立秋之后的武汉，早晨仍能感受到阵阵热浪。位于武昌区的福星惠誉福莱中心，在打工人陆续涌入之前，物业保洁们各司其职已经将办公大楼打理得整洁有序。

这里是惠之美的物业管理服务项目之一，其全称惠之美生活服务集团有限公司。半个月前，福星股份（000926.SZ）的一则收购公告，将这家总部位于武汉的物企推入了公众视野。

这笔交易，目前只是签署了《股权收购框架协议》意向性协议，后续发展尚存在不确定性。不过有行业观察者表示，若是该笔交易成功进行，或许会成为今年最大的物企收购案。

截至2023年末，惠之美集团员工约2千人，在管项目近100个，服务面积超2000万平方米。同期财务方面，总资产7.58亿元，负债6.47亿元，净资产1.11亿元；2023年度收入5.59亿元，净利润约3533.17万元。

“本次交易不构成关联交易”，福星股份在签订股权收购框架协议的公告中表示，“惠之美生生活服务集团有限公司未持有本公司股份，与公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不存在关联关系或利益安排”。

但近日，有投资者在投资者关系平台上向福星股份发出连环问：

8月6日，福星股份董秘答复投资者，对于上述两个问题的回答均为“敬请关注相关公告”，并无实际内容。

福星股份与惠之美的“非关联交易”背后，疑云丛生。

关联疑云

从目前的股权来看，福星股份与惠之美之间的确没有明面上的关系。

惠之美由湖北琛瑞企业管理有限公司直接持股100%，进一步穿透股权，最后是两个自然人股东，其中王升科持股占比99%，为实际控制人。

值得注意的是，在福星股份旗下地产公司——广州福星惠誉房地产有限公司控股的一家子公司广州番禺福星惠誉置业有限公司中，董事兼总经理也叫王升科。据悉，意向收购公告刊出之后，有福星股份内部人士对透露：“王升科就是福星的人。”

有分析人士表示，王升科或只是惠之美的代持人，背后真正的利益方或还是指向福星。

事实上，追溯前世今生，福星股份与惠之美之间也是“剪不断理还乱”。

惠之美成立于2000年9月，注册资本一亿元。诚如投资者在提问中所言，惠之美前身为武汉福星惠誉物业服务有限公司，2015年7月剔除“福星”，更名为“武汉惠之美物业服务有限公司”。

2020年10月再度更名，淡化了地区性，向集团化升级，成为了如今的“惠之美生活服务集团有限公司”。

名称变更，股东也几度更替。最近一次是在2023年4月，变更为如今的湖北琛瑞之前，惠之美的上一级直接持股股东为武汉晨源世纪投资有限公司，穿透实际控制人为王军。

惠之美旗下拥有物业、科技、电梯、工程、智慧车场、社区增值、融媒体、安保、养老、绿化、保洁等子公司，业务包含基础物业服务、业主增值服务和其他增值服务三大板块。

尽管名字隐去了“福星”，但惠之美深耕华中、辐射全国的业务扩张脚步，却与福星股份的发展轨迹高度重合，其目前的在管服务项目，诸多也都打着“福星”的烙印。

众筹物业落败

“本次收购将进一步加强公司房地产主业与物业服务之间的业务协同效应”，福星股份表示，收购惠之美完成后，其可以更好地专注于长期战略，更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合。

但事实上，福星股份旗下也有物业服务公司。

2015年10月，福星股份与关联人武汉星慧投资管理中心（有限合伙)(简称“星慧投资”）共同投资设立子公司——福星智慧家物业有服务有限公司（简称“福星智慧家”），分别持股占比51%、49%，注册资本高达五亿元。

彼时，花样年分拆旗下物业彩生活上市，地产分拆物企包装成社区O2O服务平台上市的风刚吹起。

“未来福星股份将以物业众筹的方式快速整合物业资源，2020年实现纳入众筹平台的物业服务面积10亿平方米，服务人群约3000万人”，福星股份也看上了这块蛋糕，并擘划了一张宏伟蓝图，意欲以福星智慧家为载体，积极扩展社区O2O基础服务和增值服务，创造新的盈利点。

当时，福星股份选择了万科的路，在物业领域实行“事业合伙人”制度，福星股份董事、监事或高级管理人员入伙，其中董事长谭少群持股最多。

在规模扩张上，福星股份创造了“物业众筹”新模式，即吸纳其他现有物业公司进入其搭建的平台中。众筹合伙人将其持有物企的股权作为出资，以股权置换的形式，获取物业资源众筹平台的出资额，成为物业资源众筹平台的合伙人。

其中，惠之美是福星智慧家平台核心企业。

这个模式最初也取得了一些成绩。到2016年底，福星智慧家平台众筹的物业服务面积就达到了1.5亿平方米，服务近500万人。

但自2017年开始，福星股份鲜少再提及这一模式，2019年开始，曾作为“其他产业”在财报中汇报的物管业务，也不再着墨了。

不过，这一模式在惠之美延续了，其2021年还在对外发布合伙人招募令。

第二增长曲线

福星智慧家的众筹“落败”，转而打起惠之美的主意，似乎也在情理之中，毕竟也算是福星股份一手投喂大的物企。

如今，就要看这笔交易如何顺利落地了。

惠之美2023年3533.17万元的净利润，已超过福星股份同期净利润规模的一半。就此而言，这确实算得上是一块肥肉。

作为湖北老牌房地产企业，地产下行，福星股份近年来一直在探索转型道路，寻求新赛道打造新增长曲线，但房地产业务仍占其据营收的八成左右。

数据显示，2023年，福星股份录得营业收入为55.08亿元，同比下降63.62%。其中，房地产收入占比78.76%，金属制品收入占比19.32%。

期内，净利润约为1.03亿元，同比下降约27.03%；其中归母净利润录得6833.28万元，同比下降35.0%。2024年一季度，其收入进一步同比下降21.39%至10.85亿元。

向轻资产模式转型，此番拟收购惠之美之外，2024年1月，福星股份还曾发布公告称，拟将福星惠誉·东湖城、福星惠誉·红桥城等核心区位的首期20万平方米“商业办公用房”项目开展长期租赁住房业务。

7月初，福星股份还与投资机构湖北融汉工锦合作设立了一个投资基金，名为福星新质生产力转型基金（有限合伙）。该基金规模达20亿元，主要投向于生物医疗、人工智能、新能源和新材料等前沿行业。

“此外，公司拟聘任新董事，将在地产和影视文化上的资源进行共享和互换，也是公司未来转型方向之一。”福星股份称。7月24日，福星股份公告披露，提名北京儒意欣欣影业投资有限公司创始人柯久明为公司第十一届董事会董事候选人。

早在2017年，福星股份就曾进军影视文化领域，且与儒意影业有过交集。资料显示，2017年—2018年，福星股份全资子公司武汉福星文化发展有限公司投资参与拍摄了4部影视剧，投资金额共计6200万元。