文/乐居财经 严明会

上海是保利发展的重要阵地。2023年，保利发展以554亿的全口径销售额排上海第二。

这一年，保利发展在上海产生的营业收入为171.89亿元，同比增加87.6%，在其布局的城市中排第六。

去年9月26日，保利发展在上海首推“悦”字系新品——海上瑧悦（备案名：观悦名邸），项目位于宝山南大地区，‌外环线以内，距离中环约3.2km。

在此前5个月，保利发展将项目所在地块拿下。2023年4月19日，‌上海首轮土拍第二天，‌保利地产以总价48.87亿元竞得宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块。‌该地块的楼板价为32841元/㎡，‌溢价率为9.47%，‌房地联动价为63000元/㎡。‌

拿下地块后，4月23日，项目公司“上海保镡置业有限公司”（简称“保镡置业”）成立。保镡置业由上海保利建锦城市发展有限公司100%持有，后者由保利发展100%持有。

开盘之前，去年9月5日，保镡置业因施工图设计文件未经审查擅自施工、未取得施工许可证擅自施工，被宝山区建设和管理委员会罚款34.21万元。

从价格来看，6.3万元/㎡的联动价在同板块内是有一定竞争力的。宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块联动价6.7万/㎡，宝山区大场镇丰翔路地块（W12-1310单元07-01、36-01、37-01、40-01地块）联动价达6.9万/㎡。

但海上瑧悦的去化情况并不乐观。‌项目首次开盘时推出了4/11/12幢共301套房源，‌均价约为6.3万元/平方米，一个多月的时间，才卖出了50多套。

去化难题

去年11月30日，海上臻悦加推3/9/10幢共374套。项目三批于今年4月23日开盘，推出2/6/13幢共321套。

‌从区位看，尽管项目距离地铁仅600米，‌但周边缺乏其他配套设施，‌且一路之隔再过南大公园有一个公墓，‌在一定程度上影响了购房者的购买意愿。‌

据网上房地产数据，海上臻悦目前在售1256套，已售417套，可售套数839，去化率约35.7%。

7月17日，上海市房屋管理局官网显示，海上瑧悦四批次260套获得预售许可证，面积段99㎡-154㎡三房、四房，过会均价65196元/㎡，总价450万起，拟于2026年6月30日精装交付。

不仅是海上瑧悦，保利发展位于闵行区颛桥板块的保利光合跃城（备案名：元江雅苑10-11地块）于去年11月和今年5月两次开盘，总套数507，已售套数147，去化率29%；位于闵行区吴泾板块的保利光合上城（备案名：元江雅苑）自去年9月起4次开盘，总套数1352，已售套数662，去化率49%。

从项目位置来看，光合上城、光合跃城两个项目仅一河之隔，旁边还有光合臻园，光合上城和光合臻园的入市已经消耗了此地段的购买力，光合跃城并不占优势，还要与自家产品竞争，导致去化率不高。

青浦区保利建发印象青城（备案名：青云雅苑），于去年11月、12月；两次开盘，总套数520，目前已售套数294，网签去化率56.5%。

上半年的上海楼市是豪宅主场，几大房企在上海都有豪宅代表作，且开盘即售罄，中海顺昌玖里首开吸金近200亿创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录；融创因外滩壹号院二期抢收了百亿业绩；新鸿基凭17万元/平的滨江凯旋门一个楼盘就跻身销售榜TOP10。

同期入市的保利发展重点项目“世博天悦”也是豪宅级产品，但去化情况与前几大热盘相差甚远。

项目距离黄浦江仅约80米，首推291套大平层房源，建筑面积174平方米至252平方米，项目均价16.8万元/平方米，291套房源总价102.3亿元。

4月26日，世博天悦（备案名：玖丽璟庭）首开，官方宣称销售额80.84亿元，去化率在80%左右，相比于上述其他豪宅项目开盘售罄的速度略显逊色。

截至7月底，网上房地产数据显示，该项目总套数291，已售套数171，以此计算，去化率58.8%。

拿下杨浦“单价地王”

据有关机构统计，保利发展今年上半年在上海的全口径销售为125.87亿元，位居第5。排在保利发展之前的，是中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口，对应的全口径销售额分别为267.2亿元、182.13亿元、132.28亿元、129.77亿元。保利发展的销售体量只有第一名的一半不到。

2023年上半年，保利发展在上海的全口径销售额为329.23亿元，位列第2。相比之下，今年上半年不仅名次下降，销售额也大幅下滑。

保利发展在上海的去化压力在去年就已显现。

‌去年11月，上海保利联合链家，推出了“卖旧买新“的合作。链家帮助业主卖掉原有住房，同时锁定保利4个盘中的意向房源，另外还可以提供首付分期等服务。客户可以享受一系列的定向服务：如果链家最后没办法帮你卖掉房子，支付的定金可以退还；房子可以在链家体系内得到优先推荐等。

此项合作在保利海上臻悦、保利光合上城、保利光合跃城、保利云湖壹号四个项目上实行，都是去化不太理想的项目。

今年5月底，上海新政后，保利发展推出“好上加好购房节”活动。

上海保利给出了三重福利政策，多孩家庭购房可获赠迪士尼家庭套票+免2年物业费；单身人士购房，可获赠保利运营公寓免费住1年或免1年物业费；置换客户，可享受保利帮卖（保利爱家）服务。

同时全面调整了新推节奏，包括保利西郊和煦、保利虹桥和颂、保利光合上城、保利光合跃城、保利海上臻悦、云湖壹号6个项目全线上新。

去年2月，保利发展向内部“动刀”，华东区域，苏通公司和江南公司合并为苏州公司，原保利苏通实业董事长、上海区域公司董事长康勇仅担任上海区域公司董事长。

在今年2月召开的2024年度工作会议上，康勇曾表示，要回归刘平董事长提出的“经营既要规模又要利润，管理既要效率又要质量，发展既要稳健又要创新”的企业管理基本逻辑，承担起保利发展在上海战略落地的重任。

规模方面，保利发展今年在上海已经拿下3幅地块，1幅在嘉定新城，2幅在杨浦，其中还有一个“地王项目”。总规划建面约9.5万㎡，总货值85亿左右。

杨浦是保利发展深耕上海的主要战场。7月9日，上海2024年第三批次土拍正式开拍。经历了60轮报价后，保利发展以22亿元总价拿下杨浦区平凉社区02H1-01地块，溢价率21.18%，成交楼面价88642元/平方米，一举成为杨浦新的“单价地王”。

13个工作日后，该地块规划设计方案公示。地块拟建设6栋8F洋房，其中3#底层局部架空，二层局部配套，6#底层局部架空，底层配套。