乐居财经 张林霞 8月23日,龙湖集团(00960.HK)举行2024年上半年业绩发布会。
2024年上半年,龙湖集团实现营业收入468.6亿元,股东应占溢利58.7亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元;实现毛利额96.4亿元,毛利率为20.6%;核心税后利润率为11.7%,核心权益后利润率为10.1%。
以下为问答实录>>
Q1:上半年楼市利好政策频出,市场短期升温,但随后又恢复常态,龙湖如何看待后市走向?
A1:2024年上半年,多轮政策持续发力,房地产行业逐步告别过去“高负债、高周转、高杠杆”的“三高”模式,加快构建新发展模式。
在当前新旧模式的转换下,市场恢复仍将经历波动,既有挑战也有机遇,龙湖集团要看清楚形势,在保障财务安全和品质交付的前提下。一方面,要坚定的聚焦存货的去化,突出压降负债,优化资产质量。另一方面,还要确保新项目的入市有良好的表现。
Q2:在目前市场状况下将如何安排今年的供销节奏,会采用何种营销策略加速存货去化?
A2:报告期内,龙湖集团实现地产开发合同销售511.2亿元,持续聚焦签约质量,实现高质量回款,销售回款率超100%。
分区域看,西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%,一二线城市销售占比达94%,其中,武汉御湖境、济南御湖境销售额分别达7.95亿元、2.3亿元,销售金额在所在城市居首;此外,上半年开盘的重庆蓝湖云河颂实现100%去化,打破近两年重庆豪宅市场金额、单价、去化率等多项记录。
依托“以新交心”智善交付体系,龙湖集团不断聚焦客户真实需求,升级用户体验,以品质交付兑现美好生活。2024年上半年,龙湖集团在全国43座城市共计交付121个项目,共计交付约5万套房源,20%实现提前一个月以上交付,交付满意度超过90%。
Q3:国内购物中心进入存量增长时代,在商业内卷严重的当下,龙湖商业的经营情况是否达到了预期,龙湖天街下半年的开业计划是怎样的?
A3:报告期内,龙湖集团运营及服务业务合计实现收入131亿元,同比增长7.6%。期内,运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上,两大业务板块的健康发展,持续优化利润结构。
运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局,2024年上半年不含税租金收入为66.1亿元,同比增长4.3%。
具体来看,商业投资业务2024年上半年租金收入同比增长6%至53.2亿元,期末出租率96%。销售客流双升,营业额同比增长12%,日均客流同比增长16%。上半年新增运营3座商场,高质量兑现开业。其中,成都东安天街、南京雨山天街为重资产项目,轻资产项目重庆云领天街实现提前半年开业。
截至2024年6月30日,龙湖商业累计开业运营商场达91座,覆盖全国20座城市,运营总建面为829万平方米(含车位总建筑面积为1076万平方米),合作品牌超6800家,战略合作品牌超400家,通过项目改造升级及精细化运营,为客户带来多元且优质的场景体验。
Q4:上半年龙湖发布了“逍遥洲资管”品牌,为什么会在选择这个时期发布资管品牌,对于资管业务公司有什么规划?
A4:上半年,龙湖集团全新资管旗舰品牌“逍遥洲资管”正式发布,定位为全周期全业态资产管理运营商,涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大资管业务,为用户提供更加多元的产品和服务的同时,助力资产实现保值增值。
其中,截至2024年6月30日,长租公寓品牌冠寓累计已开业12.3万间房源,冠寓精耕产品和服务,不断升级租住体验,整体出租率提升至95.6%,租金收入同比增长6%至13.1亿元,盈利能力行业领先。
Q5:目前公司境内外债务情况如何,未来债务管理的策略以及融资安排是怎样的?
A5:2024年上半年,龙湖集团进一步压降有息负债,持续优化债务结构。截至2024年6月30日,龙湖集团的综合借贷总额为1874.2亿元,较年初下降52亿元;在手现金500.6亿元,净负债率为56.7%,现金短债倍数为1.7倍,剔除预收款的资产负债率58.6%,相关指标持续保持在“三道红线”绿档。
在2024年3月8日,龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划(CMBS);6月28日,龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划(CMBS),规模为26.5亿元,同日,龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美金债。
报告期之后,龙湖在今年7月按期完成“19龙湖04”债券的回售,金额为14.93亿元;8月如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售。截至8月23日,龙湖在2024年内已归还了107亿元境内公开债,年内剩余到期境内公开债仅10亿人民币。
在政策的支持下,上半年,龙湖集团经营性物业贷款净增219亿元,以更优的成本、更长的账期,实现债务结构优化。截至2024年6月30日,龙湖集团平均合同借贷年期拉长至9.19年,平均融资成本为4.16%,保持行业低位。
基于战略合作银行的持续信任与支持,截至2024年6月30日,龙湖集团有息负债中,银行融资占比达82%,外币债务占比降至16.5%,100%掉期,完全规避汇兑风险。
Q6:市场低迷背景下,龙湖对于第二增长曲线的战略和投入力度是否会有所调整?
A6:过去十几年,通过对经营性资产即第二曲线的投入,每个航道已经实现自身经营性现金流为正,且利润持续增长。如今,运营及服务两个航道重点抓应收款的管理,现金流的管理。按照目前的增长速度,预计在2028年左右,龙湖的经营性收入占比能够过半,实现第二曲线收入超过第一曲线。
Q7:根据机构统计,今年公司代建龙湖龙智造发展迅速已升至行业的前列,请问该业务的具体发展情况以及未来的规划。
A7:龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长,期内总收入达57.8亿元,物管在管面积达3.7亿平方米,客户满意度连续15年保持90%以上,在为业主带来更好的生活体验的同时,也为商企客户及城市公建提供优质服务,收获了华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等新合作伙伴。
基于龙湖集团的全业态开发经验和数字科技能力,“智慧营造”品牌龙湖龙智造聚合龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科等五大业务飞轮,持续为客户提供一站式、高品质服务,在上半年新签代建建筑面积432万平方米,累计代建销售40亿元,助力项目价值提升。
Q8:龙湖集团上半年的土地获取情况以及未来的拿地策略?
A8:在2024年上半年,龙湖集团坚持以销定支、谨慎布局,在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7座高能级城市获得7幅土地,新增土储总建筑面积为60万平方米,权益面积为35万平方米。截至2024年6月30日,龙湖集团的土地储备合计达4141万平方米,权益面积为2959万平方米。
在投资方面,龙湖集团将继续严守投资刻度,以销定之,坚持聚焦高能级的城市,坚持持续迭代一城一策发展策略,做到优中选优。
Q9:公司的经营性业务利润贡献持续提升,但当下地产板块普遍盈利下降甚至亏损,管理层如何预期龙湖今明两年的利润情况?
A9:2024年上半年,龙湖集团运营、服务业务保持健康发展,贡献稳定的收入和利润,成为龙湖集团保障流动性安全、实现高质量增长的重要引擎。
报告期内,龙湖集团运营及服务业务合计实现收入131亿元,同比增长7.6%。期内,运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上,两大业务板块的健康发展,持续优化利润结构。
在开发业务上,龙湖集团将继续聚焦核心板块、核心城市,注重签约质量,新项目实现15-20%的毛利率,老项目清单式管理,注重开发的毛利率和回款平衡。
Q10:物业板块全年收入增长预期如何,未来主要增长来源是什么?
A10:上半年龙湖集团的物业板块的收入是57.8个亿,同比增长10%,全年预计也能保持两位数的收入增长。
在当下住宅开发项目交付减少的背景下,龙湖集团的物管板块加大商企服务的拓展力度,同时拓宽增值服务,用科技赋能的手段来提高管理效率。
Q11:刚刚召开的三中全会提出在房地产新旧模式转换之际,要加快构建房地产发展新模式,在新旧动能转换中龙湖做了什么?未来地产新的发展模式是什么?
A11:2024年上半年,多轮政策持续发力,房地产行业逐步告别过去“高负债、高周转、高杠杆”的“三高”模式,加快构建新发展模式。
面对新环境与新使命,房地产行业加快构建发展新模式,龙湖也将继续提升内生动力,扎实行活能力,促进业务板块、航道协同,以更高效的组织与更完善的治理,实现自身的高质量发展。
2024年下半年,地产开发业务将继续聚焦改善性需求,以打造“好产品”为锚,紧跟市场窗口弹性供货、精细化管理,改善库存、提升去化,驱动现金流、回款及利润的达成。
龙湖集团将始终保持战略定力,协同发展五大航道业务,持续锻造核心竞争力,着力提升内生动力,守正稳行,高质量发展。
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