文/十一弟
这两天,国内的房地产专家,跑到海南开了一场大会。
对于楼市,有个经济学家喊话了——
“我个人认为,现在确实应该已经到了,或者接近到了谷底。”
“之后还有一个在谷底爬行的阶段,就是所谓的L形,还会经历一段困难时期。”
“现在该暴的雷都暴了,大家都知道问题在什么地方了,政策也实行了一定的调整。”
专家的言下之意,大概就是房地产最坏的日子已经过去了,现在该买房的可以买房了,该抄底的可以抄底了。
看来,大家都可以坐等房价涨回去了。
过去三年以来,民营房企接连暴雷以后,侥幸存活下来的,屈指可数。
目前,国内百强房企榜单上,排名前十的开发商里,有七家属于国央企背景。
对于现在的行业格局,专家的判断是“该暴的雷都暴了”。
也就是说,行业大洗牌之后,剩下来的这些国央企开发商,他们还是很安全的。
专家的一些观点,其实不好评价,毕竟不能证实,也很难证伪。
但是,“房地产已经到了谷底”,恐怕还找不到论据来支撑。
毕竟,数据是不会骗人的。
到上个月,百强房企销售额下跌了四成以上,根本看不到谷底在哪里。
销售业绩排名前三的开发商,保利发展的销售额下滑了26%,中海地产下滑了16%,绿城中国下滑了3%。
不管是整体行情,还是头部房企,今年的形势都不太乐观。
如果听专家的能发家致富的话,咱们普通人可能根本看不到专家语录了。
在中国,很多专家主打一个语出惊人,他们的话,连标点符号都不可信。
百强房企榜单上,大央企开发商——中海地产,上半年在上海、深圳、北京接连推售了几个高端盘,对有钱人一顿收割之后,销售业绩已经窜到了行业第二。
这两年的楼市,开发商早就不再比拼增长了,谁退步得少,就能在销售榜单上更进一步。
去年,万科占据行业老二,压过中海一头。
到上个月,万科在今年的销售业绩下滑了35%,行业排名跌落到了第四。
销售业绩跌幅更小的中海、绿城,很快就在榜单上反超了万科。
上半年,中海在上海、深圳的两个高端盘,卖得轰轰烈烈。
今年三月份,位于上海的中海·顺昌玖里开盘,单价17万/平米以上,套均总价4000万。
开盘当天,项目推出的512套房,几乎售罄,揽金超过196亿,刷新了有史以来的开盘纪录。
凭借顺昌玖里的热销,中海夺回了上海楼市销冠。
到上个月,它在上海的销售额274亿,与排名第二的绿城,拉开了上百亿的差距。
而去年,上海楼市排名前二十的开发商,压根找不到中海的影子。
今年六月份,位于深圳的中海·深湾玖序花园开盘,单价超过了13万/平米,总价从两千万到上亿不等。
开盘当天,项目卖了265套房,去化九成左右,揽金上百亿。
深湾玖序花园一入市,把中海送进了深圳楼市榜单前三,到上个月,销售额将近99亿。
去年同期,中海在深圳只卖了不到35亿,行业排名第十四。
尽管有上海、深圳两个高端盘的强势拉动,但今年前七个月,中海的销售业绩,还是下滑了16%。
在它重金布局的一线城市——北京,今年拖了后腿。
到上个月,北京楼市销冠依然是中海,卖了295亿。
去年同期,中海在北京的销售额将近407亿。
也就是说,今年比去年少卖了111亿,下滑了27%。
对于这些头部房企来说,北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等几个核心城市,属于基本盘。
今年在北京市场上少卖了上百亿,中海在上海、深圳靠热销高端盘建立起来的优势,立马就被抹平了。
十一弟看了下,中海今年在北京推售的一些新盘,销售业绩实在太难看了。
对于北京楼市,中海的预期,还是过于乐观了。
今年二月份,北京海淀区挂牌了一块地,起拍价25亿。
这块地位置很好,吸引了13家开发商报名争抢——
海开控股、建发、兴创投资、中铁建、金隅、厦门国贸、中海、中建一局、中旅投资、中交、保利、金茂、北京城建。
最后,这块地被中旅投资摘牌,总价将近29亿,溢价率15%。
折算下来,楼面地价超过了6.3万/平米。
政府对这块地设定了销售指导价,未来新房价格将会卖到8.5万/平米,上下浮动不超过8%。
拿地的中旅投资,是另一家大央企——中国旅游集团下属子公司。
拍下这块地不久,中海就加入进来了。
在双方共同出资设立的项目公司里,中海是大股东,持股70%,中旅投资仅持股30%。
中海的周转速度很快,这块地被开发成了“中海中旅·西山观复”,拿地不到四个月,就取得了预售许可。
西山观复推出了5栋楼,共计256套房。
今年六月底,项目开盘入市,据它对外宣传,开盘当天卖了8.6亿。
西山观复主打140平米~167平米的户型面积,按照销售指导价8.5万/平米计算,少说也卖了六七十套房。
从开盘到现在,已经过去两个月了。
十一弟查了下项目网签数据,中海的脸都要被打肿了。
西山观复推出来的256套房,仅网签备案了5套,实际成交价8万/平米。
跟8.5万/平米的销售指导价相比,西山观复的成交单价,下调了6%,卡在政府规定的8%上下浮动范围内。
中海想降价,但受制于政策,动弹不得。
大家都知道,网签数据有一点时间的延迟滞后。
不过,中海在北京的网签备案,动作一直都很快。
在北京,跟西山观复一起开盘的,还有中海·京华玖序。
这个项目销售单价超过了17万/平米,据说开盘当天卖了62亿。
京华玖序的销售业绩,很快就反映在了网签数据上——
只用了三天时间,就网签备案了222套房,销售额将近76亿。
西山观复从开盘到现在,卖了两个月时间,仅网签备案了5套房,根本原因就是卖不动。
即便项目实际成交价下调到了8万/平米,但在片区内,仍然是房价天花板。
十一弟查了下,西山观复旁边的葛洲坝·紫郡兰园、万科·翡翠云图、山屿西山著,单价只卖到了五六万块钱。
也就是说,西山观复的销售价格,每平米比周边项目贵了两三万块钱。
中海把片区内的房价拉上了一个台阶,卖不动就很正常了。
而且,最让中海难受的是,西山观复销售指导价8.5万/平米,政府规定的上下浮动不超过8%,价格下调的空间十分有限。
降价出货这条路,在拿地之时,就已经被堵死了。
今年上半年,位于上海的顺昌玖里、位于深圳的深湾玖序花园,以及位于北京的京华玖序,之所以热销,主要由于项目开盘价与周边二手房存在倒挂。
这些一线城市的有钱人,其实是在豪宅市场打新套利。
西山观复的开盘价,比周边项目贵了两三万块钱,北京的有钱人,当然就不会买账了。
接下里,中海想在这个项目上解套,要么等着房价涨起来,要么等着撕开降价的口子。
有钱人的韭菜,也不总是那么容易收割。
本文来源:拾遗地
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