文/乐居财经 徐酒眠
投资者没有期待中的成绩提升,碧桂园服务(06098.HK)2024年中期业绩,再次被钉上了“最差”标签。
今年上半年,其实现收入约210.46亿元,同比微增1.5%。同期,录得毛利约55.53亿元,同比下降13.7%;整体毛利率21.2%,同比下降3.7个百分点。
净利润约为15.46亿元,同比下降37.9%;净利率7.4%,同比下降4.6个百分点;其中公司股东应占利润约为14.40亿元,同比减少38.7%;公司股东应占核心净利润为18.40亿元,同比下降31.7%。
经营活动所得现金净额为2.7亿元,而上年同期为21.92亿元,同比降幅达87.7%。
延续一贯的节奏,午间披露业绩,几个小时后召开业绩发布会。出席高管阵容不小,执行董事兼总裁徐彬淮、执行总裁兼首席财务官黄鹏、副总裁潘品毅、副总裁兼运营管理中心总经理张艳芝、副总裁兼首席技术官赵晓光。
徐彬淮管理团队将这场业绩会的主题定为:“咬定青山不放松,长风破浪会有时”,前半句是战胜当下挑战的决心和韧性,后半句是对未来发展的乐观预期和态度。
“我们永远不会回避问题,也不会弄虚作假制造一些问题。”徐彬淮表示,希望大家能给团队一些时间,有机会做好调整和布局,“能够真正地make things happen”。
“今年开局是比较难,经营结果可能投资者认为不尽理想”,黄鹏也在发言中恳切表态,“管理层全体将积极践行公司的战略,稳健去发展,努力实现年底既定的目标。”
资本市场似乎有被打动。
8月22日午间披露业绩后,碧桂园服务股价持续走低,当日收跌5.47%;次日早间低开低走,一度再跌超3%,之后缓慢走高,当日收涨2.65%,报4.26港元/股,总市值约142.41亿港元,排在物业股第四位。
欠款追讨委员会
成立了欠款追讨委员会,并由徐彬淮亲自率领,是碧桂园服务刊发这份中报后,被关注和讨论的焦点之一。
碧桂园服务账上的应收款规模庞大。
截至2024年6月30日,其贸易应收款累计约为185.01亿元,较2023年末的163.79亿元增加约21.22亿元,涨幅12.96%。碧桂园服务解释,增长主要是由于物业管理服务及城市服务的客户回款周期变长,同时“三供一业”业务收入规模增加较快。
这是进行34.57亿元减值拨备后的数据。
计提前,碧桂园服务累计贸易应收款突破200亿元,超219.58亿元。其中,关联方应收款约为28.99亿元,减值拨备21.49亿元,计提比74.13%;第三方应收款约为190.06亿元,减值拨备达13.08亿元,计提比6.9%。
关联方碧桂园出险,去年底,碧桂园服务出于谨慎性原则,首次对关联方贸易应收款项计提大额的减值拨备,数额21.99亿元,占当期关联贸易应收款总额的73.37%。这一举对关联风险大幅出清。
过去几年,碧桂园服务大举增拓第三方市场,带来过收入的高增,也拔高了第三方交易款项,如今也已隐隐有“雷”了。如何抓紧追收回这部分应收款,避免数亿计提成为烂账,至关重要。
今年上半年,碧桂园服务第三方贸易应收款增加25.45亿元,增幅15.4%;而减值拨备较上年底增加3.74亿元,对应增幅40.1%。
“由公司高管组成,通过实行强有力的组织保障来下达任务和全面推进各项欠款追讨”,徐彬淮亲帅,包括执行董事肖华、独立非执行董事芮萌,以及两名核心管理层组成欠款追讨委员会,的确足见高管层的重视姿态,但对这百亿应收款能追回多少,外界似乎并不太乐观。
有行动当然比躺平要好。只是当前经济大环境下行、房地产行业持续低迷、地方财政紧张……碧桂园服务的追讨委员会,针对逾期账款的回款拟采取的以资抵债、诉讼仲裁等措施,是否又会带来另外的一地鸡毛?
难兄难弟恒大物业(0666.HK),在对今年中期净利润或下降近四成预告中,就给出了“追讨134亿元的存款质押……产生相关的法律诉讼费用”的缘由。
押注物业费
碧桂园服务陷在“增收不增利”困境中已有多时,增利问题未解,本期经营性现金流又大幅下滑87.7%。
这不是一个好的信号。有人说,收入和利润,只不过是做出来给投资人看的“纸面富贵”,而有现金流的利润才是一家企业真正的价值。
而物企提振经营现金净流入,除了经营利润,应收账款是一个,增加预收费用是一个,后者既包括预缴的物业费,也包括业主增值和非业主增值的预缴费用。
黄鹏解释称,在资金流入端,主要是因风险客商业务和小业主收费不及规模增长速度,使得综合收费率同比下降,进而导致应收账款增加;同时,受外部环境等不利因素影响,公司预存物业费也出现了一定降幅。
“在现金流管理方面,我们最需要关注的仍是资金流入表现,也就是预缴和收缴。”徐彬淮表示,现金流的表现主要依托收费端,公司在今年年初既定的目标是综合收费率大于1,这一目标目前仍没有调整
有意或巧合,发布业绩当天晚间,“碧桂园服务粤西区域”账号发布了一篇题为《平凡亦有光 | 解密,有业主一次性预缴30年物业管理费?》的推文。
文章称,2024年7月,碧桂园服务粤西区域碧兴花园项目开展预存物业费活动,项目担任管家有次入户拜访业主提及此,后者直接与管家来到前台一次性预缴30年物业费。
物业费收缴一直是行业难题。对于管理规模庞大的碧桂园服务而言,若不预缴物业费的业主越多,也意味着其垫资服务的成本越高。截至今年上半年,碧桂园服务其他应收款中,代表业主做出的付款约有9.43亿元。
反之,若能持续收多更多业主预缴物业费,就意味着稳定增长的现金流。
在物企业绩中,合同负债指标,一般来讲就是主要以业主预缴的物业费为主。今年上半年,碧桂园服务的合同负债约为73.59亿元,而上一年底,这一数据约为75.91亿元。
“与去年同期相比,今年上半年我们的预存物业费有所下降,这是我们在下半年需要有针对性地去加强的一点,我们将通过整合营销及其他创新措施带动物业费预存、预收。”
徐彬淮表示,“从历年的经营结果来看,物业费的收缴在年底总是比年中有着更好的表现,所以在年底我们希望把年中收缴率下降的几个点补回来。”
回归住宅物业
提升物业费收缴率或预收缴率,一个关键在与服务质量是否被业主们认可。
碧桂园服务表示,其今年上半年在1569个项目中投入约2.7亿元进行社区焕新,主要焕新方向包括安防设施智能化改造、园区路面等基础设施翻新、游乐设施焕新及电梯系统升级等。
截至2024年6月30日,碧桂园服务旗下物业服务收费管理面积约10.06亿平方米,较上年底面积扩张约4870万平方米;合同管理面积为16.35亿平方米,与上年底基本持平。
期内,物业管理服务收入127.52亿元,同比增长约4.6%;占收入的60.6%,同比提升约1.8个百分点。
一个有趣的现象是,最近两年,其来自碧桂园地产集团开发的物业收入占比有所回升,今年中期贡献收入58.06亿元,占物业管理服务收入的45.5%。时间线拉长,2020年中期到2023年中期,这一比例分别为73.1%、69.9%、41.5%、43.8%。
有行业观察者对此表示担忧,这一物管收入结构是否会来带关联方的款项,在未来再次出现继续大额计提的情况?
“住宅物业管理业务是公司整体战略规划的核心”,徐彬淮表示,将“咬定”公司核心能力的建设,并以此为中心去驱动未来业绩的健康和可持续成长。
资本助推下,走出社区高墙,向城市的商写、公建、城服等业态延伸,一度是物企争相竞逐的高地。如今碧桂园服务管理团队又表示,在市场拓展方面,坚持以住宅物业管理业务为核心,基于城市住宅项目的密度,聚焦战略及重点城市打造市场竞争力。
碧桂园服务的城市服务、商业运营服务,在短暂尝到甜头后,进入了阵痛期。今年上半年,这两项业务分别收入21.7亿元、3.32万元,同比降幅9.4%、37.9%。
其解释称,城市服务收入下降,主要因实施质量与健康管控主动退出若干环卫项目,故期内实际接管的城市服务项目减少。披露中期业绩之前,碧桂园服务公告,此前重金收购的福建东飞除了2021年完成了承诺业绩指标,2022年、2023年则均未能达成。
商业运营服务收入下降,则是基于整体业务战略考量,与碧桂园地产在2023年末提前终止了双方的物业租赁及商业委管合同。
未来,其在城市服务中,有意探索环保业务和在生业务,而商业运营服务则将在第三方市场寻找机会。
相关标签:
物业K线重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服】