乐居财经 张林霞 8月23日，龙湖集团(00960.HK)举行2024年上半年业绩发布会。

2024年上半年，龙湖集团实现营业收入468.6亿元，股东应占溢利58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元；实现毛利额96.4亿元，毛利率为20.6%；核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率为10.1%。

以下为问答实录>>

Q1：上半年楼市利好政策频出，市场短期升温，但随后又恢复常态，龙湖如何看待后市走向？

A1：2024年上半年，多轮政策持续发力，房地产行业逐步告别过去“高负债、高周转、高杠杆”的“三高”模式，加快构建新发展模式。

在当前新旧模式的转换下，市场恢复仍将经历波动，既有挑战也有机遇，龙湖集团要看清楚形势，在保障财务安全和品质交付的前提下。一方面，要坚定的聚焦存货的去化，突出压降负债，优化资产质量。另一方面，还要确保新项目的入市有良好的表现。

Q2：在目前市场状况下将如何安排今年的供销节奏，会采用何种营销策略加速存货去化？

A2：报告期内，龙湖集团实现地产开发合同销售511.2亿元，持续聚焦签约质量，实现高质量回款，销售回款率超100%。

分区域看，西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%，一二线城市销售占比达94%，其中，武汉御湖境、济南御湖境销售额分别达7.95亿元、2.3亿元，销售金额在所在城市居首；此外，上半年开盘的重庆蓝湖云河颂实现100%去化，打破近两年重庆豪宅市场金额、单价、去化率等多项记录。

依托“以新交心”智善交付体系，龙湖集团不断聚焦客户真实需求，升级用户体验，以品质交付兑现美好生活。2024年上半年，龙湖集团在全国43座城市共计交付121个项目，共计交付约5万套房源，20%实现提前一个月以上交付，交付满意度超过90%。

Q3：国内购物中心进入存量增长时代，在商业内卷严重的当下，龙湖商业的经营情况是否达到了预期，龙湖天街下半年的开业计划是怎样的？

A3：报告期内，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入131亿元，同比增长7.6%。期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上，两大业务板块的健康发展，持续优化利润结构。

运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局，2024年上半年不含税租金收入为66.1亿元，同比增长4.3%。

具体来看，商业投资业务2024年上半年租金收入同比增长6%至53.2亿元，期末出租率96%。销售客流双升，营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%。上半年新增运营3座商场，高质量兑现开业。其中，成都东安天街、南京雨山天街为重资产项目，轻资产项目重庆云领天街实现提前半年开业。

截至2024年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米（含车位总建筑面积为1076万平方米），合作品牌超6800家，战略合作品牌超400家，通过项目改造升级及精细化运营，为客户带来多元且优质的场景体验。

Q4：上半年龙湖发布了“逍遥洲资管”品牌，为什么会在选择这个时期发布资管品牌，对于资管业务公司有什么规划？

A4：上半年，龙湖集团全新资管旗舰品牌“逍遥洲资管”正式发布，定位为全周期全业态资产管理运营商，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大资管业务，为用户提供更加多元的产品和服务的同时，助力资产实现保值增值。

其中，截至2024年6月30日，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.3万间房源，冠寓精耕产品和服务，不断升级租住体验，整体出租率提升至95.6%，租金收入同比增长6%至13.1亿元，盈利能力行业领先。

Q5：目前公司境内外债务情况如何，未来债务管理的策略以及融资安排是怎样的？

A5：2024年上半年，龙湖集团进一步压降有息负债，持续优化债务结构。截至2024年6月30日，龙湖集团的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元；在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率58.6%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

在2024年3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）；6月28日，龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿元，同日，龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美金债。

报告期之后，龙湖在今年7月按期完成“19龙湖04”债券的回售，金额为14.93亿元；8月如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售。截至8月23日，龙湖在2024年内已归还了107亿元境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10亿人民币。

在政策的支持下，上半年，龙湖集团经营性物业贷款净增219亿元，以更优的成本、更长的账期，实现债务结构优化。截至2024年6月30日，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至9.19年，平均融资成本为4.16%，保持行业低位。

基于战略合作银行的持续信任与支持，截至2024年6月30日，龙湖集团有息负债中，银行融资占比达82%，外币债务占比降至16.5%，100%掉期，完全规避汇兑风险。

Q6：市场低迷背景下，龙湖对于第二增长曲线的战略和投入力度是否会有所调整？

A6：过去十几年，通过对经营性资产即第二曲线的投入，每个航道已经实现自身经营性现金流为正，且利润持续增长。如今，运营及服务两个航道重点抓应收款的管理，现金流的管理。按照目前的增长速度，预计在2028年左右，龙湖的经营性收入占比能够过半，实现第二曲线收入超过第一曲线。

Q7：根据机构统计，今年公司代建龙湖龙智造发展迅速已升至行业的前列，请问该业务的具体发展情况以及未来的规划。

A7：龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达57.8亿元，物管在管面积达3.7亿平方米，客户满意度连续15年保持90%以上，在为业主带来更好的生活体验的同时，也为商企客户及城市公建提供优质服务，收获了华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等新合作伙伴。

基于龙湖集团的全业态开发经验和数字科技能力，“智慧营造”品牌龙湖龙智造聚合龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科等五大业务飞轮，持续为客户提供一站式、高品质服务，在上半年新签代建建筑面积432万平方米，累计代建销售40亿元，助力项目价值提升。

Q8：龙湖集团上半年的土地获取情况以及未来的拿地策略？

A8：在2024年上半年，龙湖集团坚持以销定支、谨慎布局，在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7座高能级城市获得7幅土地，新增土储总建筑面积为60万平方米，权益面积为35万平方米。截至2024年6月30日，龙湖集团的土地储备合计达4141万平方米，权益面积为2959万平方米。

在投资方面，龙湖集团将继续严守投资刻度，以销定之，坚持聚焦高能级的城市，坚持持续迭代一城一策发展策略，做到优中选优。

Q9：公司的经营性业务利润贡献持续提升，但当下地产板块普遍盈利下降甚至亏损，管理层如何预期龙湖今明两年的利润情况？

A9：2024年上半年，龙湖集团运营、服务业务保持健康发展，贡献稳定的收入和利润，成为龙湖集团保障流动性安全、实现高质量增长的重要引擎。

报告期内，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入131亿元，同比增长7.6%。期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上，两大业务板块的健康发展，持续优化利润结构。

在开发业务上，龙湖集团将继续聚焦核心板块、核心城市，注重签约质量，新项目实现15-20%的毛利率，老项目清单式管理，注重开发的毛利率和回款平衡。

Q10：物业板块全年收入增长预期如何，未来主要增长来源是什么？

A10：上半年龙湖集团的物业板块的收入是57.8个亿，同比增长10%，全年预计也能保持两位数的收入增长。

在当下住宅开发项目交付减少的背景下，龙湖集团的物管板块加大商企服务的拓展力度，同时拓宽增值服务，用科技赋能的手段来提高管理效率。

Q11：刚刚召开的三中全会提出在房地产新旧模式转换之际，要加快构建房地产发展新模式，在新旧动能转换中龙湖做了什么？未来地产新的发展模式是什么？

A11：2024年上半年，多轮政策持续发力，房地产行业逐步告别过去“高负债、高周转、高杠杆”的“三高”模式，加快构建新发展模式。

面对新环境与新使命，房地产行业加快构建发展新模式，龙湖也将继续提升内生动力，扎实行活能力，促进业务板块、航道协同，以更高效的组织与更完善的治理，实现自身的高质量发展。

2024年下半年，地产开发业务将继续聚焦改善性需求，以打造“好产品”为锚，紧跟市场窗口弹性供货、精细化管理，改善库存、提升去化，驱动现金流、回款及利润的达成。

龙湖集团将始终保持战略定力，协同发展五大航道业务，持续锻造核心竞争力，着力提升内生动力，守正稳行，高质量发展。