文/乐居财经 李奕和

今年前七月，房企的销售业绩仍在下滑。1-7月，百强房企的操盘销售金额同比下降仍达37.5%。

单7月而言，TOP100房企的操盘销售金额环比降了36.4%，同比降了19.7%，幅度也不低。

这样的行情之下，房地产企业的销售回款下降，所能用于偿债的资金仍捉襟见袖。

可就在这样的大环境下，依然有房企能够凭借其长期以往的稳健经营，凭借其产品和市场口碑跑赢大势，展现穿越周期的韧性。

8月16日，石榴置业集团披露的一则消息，引起了广泛关注。

截至当日，石榴置业集团已提前将8月20日到期的“19石榴04公司债” 9亿元本息，支付给中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司，由其兑付给投资人。

自此，该集团累计发行的35亿元“19石榴01-04公司债”均已如期兑清，石榴置业集团再无存续的公司债券。

无债一身轻。存续公司债的清偿，无疑将让石榴置业集团在这个持续低迷的市场，掌握更多的主动权。

实际上，不仅是石榴置业集团，此前，一些民营房企如龙湖、卓越集团等，都曾凭借自身在下行周期的稳健经营，提前偿还公司债，织厚财务安全垫。

在行业仍处于下行的背景下，它们提前还债的行动，不仅降低了自身的债务风险，做出了表率，为信心不足的地产行业和市场传递了积极的信号。

有息负债三连降，织厚财务安全垫

众所周知，近两三年来，国内房地产市场不断下行，开发商债务出现大面积违约。在项目去化不佳，资金回流受阻而融资又不畅的情况下，不少房企纷纷躺平。

就是在这样的大环境下，一些优秀的民营房企依然持续谋划降低负债，确保经营及交付，积极开源节流归还债务，同步启动负债结构的调整工作。显得尤为难能可贵。

以此次主动提前偿清“19石榴01-04公司债”的石榴置业集团为例，近几年来，该集团的负债结构不断改善。乐居财经查阅了解，石榴置业集团近三年的有息负债规模持续下降。

2021年、2022年、2023年，石榴置业集团合并报表范围内的有息负债分别为183.59亿元、166.78亿元、117.15亿元，三年分别同比下降24.15%、9.15%、22.66%。

事实上，为了有效管理负债结构，确保稳健经营，石榴置业集团推进许多的措施。

如，其不断精益管理，向管理要效益，在国内房地产市场持续低迷的情况下，不断控制管理成本及各项费用开支。据了解，2023年下半年以来，石榴置业集团管理费用持续下降；2024年1-7月同比下降65%。

为此，石榴置业集团在人员、组织架构上下了一番苦功夫。自2023年下半年以来，该集团重新组建了精干高效的经营管理团队，引进高素质专业人员，建立高水平审计、监察、法务团队，专门应对、处理、控制公司各类业务风险。

这些举措不仅提高了公司的经营效率，在各类高素质人才的加入，也让企业各类诉讼问题得到逐步解决，公司运营趋于稳定，保证了项目开竣工进展顺利。

据相关机构统计，2024年，房企到期债券规模7703.1亿元，其中，信用债占比69%，海外债占比31%。这与上一年到期余额超9500亿元相比随有所下降，但整体规模仍处于较高水平。

这也说明房企整体的偿债压力依然很大，大部分有流动性压力的房企，其正常经营让受到影响。相比之下，已经兑清公司债的石榴置业集团无疑将掌握更多的主动权。

据了解，本次公司债券兑付以后，石榴置业集团预计未来两三年内不再有大额刚性兑付，其整体负债结构已得到明显改善，公司的资产负债率已降至安全区间。

提前还债，它们有着“一技之长”

实际上，即便是在房地产行业面临挑战的背景下，不少房企纷纷陷入流动性危机，债务违约时有发生，但也仍有部分房企以其一直来的稳健经营，确保了企业财务的安全，在持续低迷的市场环境下展现出穿越周期的韧性。

不仅是石榴置业集团，此前，诸如龙湖集团、卓越集团等均凭借自身较强劲的资金实力，提前偿还了债务，降低自身风险的同时，为行业做出表率、传递行业信心。

如，龙湖集团是近年来提前还债较为积极的房企之一。仅今年以来，该房企就多次提前偿还了公司债务。

6月28日，龙湖集团公告，其累计从公开市场购回本金金额合计约4.03亿美元于2029年到期的3.95%优先票据，及本金金额合计约2.2亿美元于2032年到期的3.85%优先票据。

在此十天前的6月18日，龙湖集团还提前兑付了PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS）。该CMBS规模26.5亿元，于2020年发行，年化率4.25%，2025年6月为投资人行权日。3月8日，龙湖集团还提前9个月兑付总规模46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS）。

去年以来，卓越集团也曾多次提前偿还公司债务。2023年2月17日，其完成美元债券部分回购注销，并于2023年3月1日兑付2023年所有到期美元债。

房企的资金来源，一方面通过项目的销售去化产生，另一方面则通过外部融资渠道获得。

不难发现，这些提前偿还债务的房企，即便在市场下行的环境之下，仍能保持销售回款及融资两个渠道较好的资金流入，以保证正常经营，掌握着主动权。

它们均有着一技之长，或凭借良好的信誉获得再融资，或有着质地良好的经营性物业，或通过优质资产的变现，或产品力在低迷的市场获得高度认可、保持销售去化与资金回流。

如龙湖之所以能够在这一轮下行行情中掌握主动权，很大一部分原因是因为其经营性物业及多元业务开花结果，为企业现金流带来了贡献。

而石榴置业集团则更偏向产品力制胜。其以“生活就是在度假”为产品理念，精益匠造品质，不断迭代产品体系，这些年打造出了涵盖春江系、府系、院系等中高端住宅产品系以及一线城市综合体。

特别是该集团所开发的“春江系”产品，凭借优秀的产品力受到市场及业内专家认可，曾名列2024房地产开发企业优秀产品系第二名。保定石榴·新江湾城更是自2023年5月首开，即刷新2023年保定上半年楼市业绩榜。

从行业排名也能窥知一二。即便在低迷的市场中，石榴置业集团的行业排名也在不断挺进。2023年，石榴置业集团以165.7亿元的全口径销售金额，排名第78位。2024年1-7月，石榴置业集团实现全口径销售金额61.8亿元，排名挺进4个身位至第74名。