文/乐居财经 徐酒眠

8月20日，越秀服务（06626.HK）2024年中期业绩发布会现场，坐在C位的是一张新面孔，49岁的朱辉松。四个月前，他接棒林峰出任越秀服务非执行董事兼董事会主席。

他身着一套蓝色西装，在一众高管中尤为显眼。当天与他一同出席业绩发布会的执行董事兼行政总裁张建国、执行董事兼常务副总裁张成皓、财务总监李慧婷、资本运营总监万思蕴，均选择了黑色系正装。

首次带领高管们向越秀服务投资者们汇报业绩，朱辉松表现得游刃有余，他介绍，物业管理行业在经历了由资源驱动、资本驱动后逐渐回归服务本源。

面对行业规模增速放缓、行业竞争不断加剧的新形势和新挑战，越秀服务坚持“用心服务、提品质、精益管理、创效益”的年度主题，成功构建了以品质为导向的核心竞争力。

“相比于规模扩大，越秀服务更注重外拓项目的质量”，朱辉松表示，今年公司主动退出了一些经营效益或者是回款能力较差的项目，“但我们相信这是为了更好的轻装上阵。”

“对于外拓，公司更加注重拓展的质量，强化战略聚焦，不盲目追求规模，做有密度有厚度的经营。”

非执行董事兼董事会主席–朱辉松先生（中）、执行董事兼行政总裁–张建国先生（右二）、 执行董事兼常务副总裁–张成皓先生（左二）、财务总监–李慧婷女士（右一）、 资本运营总监–万思蕴女士（左一）

增值服务狂飙

营利双增，越秀服务交出了一份不错答卷。

数据显示，截至2024年6月30日，越秀服务实现营业收入约为19.6亿元，同比增长29.7%；同期录得毛利约5.07亿元，同比增长约19.4%；期内利润约为2.87亿元，同比增长12.1%；归属于公司拥有人的利润约2.78亿元，同比增长12.1%。

几项核心业绩指标飘红，越秀服务不忘给股东派发红包，其董事会建议宣派2024中期股息每股0.100港元，派息率为50%。

连续第二年派发中期股息，这既得益于越秀服务业绩稳健增长、盈利能力持续稳定输出，财务状况稳健向好，也是管理层对未来发展充满信心的体现。

财报显示，截至2024年6月30日，越秀服务手中的现金和定存约为48.66亿元，较2023年底上升3.4%。同时，应收账款周转率得到改善，周转天数较2023年底缩短2天，至75天。

分板块来看，今年上半年，其商业物业管理及运营服务所得收入为3.59亿元，同比增长19.2%，占总收入的18.3%；非商业物业管理及增值服务所得收入为16.01亿元，同比增长32.3%，占总收入的81.7% 。

其中，非商业板块是越秀服务最大的收入支柱，也是带动整体收入增长的最大动力。进一步拆分业务线，社区增值服务表现两眼，今年上半年收入约6.45亿元，同比增长61.2%，在总收入中的贡献从2023年底的29%提高到33%。

“该增加主要是由于非商业物业在管面积扩张带来服务用户的增长，以及向客户提供的社区用户服务类型多样化所致。”

目前，越秀服务的社区增值服务已经搭建了经纪、新零售、美居、社区商业和智能化五大服务平台，并完成了和业主自建的APP建设。今年上半年，其美居业务收入同比增长2.1倍至2.45亿元。

业绩会上，越秀服务管理层介绍，2024年上半年，其新零售业务创新业务实现突破，推出了38款文旅条线，还试水团餐业务；智能化业务凭借相关专业资质，切入电梯安装维修新赛道，并顺利落地消防、机电等业务外拓。

1亿平方目标

2021年上市之初，越秀服务曾对外透露，计划用两到三年的时间实现物业管理合约面积达到一亿平方米：其中，母公司越秀地产提供500到600万平方米，团队外拓1500万平方米，通过收并购实现3000万平方米面积的增长。

今年初的业绩会上，管理层表示，根据市场变化，达到一亿平方米的目标坚定不变，只是达成时间需要推迟两年。

此次业绩会上，张成皓直言，这两年，来自母公司的关联交付和市场竞标都在按节奏进行，目标达成的缺口主要在收并购。

今年上半年，越秀服务新签约项目59个，其中不乏港珠澳大桥、国家能源大厦、福州地铁5号线等地标性项目；对应新增合约面积926万平方米，同比上升12.1%，其中约600万平方米来自市场拓展，同比上升53.3%。

手握重金，越秀服务对收并购扩充规模的方式一直保持谨慎姿态。张成皓表示，物业行业还存在一定的整合空间，但前几年市场中的一些大型收并购出现了不少问题，商誉减值也会给企业盈利情况造成较大影响和压力，因此现在整体的收并购工作会更加谨慎。

今年1月，越秀服务对上市募集资金用途进行变更后，为收并购预备的资金约有5亿元。

“会继续留意相关并购机会。重点关注能够与公司产生协同效应较高、经营质量和可持续性高、能够提升区域密度、估值相对合理的标的公司。”越秀服务仍会持续关注收并购，去年7月，其将陈冬鹏从财务总监调任为集团的并购负责人。 

截至今年上半年，越秀服务拥有合约项目508个，总合约面积8881万平方米；在管项目418个，总在管面积6667万平方米，较2023年末分别新增536万平方米、146万平方米。

多元业态组合，住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建四个业态分别占比62%、11%、17%，以及10%。从区域分布上看，67%的在管面积分布于大湾区及华东地区，而近九成在管面积位于经济发达的一二线城市。