森兰海天名筑20个月成交92套，外高桥首度外拓失利
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乐居财经
徐迪
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2024-08-02 17:39
乐居财经 徐迪 8月2日消息，位于上海浦东祝桥的森兰海天名筑近日推出特价优惠房源，总价420万起，另有15万车位抵用券，折算下来均价降至4.8万/㎡。
森兰海天名筑于2022年12月12日开盘，推出425套小高层，包括367套89-103㎡三房，44套133-136㎡四房，10套72-85㎡两房以及4套174-178㎡复式，价格在47351-61949元/㎡，均价54000元/㎡。
项目位于浦东新区祝桥镇核心区03单元H-5、H-14地块，北侧毗邻公元2040，东临H9商飞生活配套区地块。由上海外高桥集团股份有限公司2019年底摘得，总价25.47亿元，成交楼面价23790元/㎡。地块出让面积76474㎡ ，容积率1.4 ，住宅套数下限1071套。根据规划，森兰海天名筑总建筑面积约11万㎡，拟建设19栋高层住宅，总套数1336户，其中可售住宅831户。
拿地3年后，森兰海天名筑终于开盘，仅有40组客户参与摇号，认购率9.4%。开局惨淡，随后走势也未见反转。据网上房地产，截至8月2日，该项目累计签约92套，其中开盘当月成交26套，此后月销售套数均为单数。按此销售速度计算，森兰海天名筑剩余333套房源去化周期或超70个月。
森兰海天名筑所处的祝桥板块，因为上海东站规划，还有千亿级航空产业，被给予浦东版“虹桥枢纽”的厚望，发展潜力巨大。但就项目当前周边商业和交通配套来看，5.4万/㎡的均价堪称“离谱”。北侧的公元2040项目早于森兰海天名筑1年开盘，均价约4.5万/㎡；附近二手房包括朗诗未来树、东方鸿璟园、千汇苑等挂牌均价还不到4万/㎡，楼龄稍微高一点甚至才3万上下。
作为外高桥集团首个外拓项目，森兰海天名筑延续森兰系的品牌基因，但在当前地段想延续森兰系价位，去化之路恐怕要缓行一段。
外高桥（600648.SH）成立于浦东开发开放元年1990年，为国内第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。在森兰国际社区，外高桥成功开发了森兰名佳、森兰名轩、森兰名苑、森兰星河湾等一系列品质住宅。
2023年，外高桥实现营业收入75.69亿元，同比减少16.44%；归母净利润9.28亿元，同比减少25.2%。截至2023年年末，外高桥净负债率119%，剔除预收账款之后的资产负债率为70.5%，现金短债比为0.96，连踩“三条红线”。
2024年第一季度，外高桥营业收入12.61亿元；归母净利润0.39亿元。截至2024年一季度末，外高桥总资产为441亿元，总负债达312亿元，资产负债率为70.74%。有息负债合计227.01亿元，以短期债务为主，包含短期借款73.97亿元、一年到期的非流动负债19.94亿元、应付票据2.5亿元。
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