文/乐居财经 严明会

深圳的金地环湾城，一个盛产新闻的豪宅。

最近，它有两个新闻点：一是，新推出151套公寓房；二是，91套住宅被“锁定”。

2024年7月25日拿证的这批公寓，分布在金地环湾城1栋的第五、六单元：五单元高52层，供应127套，分290平米、243平米、165平米三种户型，得房率70%；六单元高17层，供应24套，每套240平米，得房率69.88%。

如果按照目前的成交均价10.6万元/平米计算，它的单套总价在1700万-3000万元之间。

这又是一个艰巨的销售任务。为了加快去化，金地环湾城启动了公寓代理销售。而住宅部分销售还是由金地集团负责。

在之前供应的805套住宅中——分别于2023年9月8日和2023年12月4日拿证，金地环湾城共计网签了344套，去化率42.73%。由于网签数字滞后，这个成绩算是不错的。

但扒开细节来看，它出现了两极分化的现象：140平米以下户型畅销，而180平米以上的大户型拖了后腿。如：70-90平米供应99套，网签46套；120-140平米供应504套，网签258套；180-200平米供应39套，网签了18套；240-270平米供应102套，网签了16套；270-300平米供应59套，网签6套；300平米供应2套，网签0套。

如今，金地环湾城的库存未去干净，新供应量又上来了，仅这次公寓供应240平米以上户型，就有约103套。加上之前剩余的大户型住宅，金地环湾城240平米以上户型共计254套待售。

由于公寓的首付比例至少50%、贷款利率更高，意味着其购买门槛更高——售价可能会比住宅低一些，但得房率也会比住宅低1-2个百分点。

金地环湾城是一个超级大盘，位于深圳市福田区福强路与沙嘴路交汇处东南角的旧改项目，共有8个地块，总建筑面积超过100万平方米。其中金地环湾城有三个地块，集住宅、公寓、酒店、办公、购物中心于一体，目前出了两个宗地的总平图，B109-0065地块和B109-0068地块。

B109-0065地块已拿的三个预售许可证，里面涵盖住宅和公寓。其中住宅总建筑面积28.29万平米，计容建筑面积17.18万平米——住宅13.17万平米、848户，户型套内面积小于90平米576户——按得房率约70%计算，即单套建筑面积在128平米以下；公寓总建筑面积4万平方米，计容建筑面积3.7万平方米。

B109-0068地块尚未取得预售许可证，总建筑面积37.58万平米，其中计容建筑面积26.2万平方米——住宅6.8万平米、办公9万平米、商业6万平方米。住宅规划了570户（回迁户60户），户型套内建筑面积小于90平米510户。

金地环湾城命运多舛，由于大股东金地集团为了解燃眉之急，忍痛把它给卖了。这一来，它变成了一个深圳、大湾区，乃至全国都受关注的豪宅。

去年12月，金地集团、福田建设（深圳市福田建设房地产开发（集团）股份有限公司）将各自持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司（简称：新沙地产）51%和49%股权，全部转让给福田投控（深圳市福田投资控股有限公司）。金沙地产，即金地环湾城的项目公司。

拿证10个月过去了，从销售数据分析，金地环湾城的产品定位出现了偏差。240平米以上大户型偏多，甚至约300平米户型也多达50套。这些单套超过2500万元的房子，到底卖给谁？这可是一个容积率高达8.6的豪宅。

屋漏偏逢连夜雨。

金地环湾城第二批入市房源——2023年12月4日取得预售许可证，有91套住宅房源被“分局锁定”，货值约10亿元。它们全部位于1单元，主要被锁的楼层在13层至27层。它们主要是相对畅销的124平米和75平米两类户型，楼层适中，总价也相对低。

至于它们为何不让卖，原因不得而知。

乐居财经从深圳市住房和建设局查询获悉，所谓的“锁定”分两种，“区局锁定”和“市局锁定”， 是指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被锁定。金地环湾城被“分局锁定”，应该指的是第一种情形：区局锁定。

金地环湾城所在地是深圳市福田区，执法锁定者应为福田区住房和建设局。乐居财经在其官方网站上，没有查询到有关金地环湾城住宅销售被锁的信息。

穿透金地环湾城的股权，它在最终持有者是福田投控，成立于1983年11月，注册资本40.26亿元，是深圳市福田区人民政府全资国有控股企业，由深圳市福田区国有资产监督管理局持有100%股权，定位于“城市建设投资开发平台+国资辅助履职平台”。

金地环湾城房源被锁事件背后，是福田区住房和建设局锁了福田区国企旗下的房源。

福田投控也并不富裕。截至2023年末，福田投控资产总计为277.62亿元，负债总计为120.73亿元，资产负债率为43.49%，合并现金流量表期末现金及现金等价物余额为29.25亿元。2023年，福田投控营业总收入为19.29亿元，同比增长644.59%；净利润为2.60亿元，同比增长7.88%；营业总成本为16.50亿元，同比增长511.11%。

如果以金沙地产交易的资产评估值来合并，福田投控的总资产约为380亿元，负债224亿元，负债率约为58.95%。在2024年2月29日，福田投控就成功发行一笔10亿元规模的公司债，票面利率2.50%。

福田投控的掌舵者是季彤，也是收购金地环湾城项目的主要推动者，和收购后的主要操盘者。

自1997年从武汉大学新闻系毕业，季彤南下深圳工作，入职深圳燃气集团到深圳市投控，再到执掌福田投控，他没有碰过地产，也没从事媒体工作，当他去年底接手金地环湾城之后，该项目开启了新的篇章。

为了推广金地环湾城项目，他举办了两场大活动，搞了一场“未来生活发展大会”，还不惜重金请来了名嘴蒋昌建站台。他希望将金地环湾城打造成一座理想之城。

地产大佬冯仑曾说：理想很丰满，现实很骨感。