文/乐居财经 严明会

最近交付的千万豪宅天坛府二期项目，让业主很难高兴起来。验房时，业主们列出了甲醛超标、地砖裂缝、凹凸不平的墙面等质量问题。

与项目入住通知一起来的，还有一份“入住结算确认书”，内容包括小区的专项维修基金、物业管理费、供暖费、产权代办费等，其中占比最大的是面积补差，单价在15万左右。几乎涉及所有业主，天坛府二期共208户。

2021年底开盘时，天坛府二期均价为12.5万/㎡。天坛府一期还有一套在售，单价仅9.7万。

这一操作引发了业主的不满和抗议。

天坛府的主要开发商“北京城建兴瑞置业开发有限公司”，在今年6月20日，因为项目违规外包，被北京住委罚款51万。

天坛府可以说是北京城建（北京城建投资发展股份有限公司）的代表性项目。在2021首年开售销量便达到80亿，到2023年9月六期结束售卖，全盘累计销售319亿，刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。在北京去年2000万豪宅的成交排行中位列第二，成交金额71亿元。

2024年上半年，北京城建集团（北京城建集团有限责任公司）实现了98亿元的销售额，仅次于中海位居第二，甩开了曾经的“京企一哥”首开40亿元。北京城建作为北京城建集团旗下公司，业绩自然不俗。

近年来，北京市场已经趋于饱和，本土房企驻守，加之外来开发商抢占份额，北京城建面对着很多劲敌，激烈竞争之下，分到的蛋糕难免会越来越小。2023年，北京城建在北京地区的营业收入同比下降26.84%。

北京大本营的地位逐渐巩固，北京城建更需要拓展新的市场，其将目光锁定了高能级城市——上海。

加注上海

5月28日，上海新政后首场土拍，也是上海第二批集中供地。一共4宗地块，北京城建共报名参拍了3宗，是此批次参拍地块最多的开发商，入沪的决心可见一斑。

最后，北京城建以4.98亿元竞得杨浦长海社区016-02地块(长海街道337街坊)，楼面价58404元/平方米，溢价率3.11%，房地联动价为10.7万元/㎡。

此次进入上海，是北京城建第一次在北京以外的一线城市拿地。

7月9日，上海迎来取消限价后首次土拍。经过79轮竞价，北京城建与杭州燚乐实业投资有限公司（简称“杭州燚乐”）以22.3亿元斩获杨浦区长白社区H2-17地块，溢价率达17.12%，楼面价为70272元/平方米。

杭州燚乐由广州市城市建设开发有限公司（简称“广州城建”）100%持有。股权穿透后发现，广州城建由越秀集团100%持有。

之后，为了加快项目开发建设，北京城建和杭州燚乐形成共同出资设立了具有独立法人资格的合作公司，负责项目具体开发运作。项目公司名称为上海城樾置业有限公司（暂定名），注册资本10000万元人民币。

北京城建方面以现金方式出资5100万元，占股权比例51%；杭州燚乐以现金方式出资4900万元，占股权比例49%。

7月17日，北京城建举行第八届董事会第五十七次会议，审议通过了关于设立合作公司开发上海长白项目的议案。

此前在7月11日，北京城建在上海注册成立“京城发（上海）置业有限公司”，注册资本5000万元，法定代表人郭万东。

目前，北京城建在上海拿了两块地，但还没有项目入市，其选择了与在沪有操盘经验的越秀进行合作，或许也是想借此打开上海市场。而越秀，正加大对上海市场的投入。

2021-2022年初入上海时，越秀多采取联合开发的模式，与仁恒置地、保利发展等房企携手拿地开发。2023年，越秀以7.24亿拿下静安中兴社区地块并独立开发。今年上半年，越秀已经拿下三块地，而在此之前3年，越秀一共加起来才拿了6块，重仓上海的意图明显。

今年3月，上海一批次首轮土拍中，越秀以7.5383亿的总价拿下了杨浦区长海社区002-05地块(长海街道340街坊)，溢价率9.58%。该地块与北京城建首入上海拿下的地块相距并不远。

近期，越秀杨浦长海社区项目规划方案公示，项目名为“越秀·杨浦天玥”，是越秀天字系上海首作，共130套房源，房地联动价9.2万/㎡。预计9月开盘。

互相借力

北京城建与越秀在北京项目上有过一次成功的合作。

2023年7月11日，北京城建集团与广州越秀集团举行战略合作签约仪式。双方围绕提升整体运营效率、降低运营成本、提升产品质量，创造更多的商业机遇和商业价值，推动经济效益、社会效益和品牌价值的同步提升等进行座谈交流。

越秀集团董事长林昭远称，与北京城建集团合作是越秀集团进入北京市场的重要一步。

2023年6月，越秀以79.35亿元地价上限和4.5万平方米超低能耗建筑面积上限摇号摘得四季青地块。之后，越秀地产引入北京城建合作开发这一地块，打造“香山樾”。

7月12日，南海越汇（越秀地产实际拥有95%权益的附属公司）与北京城建兴华地产有限公司共同成立一间合营公司——北京城秀房地产开发有限公司（简称“北京城秀”），其由南海越汇及北京兴华分别持有50.51%及49.49%的权益。

12月3日，北京城秀新增投资北京越华房地产开发有限公司（为持有四季青地块全部权益而注册成立的项目公司，简称“北京越华”）的99%股权，余下的1%股权由南海越汇持有。北京城秀及北京越华的财务业绩均被并入越秀地产的财务业绩。

去年11月18日，香山樾拿了第一批预售许可证，共推出416套房源，面积段为161.68-273.05㎡；今年3月29日，香山樾2#拿到预售许可证。至此，香山樾440套住宅全部入市。

据今年上半年的销售数据，香山樾位列北京市二季度销售金额TOP2、北京市上半年10万+豪宅销售金额TOP2，并再次蝉联海淀10万+豪宅销售金额TOP1。

在市场行情较冷的四月、五月，香山樾连续登顶北京豪宅成交销冠，并且连续两个月蝉联北京10万+豪宅成交TOP1、海淀销售金额TOP1。

外拓困境

2023年，北京城建实现销售额326.0亿元，同比增长7.4%。

据北京城建2023年业绩报告中公布的房地产销售和结转情况数据，其产生销售的城市集中在北京、重庆、成都、海南这四个城市。

业绩贡献最大的，是北京。2023年，北京区域为北京城建带来了154.88亿元的营业收入，同比下滑26.84%。

成都市场营收增长了594.64%，但只贡献了17.75亿元的营收；青岛市场营收增长了793.08%，只贡献了5.9亿元的营收。南京市场的营收大幅度下滑85%，营收0.55亿元。

在其布局的7个城市中，除了北京，其他6个城市的房地产业务都出现了毛利率下滑，天津下滑最多，同比减少18.34个百分点。

北京城建在南京的西华龙樾项目，2016年9月拿地、2019年11月首开，这个地价超2万2的现房销售项目，打造了25栋主力户型99-285㎡的新中式叠墅、低密度多层产品，毛坯交付，均价超3.1万/㎡。

2021年下半年至今，项目经历数次加推，去化不尽如人意。据南京网上房地产数据，西华龙樾在2023年3月推出的138套房，至今一套都没卖出去。

截至目前，整个项目的779套房，还有232套待售。

有购房者反映，该项目涉嫌诱导购房者“偷面积”。买房后业主可自行浇筑，便可在二楼多出一间20㎡的房间，属于赠送面积。但这属于验房后私自改建的行为，在产权上无法得到有效的法律保护，存在诸多安全隐患，还有被强拆的风险。

根据北京城建公告，其预计2024年上半年归属于母公司所有者的净利润将出现亏损，亏损范围在1.31亿至1.95亿人民币之间。与上年同期净利润为4.84亿人民币相比，净利润由盈转亏。