文/乐居财经 李奕和
今年前七月,房企的销售业绩仍在下滑。1-7月,百强房企的操盘销售金额同比下降仍达37.5%。
单7月而言,TOP100房企的操盘销售金额环比降了36.4%,同比降了19.7%,幅度也不低。
这样的行情之下,房地产企业的销售回款下降,所能用于偿债的资金仍捉襟见袖。
可就在这样的大环境下,依然有房企能够凭借其长期以往的稳健经营,凭借其产品和市场口碑跑赢大势,展现穿越周期的韧性。
8月16日,石榴置业集团披露的一则消息,引起了广泛关注。
截至当日,石榴置业集团已提前将8月20日到期的“19石榴04公司债” 9亿元本息,支付给中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司,由其兑付给投资人。
自此,该集团累计发行的35亿元“19石榴01-04公司债”均已如期兑清,石榴置业集团再无存续的公司债券。
无债一身轻。存续公司债的清偿,无疑将让石榴置业集团在这个持续低迷的市场,掌握更多的主动权。
实际上,不仅是石榴置业集团,此前,一些民营房企如龙湖、卓越集团等,都曾凭借自身在下行周期的稳健经营,提前偿还公司债,织厚财务安全垫。
在行业仍处于下行的背景下,它们提前还债的行动,不仅降低了自身的债务风险,做出了表率,为信心不足的地产行业和市场传递了积极的信号。
有息负债三连降,织厚财务安全垫
众所周知,近两三年来,国内房地产市场不断下行,开发商债务出现大面积违约。在项目去化不佳,资金回流受阻而融资又不畅的情况下,不少房企纷纷躺平。
就是在这样的大环境下,一些优秀的民营房企依然持续谋划降低负债,确保经营及交付,积极开源节流归还债务,同步启动负债结构的调整工作。显得尤为难能可贵。
以此次主动提前偿清“19石榴01-04公司债”的石榴置业集团为例,近几年来,该集团的负债结构不断改善。乐居财经查阅了解,石榴置业集团近三年的有息负债规模持续下降。
2021年、2022年、2023年,石榴置业集团合并报表范围内的有息负债分别为183.59亿元、166.78亿元、117.15亿元,三年分别同比下降24.15%、9.15%、22.66%。
事实上,为了有效管理负债结构,确保稳健经营,石榴置业集团推进许多的措施。
如,其不断精益管理,向管理要效益,在国内房地产市场持续低迷的情况下,不断控制管理成本及各项费用开支。据了解,2023年下半年以来,石榴置业集团管理费用持续下降;2024年1-7月同比下降65%。
为此,石榴置业集团在人员、组织架构上下了一番苦功夫。自2023年下半年以来,该集团重新组建了精干高效的经营管理团队,引进高素质专业人员,建立高水平审计、监察、法务团队,专门应对、处理、控制公司各类业务风险。
这些举措不仅提高了公司的经营效率,在各类高素质人才的加入,也让企业各类诉讼问题得到逐步解决,公司运营趋于稳定,保证了项目开竣工进展顺利。
据相关机构统计,2024年,房企到期债券规模7703.1亿元,其中,信用债占比69%,海外债占比31%。这与上一年到期余额超9500亿元相比随有所下降,但整体规模仍处于较高水平。
这也说明房企整体的偿债压力依然很大,大部分有流动性压力的房企,其正常经营让受到影响。相比之下,已经兑清公司债的石榴置业集团无疑将掌握更多的主动权。
据了解,本次公司债券兑付以后,石榴置业集团预计未来两三年内不再有大额刚性兑付,其整体负债结构已得到明显改善,公司的资产负债率已降至安全区间。
提前还债,它们有着“一技之长”
实际上,即便是在房地产行业面临挑战的背景下,不少房企纷纷陷入流动性危机,债务违约时有发生,但也仍有部分房企以其一直来的稳健经营,确保了企业财务的安全,在持续低迷的市场环境下展现出穿越周期的韧性。
不仅是石榴置业集团,此前,诸如龙湖集团、卓越集团等均凭借自身较强劲的资金实力,提前偿还了债务,降低自身风险的同时,为行业做出表率、传递行业信心。
如,龙湖集团是近年来提前还债较为积极的房企之一。仅今年以来,该房企就多次提前偿还了公司债务。
6月28日,龙湖集团公告,其累计从公开市场购回本金金额合计约4.03亿美元于2029年到期的3.95%优先票据,及本金金额合计约2.2亿美元于2032年到期的3.85%优先票据。
在此十天前的6月18日,龙湖集团还提前兑付了PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划(CMBS)。该CMBS规模26.5亿元,于2020年发行,年化率4.25%,2025年6月为投资人行权日。3月8日,龙湖集团还提前9个月兑付总规模46.1亿元商业资产支持专项计划(CMBS)。
去年以来,卓越集团也曾多次提前偿还公司债务。2023年2月17日,其完成美元债券部分回购注销,并于2023年3月1日兑付2023年所有到期美元债。
房企的资金来源,一方面通过项目的销售去化产生,另一方面则通过外部融资渠道获得。
不难发现,这些提前偿还债务的房企,即便在市场下行的环境之下,仍能保持销售回款及融资两个渠道较好的资金流入,以保证正常经营,掌握着主动权。
它们均有着一技之长,或凭借良好的信誉获得再融资,或有着质地良好的经营性物业,或通过优质资产的变现,或产品力在低迷的市场获得高度认可、保持销售去化与资金回流。
如龙湖之所以能够在这一轮下行行情中掌握主动权,很大一部分原因是因为其经营性物业及多元业务开花结果,为企业现金流带来了贡献。
而石榴置业集团则更偏向产品力制胜。其以“生活就是在度假”为产品理念,精益匠造品质,不断迭代产品体系,这些年打造出了涵盖春江系、府系、院系等中高端住宅产品系以及一线城市综合体。
特别是该集团所开发的“春江系”产品,凭借优秀的产品力受到市场及业内专家认可,曾名列2024房地产开发企业优秀产品系第二名。保定石榴·新江湾城更是自2023年5月首开,即刷新2023年保定上半年楼市业绩榜。
从行业排名也能窥知一二。即便在低迷的市场中,石榴置业集团的行业排名也在不断挺进。2023年,石榴置业集团以165.7亿元的全口径销售金额,排名第78位。2024年1-7月,石榴置业集团实现全口径销售金额61.8亿元,排名挺进4个身位至第74名。
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