文/十一弟

前两天，国内最大的房产中介平台——贝壳找房，在西安拍下了两块地。

今年以来，贝壳已经在北京、广州的土地市场上连续举牌，但都空手而归。

终于，在西北最核心的城市——西安，有所斩获了。

这两块地属于住宅性质，位置相邻，大概率会连片开发。

总地价1.3亿出头，由贝壳底价摘牌，平均楼面价不到6000块钱/平米。

十一弟查了下，地块周边的一些小区，比如金辉·天鹅湾、荣民·宫园美岸，二手房挂牌价在1.5万/平米左右。

贝壳拍下的这两块地，地价与房价之间，每平米有上万块钱的价格差，利润空间比较充足。

从今年开始，贝壳突然向房地产上游——开发业务切入，出现在了北京、广州、西安的土地拍卖会上。

十一弟跟踪了几次举牌，发现了贝壳拿地的几个特点——

一是只在少数几个核心城市跃跃欲试，北京、广州和西安。

二是报名地块体量都不大，地价不高，不必一上来，就拼命玩把大的。

三是不盲目追高地价，今年在北京、广州土地市场上失手，都是因为其他开发商抢得太凶，溢价过高，贝壳知难而退了。

相比其他城市，西安的新房市场，还有挖掘需求的机会。

房地产市场最根本的支撑因素之一，就是城市人口。

去年，西安的常住人口突破了1300万，在全国各大城市里，排名第九。

在中国北方，西安的常住人口规模，排在第三，仅次于北京和天津。

西安在去年还处于人口净流入状态，常住人口新增了逾8万。

全国70个大中城市里，西安的新房价格，也是最抗跌的城市之一。

一直到今年四月份，西安楼市走出了一波独立行情——

它的新房价格，连续14个月环比上涨。

今年五月份，西安新房价格的连涨势头中断，下跌了0.1%。

到了六月份，又重回上涨了，环比涨幅0.2%。

根据国家统计局的数据，全国70个大中城市里，新房价格环比上涨的城市只有4个。

西安新房价格的环比涨幅高居第二，仅次于上海。

跟去年同期相比，西安在今年上半年的新房价格上涨了4.3%，涨幅跟上海并列。

西安楼市的基本面算是不错，这是贝壳还愿意在西安拿地的主要原因。

据说，在内部，贝壳筛选出了十个优先考虑拿地的重点城市——

北京、杭州、广州、成都、西安、南京、深圳、上海、苏州、合肥。

对于很多还想拿地的开发商来说，完全可以跟在贝壳身后，抄抄答案了。

这次贝壳安排在西安拿地的主体，是西安嘉家致和置业有限公司。

它由贝壳旗下的开发业务平台“贝好家”持股95%，另外5%的股权，由一家私人企业持有。

贝壳的朋友告诉十一弟——

“在西安拿到的这块地，贝壳不是开发商，甚至也不是地块业主。”

而贝好家持有拿地主体95%的股权，只是属于名义上持股。

接下来，西安这两块地已经确定引入绿城管理来负责代建，是由地块业主指定的操盘方。

也许，这是一种全新的开发模式——

贝壳平台、业主方、代建企业，在房地产开发链条上，形成了专业化的分工合作。

去年，贝壳启动了“一体三翼”的战略升级，还重新调整了内部组织架构——

“一体”业务仍是以房产经纪为主，“三翼”业务则是整装、惠居和贝好家。

其中，整装是家装业务，惠居聚焦租房业务，贝好家就是开发业务。

贝好家的定位，并不是传统开发商，而是数据驱动型住宅开发服务平台。

在贝壳平台上，最有价值的资产，就是沉淀下来的房屋、客户、交易等庞大数据，以及把作业流程从线下搬到线上、进行重构的能力。

于是，贝好家向地块业主、开发商等合作方，输送了“1+2”模式的综合解决方案——

其中，“1”代表的产品解决方案是核心，以C2M（Customer to Manufacture，从消费者到制造者）为理念。

通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考。

“2”代表的则是灵活多样的资金服务、线上线下一体化的营销服务。

贝壳要对传统的开发业务逻辑反推流程，探索出一种“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式。

贝好家输出的“1+2”模式，其中的资金服务，主要根据地块业主、开发商的需求，联合其他资金方共同出资。

据说，贝壳正在考虑参与或发起设立基金，帮助合作方拓展融资渠道，通过产品解决方案的加持，提升开发项目的确定性，与投资方共享收益。

在开发业务上，贝壳的优势集中在平台模式、数据和营销渠道上，而非像开发商一样操盘、像银行一样提供贷款。

也就是说，在土地端和投资端，贝壳其实属于轻度参与。

但在营销端，以及数据支持与平台模式上，贝壳更能发挥出价值。

拍下西安地块之前，擅长平台模式打法的贝壳，就已经把这个局攒起来了，确定了多方合作的模式——

它对外输出的“1+2”模式的综合解决方案，有足够的吸引力，让地块业主、开发商、金融机构等合作方加入进来。

贝壳在西安拍下的这两块地，体量不大，恰好以此试水，跑通模式。

过去二十多年来，链家、贝壳干成了国内最大的房产中介平台。

它所依赖的方法论——

就是通过数字化的工具，把房产交易流程从线下搬到线上，划分流程上的每一个角色、每一个动作，重构优化作业流程，实现专业的分工合作。

现在，贝壳往上游切入，轮到开发业务了。

本文来源：拾遗地