公摊为负-乐居财经

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经 2.1w阅读 2024-08-13 10:25

文/乐居财经李兰

内卷之下，新房得房率高于100%，已经不算新鲜了。

浙江湖州市德清县不久前出让的首宗第四代住宅地块，由德清青创城市发展有限公司以2.91亿元的价格竞得，楼面价5265元/平方米，溢价率32.33%。

值得注意的是，在该地块出让要求中提到，空中庭院建设不超过规定限度范围内的，将不计入容积率。

据媒体报道，浙江多城已推出新的住宅设计政策，温州、湖州、绍兴、金华等城市出让新地块均引入了“不计容积率”条款。

以温州市核心片区桃花岛单元T03-03地块为例，公告明确，小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。

根据相关规定，桃花岛单元地块的空中花园面积可达到住宅套内建筑面积的20%，相当于空中花园的赠送面积增加了一倍。

按照房子的套内建筑面积是100平米来算，那赠送的空中花园面积最高可达20平米。

业内人士认为，房企在开发过程中通过合理优化设计，有的项目可以做到100%得房率，高的甚至可以到120%。

众所周知，得房率，是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。商品房的建筑面积由套内和公摊共同构成。

资料显示，目前一般多层住宅的得房率为88%-95%，小高层板楼住宅的得房率为85%-88%，高层板楼住宅的得房率为78%-85%。

事实上，不仅是浙江地区，今年以来，长沙、深圳等城市也对计容建面、得房率、阳台进深等方面，进行了大幅调整。

4月，长沙近期也明确了优化阳台等空间面积的计算规则，明确封闭阳台也可按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积；同时还明确优化飘窗和设备平台设置要求，适当降低TOD开发区域停车配比等。

5月，深圳发布最新的建筑设计规则，重点提到阳台、凸窗可以做大，减少公摊、得房率增加，住宅150米限高等。

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在2014年7月1日之前，开发商通过赠送面积，房子得房率可达到90-100%，甚至更高。在此之后，住建部批准颁布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施。从此以后，开发商常用的送飘窗、送露台、送地下室等推销手段成为了历史。

业内人士指出，如今，开发商争相抢滩超高得房率，“高赠送面积”时代有卷土重来之势。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，多地推出的与计容面积、公摊相关的新规或措施，从本质上来看，是通过增加套内面积和房屋实际使用面积，降低了单位购房价格和成本，从而变相降低了房价，这些举措有利于提升购房者购房积极性，同时也有助于提振开发商拿地积极性。

从土地市场成交变化情况来看，据克而瑞数据，7月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止7月28日，全国300城7月经营性土地成交规模仅4828万平方米，较上年同期降幅超三成；土地供应量7418万平方米，同比下降17%，供应量持续紧缩。

在当前楼市环境下，各地适度放宽对房企产品设计方面的限制，鼓励创新，开发定制化、差异化产品，显得尤为重要，也是成为助力楼市平稳过渡的重要因素之一。

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