文/乐居财经  严明会

7月中旬，中国铁建地产和厦门国贸地产在上海中心举行了一场盛大的发布会。从绅装展览到智慧科技展示，再到高定酒会，活动办得有声有色，颇有要大干一场的意味。

厦门国贸地产，中国铁建地产出席。两家地产商在会上共同推出了2024壹号作品：国贸中国铁建·西派海上。其中的“西派”源自中国铁建地产TOP级产品系“西派4.0”，“海上”源自国贸地产旗舰级产品系“天琴系”。

项目所在地块是浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05，今年3月15日，中国铁建地产联手厦门国贸地产在上海首轮土拍中经过33轮竞价，触及最高限价摇号竞得。成交价49.75亿元，溢价率10%，楼面价5.57万元/㎡，房地联动价9.2万元/㎡。

目前为止，这是中铁建地产在上海今年三个批次的供地中唯一拿下的地块。

中国铁建地产的全称是“中国铁建房地产集团有限公司”，由中国铁建股份有限公司（601186.SH）100%控股。

难得进入优质板块，中铁建地产拿出了自家的重磅产品。西派系是中铁建地产“十年磨一剑”的高端改善IP，已经覆盖北京、成都、西安、广州、天津等核心城市。

近年来，中铁建地产加码长三角并深耕上海。2023年以来，中铁建地产在上海的推盘速度加快，熙语、朗拾花语、花语前湾等项目相继推出。

据第三方机构统计，2023年，中国铁建在上海以223亿元排名上海房企销售第7位；在权益拿地排行榜上，也从2022年的第10位跃升至第6位，拿地权益金额121.94亿元。

今年1-6月，中国铁建在上海全口径销售排行榜中位列第9，对应的销售额为91.23亿元。

上海的楼市，冰火两重天。市区豪宅价高但抢手，几乎不愁卖，远郊项目价格相对低很多，但去化是个难题。

中铁建地产位于上海外环外的松江泗泾板块、闵行的梅陇新中心的两个新盘，今年以来都有降价促销动作。

6月，松江泗泾花语天境（备案名：花语云庐）最后51套实景现房降价。一房一价表显示，部分96平方米的房源，原价336万元起，优惠之后只要320万元起。

网上房地产显示，该楼盘总套数848，可售总套数38。2022年10月至今共4次开盘，最早一批开盘的楼栋仍处于“在售”状态。

5月16日，闵行梅陇朗拾花语（备案名“朗拾花语园”）四期过会，过会均价71796元/m²，与三期76888元/m²的均价相比，便宜了5092元/m²。从此期楼栋来看，本身也有不足，例如楼栋位置差、靠主干道噪音大、毛坯交付等。

不仅是四期，项目三期房源在销售期间就已经给出了多重优惠：验资送1万元车位抵用券和2万元折扣，认筹前100名优惠3万元，签约有5-7万元优惠，付款还有3-5万元优惠，如果再加上渠道返佣给到的5万左右优惠，新业主最多可享30万元左右的折扣。

但一、二期购买的业主没有这样的优惠，部分朗拾花语老业主因房价打折问题至售楼处维权，向开发商讨要说法，并要求开发商“补差价”。

据悉，朗拾花语由‌中铁建地产和‌万科联合开发，从去年9月至今四次推盘，共推出1556套房源，截至8月12日，共计网签981套，整体去化率约为63%。

开盘初期，朗拾花语还是比较吃香的。2023年9月至2023年11月三个月，朗拾花语一举摘取上海闵行区商品住宅销售金额、销售套数、销售面积“三冠王”。

去年9月23日，朗拾花语首次开盘，推出534套小高层、高层，建面85-117㎡三房，均价74500元/㎡；2023年11月加推434套房源，包括156套建面92-98㎡三房，138套89-139套㎡三房，136套93-141㎡三房，以及少量两房户型，均价77282元/㎡。

2024年4月，第三批推出208套小高层，包括72套93-99㎡三房，71套89-95㎡三房，64套91-95㎡三房以及1套72㎡两房，均价76888元/㎡。

今年4月，业内有消息称，朗拾花语项目开启“全民经纪人”模式，佣金高达7万/套。

两个月后，项目新批次的开盘价格直线下降。6月21日，朗拾花语380套高层、小高层开盘，主力建面89-122㎡三房，均价71796元/㎡。其中，5幢均价最低，为6.98万元/㎡，部分一层房源低至6.4万元/㎡。

花语前湾（备案名：前湾花语园）位于炙热的闵行前湾板块，也是越卖越难，一二批次均触发积分，三批次开始找中介分销；三次开盘认购率出现大跳水，一开183%、二开90%、三开48%。

据网上房地产数据，花语前湾去年11月至今已经4次开盘，截至8月12日，总套数1355，已售套数917，去化率约67.7%。

上海是中铁建地产布局城市中销售贡献最高的城市。2022年，上海产生的签约销售金额为254.3亿元，占总销售金额的比例为25.11%，其次是成都，占比19.85%。

2023年，上海所在的华东公司带来的主营业务收入为127.55亿元，主营业务利润为11.6亿元。成都所在的西南公司带来的主营业务收入为129.22亿元，对应的利润仅有2.86亿元。

据中诚信评级报告，截至2024年3月末，中铁建地产在上海这个最核心城市的土地储备仅占总土地储备的5.29%。

一个多月前，中国铁建董事长一行实地调研了上海北蔡项目、澄江路TOD项目及相关竞品项目，并前往花语前湾项目、朗拾花语项目进行了检查。