纸面富贵”，而有现金流的利润才是一家企业真正的价值。

而物企提振经营现金净流入，除了经营利润，应收账款是一个，增加预收费用是一个，后者既包括预缴的物业费，也包括业主增值和非业主增值的预缴费用。

黄鹏解释称，在资金流入端，主要是因风险客商业务和小业主收费不及规模增长速度，使得综合收费率同比下降，进而导致应收账款增加；同时，受外部环境等不利因素影响，公司预存物业费也出现了一定降幅。

“在现金流管理方面，我们最需要关注的仍是资金流入表现，也就是预缴和收缴。”徐彬淮表示，现金流的表现主要依托收费端，公司在今年年初既定的目标是综合收费率大于1，这一目标目前仍没有调整

有意或巧合，发布业绩当天晚间，“碧桂园服务粤西区域”账号发布了一篇题为《平凡亦有光 | 解密，有业主一次性预缴30年物业管理费？》的推文。

文章称，2024年7月，碧桂园服务粤西区域碧兴花园项目开展预存物业费活动，项目担任管家有次入户拜访业主提及此，后者直接与管家来到前台一次性预缴30年物业费。

物业费收缴一直是行业难题。对于管理规模庞大的碧桂园服务而言，若不预缴物业费的业主越多，也意味着其垫资服务的成本越高。截至今年上半年，碧桂园服务其他应收款中，代表业主做出的付款约有9.43亿元。

反之，若能持续收多更多业主预缴物业费，就意味着稳定增长的现金流。

在物企业绩中，合同负债指标，一般来讲就是主要以业主预缴的物业费为主。今年上半年，碧桂园服务的合同负债约为73.59亿元，而上一年底，这一数据约为75.91亿元。

“与去年同期相比，今年上半年我们的预存物业费有所下降，这是我们在下半年需要有针对性地去加强的一点，我们将通过整合营销及其他创新措施带动物业费预存、预收。”

徐彬淮表示，“从历年的经营结果来看，物业费的收缴在年底总是比年中有着更好的表现，所以在年底我们希望把年中收缴率下降的几个点补回来。”

回归住宅物业

提升物业费收缴率或预收缴率，一个关键在与服务质量是否被业主们认可。

碧桂园服务表示，其今年上半年在1569个项目中投入约2.7亿元进行社区焕新，主要焕新方向包括安防设施智能化改造、园区路面等基础设施翻新、游乐设施焕新及电梯系统升级等。

截至2024年6月30日，碧桂园服务旗下物业服务收费管理面积约10.06亿平方米，较上年底面积扩张约4870万平方米；合同管理面积为16.35亿平方米，与上年底基本持平。

期内，物业管理服务收入127.52亿元，同比增长约4.6%；占收入的60.6%，同比提升约1.8个百分点。

一个有趣的现象是，最近两年，其来自碧桂园地产集团开发的物业收入占比有所回升，今年中期贡献收入58.06亿元，占物业管理服务收入的45.5%。时间线拉长，2020年中期到2023年中期，这一比例分别为73.1%、69.9%、41.5%、43.8%。

有行业观察者对此表示担忧，这一物管收入结构是否会来带关联方的款项，在未来再次出现继续大额计提的情况？

“住宅物业管理业务是公司整体战略规划的核心”，徐彬淮表示，将“咬定”公司核心能力的建设，并以此为中心去驱动未来业绩的健康和可持续成长。

资本助推下，走出社区高墙，向城市的商写、公建、城服等业态延伸，一度是物企争相竞逐的高地。如今碧桂园服务管理团队又表示，在市场拓展方面，坚持以住宅物业管理业务为核心，基于城市住宅项目的密度，聚焦战略及重点城市打造市场竞争力。

碧桂园服务的城市服务、商业运营服务，在短暂尝到甜头后，进入了阵痛期。今年上半年，这两项业务分别收入21.7亿元、3.32万元，同比降幅9.4%、37.9%。

其解释称，城市服务收入下降，主要因实施质量与健康管控主动退出若干环卫项目，故期内实际接管的城市服务项目减少。披露中期业绩之前，碧桂园服务公告，此前重金收购的福建东飞除了2021年完成了承诺业绩指标，2022年、2023年则均未能达成。

商业运营服务收入下降，则是基于整体业务战略考量，与碧桂园地产在2023年末提前终止了双方的物业租赁及商业委管合同。

未来，其在城市服务中，有意探索环保业务和在生业务，而商业运营服务则将在第三方市场寻找机会。