中金：7月房地产基本面延续此前偏弱表现
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智通财经网
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2024-08-15 18:52
中金发布研报称，当前包括销量、房价、投资在内的房地产各项基本面指标仍面临一定压力，板块中短期内表现主要受政策预期扰动，近期市场主要关注外部环境变化可能带来的利率调整以及此前会议多次提及的收储政策进展；但考虑到上述政策带来基本面本质好转所需的政策强度和作用时间均不低，中短期内地产股投资机会或以短期博弈为主；考虑到此前估值已计入过多地产beta负面预期，当前物管板块位置具备修复空间，中期业绩兑现情况或成为板块下一独立催化剂。
7月新房销售同比跌幅持平略走阔，后市整体量价走势或仍有压力，但须关注局部市场会否有差异表现。7月全国新建商品房销售面积和金额分别同比下跌15.4%和18.5%，较6月(-14.5%和-14.3%)跌幅持平略走阔。相应地，7月高频口径新房销售面积同比下跌14%(6月为-15%)，7月百强房企销售金额同比下跌21%(6月-22%)，各口径数据均显示新房销售整体仍疲弱。
7月高频口径15城二手房成交量环比基本走平，同比增幅走阔至+30%(6月+19%)，表明二手房销售延续稳健表现。往前看，考虑到政策红利释放后整体销售短期或难进一步抬升，同时去年9月后基数上行较为明显，我们预计销售同比表现在4季度前后或仍面临一定压力;同时，由于一、二手房在供给、定价、保交楼等方面的差异性，两个市场的分化表现可能仍将延续，表现为二手房销售占比的进一步抬升。
从供需视角来看房价走势，结合近期整体挂牌量高位震荡态势，预计下半年整体房价或仍有一定下行压力;但须关注个别挂牌量边际下行的城市，其趋势延续性或在中期维度上带来局部供需结构优化、房价趋于平稳的可能。
7月房地产开工、投资仍弱，区域分化进一步加强。7月房地产投资同比跌幅略走阔至-10.8%(6月-10.1%)，新开工面积同比下降19.7%(6月-21.7%)，期末施工面积同比跌幅持平略走阔至-12.1%，竣工面积同比跌幅有所收窄(7月-21.8%vs.6月-29.6%)，投资端整体表现仍偏弱。
考虑到今年1-7月300城宅地成交建面同比下跌41%，同期房企销售回款(表现为到位资金中的定金及预收款和个人按揭贷款)也下跌34%，我们预计下半年投资端指标或仍难有显著起色。需要提示的是，今年上半年土拍市场的区域结构变化也较鲜明，伴随着房企投拓风偏走低，新成交资源持续向核心城市优质区位聚集，重点22城中宅地成交金额top5的城市占比增至64%(2023年52%)，隐含投资端的区域分化或有所加深。
提示地产及物管板块投资机会
地产板块：A股推荐招商蛇口(001979.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、华发股份(600325.SH)，H股推荐华润置地(01109)、中国海外发展(00688)、越秀地产(00123)。
物管板块：推荐绿城服务(02869)、中海物业(02669)、保利物业(06049)和华润万象生活(01209)。
风险因素：政策效果或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化。
来源：智通财经网
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