文/十一弟

这两天，国内的房地产专家，跑到海南开了一场大会。

对于楼市，有个经济学家喊话了——

“我个人认为，现在确实应该已经到了，或者接近到了谷底。”

“之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的L形，还会经历一段困难时期。”

“现在该暴的雷都暴了，大家都知道问题在什么地方了，政策也实行了一定的调整。”

专家的言下之意，大概就是房地产最坏的日子已经过去了，现在该买房的可以买房了，该抄底的可以抄底了。

看来，大家都可以坐等房价涨回去了。

过去三年以来，民营房企接连暴雷以后，侥幸存活下来的，屈指可数。

目前，国内百强房企榜单上，排名前十的开发商里，有七家属于国央企背景。

对于现在的行业格局，专家的判断是“该暴的雷都暴了”。

也就是说，行业大洗牌之后，剩下来的这些国央企开发商，他们还是很安全的。

专家的一些观点，其实不好评价，毕竟不能证实，也很难证伪。

但是，“房地产已经到了谷底”，恐怕还找不到论据来支撑。

毕竟，数据是不会骗人的。

到上个月，百强房企销售额下跌了四成以上，根本看不到谷底在哪里。

销售业绩排名前三的开发商，保利发展的销售额下滑了26%，中海地产下滑了16%，绿城中国下滑了3%。

不管是整体行情，还是头部房企，今年的形势都不太乐观。

如果听专家的能发家致富的话，咱们普通人可能根本看不到专家语录了。

在中国，很多专家主打一个语出惊人，他们的话，连标点符号都不可信。

百强房企榜单上，大央企开发商——中海地产，上半年在上海、深圳、北京接连推售了几个高端盘，对有钱人一顿收割之后，销售业绩已经窜到了行业第二。

这两年的楼市，开发商早就不再比拼增长了，谁退步得少，就能在销售榜单上更进一步。

去年，万科占据行业老二，压过中海一头。

到上个月，万科在今年的销售业绩下滑了35%，行业排名跌落到了第四。

销售业绩跌幅更小的中海、绿城，很快就在榜单上反超了万科。

上半年，中海在上海、深圳的两个高端盘，卖得轰轰烈烈。

今年三月份，位于上海的中海·顺昌玖里开盘，单价17万/平米以上，套均总价4000万。

开盘当天，项目推出的512套房，几乎售罄，揽金超过196亿，刷新了有史以来的开盘纪录。

凭借顺昌玖里的热销，中海夺回了上海楼市销冠。

到上个月，它在上海的销售额274亿，与排名第二的绿城，拉开了上百亿的差距。

而去年，上海楼市排名前二十的开发商，压根找不到中海的影子。

今年六月份，位于深圳的中海·深湾玖序花园开盘，单价超过了13万/平米，总价从两千万到上亿不等。

开盘当天，项目卖了265套房，去化九成左右，揽金上百亿。

深湾玖序花园一入市，把中海送进了深圳楼市榜单前三，到上个月，销售额将近99亿。

去年同期，中海在深圳只卖了不到35亿，行业排名第十四。

尽管有上海、深圳两个高端盘的强势拉动，但今年前七个月，中海的销售业绩，还是下滑了16%。

在它重金布局的一线城市——北京，今年拖了后腿。

到上个月，北京楼市销冠依然是中海，卖了295亿。

去年同期，中海在北京的销售额将近407亿。

也就是说，今年比去年少卖了111亿，下滑了27%。

对于这些头部房企来说，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等几个核心城市，属于基本盘。

今年在北京市场上少卖了上百亿，中海在上海、深圳靠热销高端盘建立起来的优势，立马就被抹平了。

十一弟看了下，中海今年在北京推售的一些新盘，销售业绩实在太难看了。

对于北京楼市，中海的预期，还是过于乐观了。

今年二月份，北京海淀区挂牌了一块地，起拍价25亿。

这块地位置很好，吸引了13家开发商报名争抢——

海开控股、建发、兴创投资、中铁建、金隅、厦门国贸、中海、中建一局、中旅投资、中交、保利、金茂、北京城建。

最后，这块地被中旅投资摘牌，总价将近29亿，溢价率15%。

折算下来，楼面地价超过了6.3万/平米。

政府对这块地设定了销售指导价，未来新房价格将会卖到8.5万/平米，上下浮动不超过8%。

拿地的中旅投资，是另一家大央企——中国旅游集团下属子公司。

拍下这块地不久，中海就加入进来了。

在双方共同出资设立的项目公司里，中海是大股东，持股70%，中旅投资仅持股30%。

中海的周转速度很快，这块地被开发成了“中海中旅·西山观复”，拿地不到四个月，就取得了预售许可。

西山观复推出了5栋楼，共计256套房。

今年六月底，项目开盘入市，据它对外宣传，开盘当天卖了8.6亿。

西山观复主打140平米~167平米的户型面积，按照销售指导价8.5万/平米计算，少说也卖了六七十套房。

从开盘到现在，已经过去两个月了。

十一弟查了下项目网签数据，中海的脸都要被打肿了。

西山观复推出来的256套房，仅网签备案了5套，实际成交价8万/平米。

跟8.5万/平米的销售指导价相比，西山观复的成交单价，下调了6%，卡在政府规定的8%上下浮动范围内。

中海想降价，但受制于政策，动弹不得。

大家都知道，网签数据有一点时间的延迟滞后。

不过，中海在北京的网签备案，动作一直都很快。

在北京，跟西山观复一起开盘的，还有中海·京华玖序。

这个项目销售单价超过了17万/平米，据说开盘当天卖了62亿。

京华玖序的销售业绩，很快就反映在了网签数据上——

只用了三天时间，就网签备案了222套房，销售额将近76亿。

西山观复从开盘到现在，卖了两个月时间，仅网签备案了5套房，根本原因就是卖不动。

即便项目实际成交价下调到了8万/平米，但在片区内，仍然是房价天花板。

十一弟查了下，西山观复旁边的葛洲坝·紫郡兰园、万科·翡翠云图、山屿西山著，单价只卖到了五六万块钱。

也就是说，西山观复的销售价格，每平米比周边项目贵了两三万块钱。

中海把片区内的房价拉上了一个台阶，卖不动就很正常了。

而且，最让中海难受的是，西山观复销售指导价8.5万/平米，政府规定的上下浮动不超过8%，价格下调的空间十分有限。

降价出货这条路，在拿地之时，就已经被堵死了。

今年上半年，位于上海的顺昌玖里、位于深圳的深湾玖序花园，以及位于北京的京华玖序，之所以热销，主要由于项目开盘价与周边二手房存在倒挂。

这些一线城市的有钱人，其实是在豪宅市场打新套利。

西山观复的开盘价，比周边项目贵了两三万块钱，北京的有钱人，当然就不会买账了。

接下里，中海想在这个项目上解套，要么等着房价涨起来，要么等着撕开降价的口子。

有钱人的韭菜，也不总是那么容易收割。

本文来源：拾遗地