万物云朱保全：物业价值是长期视角，需要更多沟通才能形成共识
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乐居财经
万物有云
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2024-08-08 12:35
文章来源/万物有云
近期，很多人都在关心重庆物业费政策——大概就是政府关心民生，制定了若干物业服务标准并为标准做了定价，虽是前期的政策延续，也给予了超等级服务定价的空间，但在今天的经济环境下产生了蝴蝶效应，加之部分自媒体的断章取义，引发了重庆业主要求降低物业费的事件与舆论。
政府主官出政策，不同时期、不同地域、不同从政者，所出政策总有其考量，评论无意义。从物业企业视角，尤其是历史上以承接开发商新项目为主的物业公司，应该坦诚面对这个问题，这是一次从前期物业合同时代向物业合同时代的转折点。所谓前期物业合同，指的是由开发商在销售楼盘前确定物业服务单位，并与之签订前期物业合同，合同内容与价格作为销售合同的一部分，由购房人在签署购房合同时确认。尽管前期物业合同百受诟病，但如果房地产是充分竞争市场，毕竟在购房时，购房人确认了这份合同与价格。看似绑定销售，但物业企业应当承担起代业主承接查验项目公共区域是否合格的责任，并应该在开发商竣工备案时做验收签字，这一点才是追究前期物业合同的关键点，而不是价格。前期物业合同的终止是直至业主大会召开并签署物业合同。
关乎民众消费价格的政策出台，一旦未被充分解读，总会形成事件与舆论。价格是短期视角，谁不想买到便宜的东西，而价值是长期视角，需要更多的沟通才能形成价值的共识。尤其是公共品，搭便车是普遍心理，公共秩序需要每个人遵守，这对个人的短期利益是不利的，但却创造了长期价值，这样的例子枚不胜举。
关于物业服务的价值，绝对不是抖音上抹黑般的描述，但这份价值共识，需要与业主、业主代表、政府主官、法律专业人士不断交流。在与业主关于价值沟通过程中，势必会形成服务需求，并形成服务价格，这是市场的结果，但统一的标准局限了服务需求的多样性。很多人对物业支出成本的认知还需要共识，比如，一个4倍容积率的项目和1.5倍容积率的项目，物业成本一定不同，出入口的数量，是否配置恒温泳池都隐形决定物业费成本。一家五星酒店的价格绝对不是一个房间一张床，而是多语言服务、健身房以及凌晨后的送餐，这些服务不是每位客人都会使用，但是有求必应构成了隐形成本。这些理，都要在与业主的公开交流中说清楚、讲明白。说通了，新的价格就确定了。
最近在视频号上刷到了一位厦门业委会何主任，我非常认可他的观点，甚至他帮我解决了“业委会定位”这一难题。何主任观点如下：
1、业委会不做决策，由业主大会决策；
2、业委会不做提案，由业主自行提案；
3、业委会搭建一个业主快速投票的平台，鼓励业主参与，可以快速决策；
4、业委会搭建一个业主提案平台，然后由提案业主自己去拉票，大概有36户（记不太清）支持，就可以进行业主大会投票表决。
在我访谈了30位业委会主任后，“强人”是第一印象，但却很难找到接班人，最后只能连任、连任。而按何主任的制度设计，在强人业委会主任后，应该搭建一套“法律”体系，业委会扮演法院，而不是法官。
中国的住宅小区，应该多一些厦门的何主任，而重庆的物业企业更应该主动与业主展开对话，多对话就会减少冲突，做的了就做，做不了就让给有能力的企业做。至于政策出台的服务标准捆绑的配套的价格，确实有待商榷，但只要业主与物业企业和谐了，事情也就慢慢淡化了。
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