广州城投，被套住了
文/十一弟
去年，广州天河智慧城挂牌了一块地，起拍价超过44亿。
这块地计容面积不到28万平米，要求无偿配建逾7万平米政策性住房。
再剔除幼儿园、党群服务中心等公共配建后，地块可售面积只剩下19万平米。
其中，还包含了超过8万平米的商办面积。
最后算下来，这块地的可售住宅面积，大概11万平米。
由于地块总价很高，开发条件比较苛刻，只有广州下属城投公司——广州城投报名出价。
最终，这块地被广州城投底价摘牌，相当于兜底了。
十一弟查了下，广州城投在去年的房地产销售规模，大约48亿。
而它的拿地支出，超过了89亿，天河智慧城这一块地，就占了一半。
到手以后，这块地被开发成了“广州城投·天禧”。
今年六月份，天禧项目开盘。
在正式入市之前，广州城投对外放出来过吹风价，据说打算卖到6万/平米左右。
按照天禧项目的可售面积计算，楼面地价大约2.3万块钱/平米。
若把全部地价分摊到纯商品住宅部分，天禧的楼面价超过了4万块钱/平米。
广州城投作过披露，加上政策性住房等配建成本，天禧项目的总投资需要上百亿。
根据项目可售面积计算，每平米开发成本将近5.4万块钱/平米。
也就是说，天禧的销售单价，至少要卖到5.4万块钱/平米以上，才能保本。
今年放出吹风价的时候，广州城投对天禧的价格预期很高。
但到了正式开盘，它却降价入市了——
单价最低只卖到了4.7万块钱/平米，相当于亏本了。
平均算下来，天禧的开盘价也就在5万块钱/平米出头。
广州城投这是把价格算得死死的，保本出货就行，也不想靠它赚大钱了。
但现在的市场行情里，开发商就像站在逆流中，很难守住不降价，都在打价格战。
如果价格没降到位，房子根本卖不动。
跟天禧处于同一板块，最近在天河智慧城，大央企能建城发也有一个新盘入市——
能建·天河麓誉府。
最低单价只卖4.5万块钱/平米，比天禧卖得还要便宜。
放眼整个天河区在售的二三十个新盘，天河麓誉府的开盘价，几乎是地板价了。
据说，天河麓誉府开盘当晚就卖了83套。
天禧从今年六月初开盘，到现在已经两个月过去了。
十一弟查了下网签数据，项目取得预售许可的两栋楼，共计274套房，仅网签了5套。
卖了整整两个月，这个销售业绩，非常难看了。
天河麓誉府开盘把价格降下来以后，广州城投也不端着了，又开始降价了——
据说，天禧以内部团购价的名义，最低单价已经降到了4.1万块钱/平米。
这是连底裤都不要了，彻底，击穿成本价卖房了。
轮番降价之后，广州天河区的新房市场，就这样被拖到了4万的价格关口。
按照4万出头的单价来卖，天禧每平米要赔本1万块钱左右。
在这个项目上，广州城投肯定要吃苦头了。
作为广州市属城投企业，广州城投的实力相当雄厚。
到去年，它的总资产超过3800亿，营业收入342亿。
其中，房地产业务贡献了55亿收入，占比大约16%。
尽管资产规模、营收体量很大，但在去年，广州城投还是亏损了逾6亿。
这些财大气粗的城投公司，他们手上并不缺钱，而是缺少能赚钱的好项目。
可是，谁能想到，哪怕是底价兜底拿地，还是被套住了。
本文来源：拾遗地
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