文乐居财经 李奕和 魏薇

“现房时代真的要来了吗？”

这两天，关于商品房预售制改革的讨论，再一次引发了市场的热议。原因是，中央层面对房子预售发声了。

7月21日，新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，文件对房地产领域的多个问题有所提及。

具体内容看，《决定》提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

尤其是关于商品房预售那条，可以说是房地产领域的重磅。

近几年，随着一众的民营房企陷入流动性危机，烂尾楼数量暴增，严重影响了社会经济的发展。而这背后的重要根源，就是商品房预售制度。

也正因为如此，近段时间以来，关于取消房产预售的呼声此次彼伏。而此次中央层面发声“改革商品房预售制度”，无疑留下了巨大的想象空间。

预售制去与留

商品房预售制是指开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。最早是从香港引进，在深圳率先执行，之后逐步推广到内地。自1994年出台《城市房地产管理法》建立商品房预售许可制度以来，预售制已经成为房地产的主要销售模式。

这种模式之下，开发商拿着预售的资金，继续完成后期房屋建设，并拿着资金继续拿地，这是房企高周转的动力源泉，同时也加高了房企的杠杆。

早期，商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场发展进程紧密关联。早些年，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制无疑极大地满足了我国住房的供应，也引导着房地产走过了一个繁荣时代。

但如今，地产步入黑铁时代、城市化进程进入后半场，预售制度的弊端越发显现，一旦项目延期、烂尾或房屋质量存在问题，购房者将面临巨大损失。

特别是最近几年，房地产风险的问题，很大一部分和房地产金融风险有关，包括烂尾楼事件、存量房贷利率问题、预售资金监管问题、房企债务问题，都涉及融资和预售等内容。

根据《2023年全国烂尾楼研究报告》上的数据，2023年上半年一二线城市的烂尾率约为5%，而三四线城市则约为4%。全国范围内，楼盘烂尾率约为3.85%。也就是说，全国的烂尾楼面积大约是2.31亿平米。按照每套房子100平方米计算，那就是231万套烂尾楼。

这些数量巨大的烂尾楼，不仅浪费了土地资源，破坏城市形象，甚至，对于购房者，无法按时入住导致资金损失，生活水平下降也一度让其成为民生问题。

相比较期房预售，现房销售优势明显，购房人可以通过看得见、摸得着的真实房源提升购房安全感。然而，对开发商而言，现房销售也意味着更大的压力。

一方面，这对于开发商准入有了更高的标准和要求。众所周知，地产属于资金密集型产业，资金沉淀量大，过去预售制下的地产行业以高周转著称，预售往往能让房企快速回笼资金。

但是，在现房销售下，往往需要开发商不仅有着雄厚的资金实力，同时需要能往多个项目中进行大量资金沉淀两年至三年左右，直至项目竣工验收。仅此一项便可排除大量开发商。

上述《决定》发布后，全国房地产经理人联盟理事邓浩志表示，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度”这条消息还是很重磅的，但似乎又缺乏明确的信息。其称，首先这是最高管理层的表态，代表了最高意志，所谓牵一发动全身，未来各部各地都会陆续跟进这个方向性的调整。

“但商品房预售制度怎么调？是否未来要取消商品预售制度？感觉上目前全面推行现房销售制度是不具备条件的。而很可能会对房企自有资金要求提高，对商品房预售条件提高，对购房贷款发放时间延后等等。因为以上这些已经在讨论当中，或在部分城市有试点，具备了进一步优化和推广的可能。”

现房时代提速

不管承认与否，随着这一轮地产危机的发生与房地产新发展模式逐步构建，现房时代或在加速到来。

一个事实是，在“保交楼”大背景下，试点现房销售一直在提速。2023年初住建部就曾提出有条件的城市可以进行现房销售试点，不能出现新的交楼风险。之后，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

其中河南省明确以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。2024年1月，郑州首宗现房销售试点地块成功出让。

实际上，更早在三年前，北京已率先开始试点现房销售。

2022年8月，北京第三批集中供地推出的18宗地块，其中13宗地、超过70%的项目设置了竞现房销售面积环节。如海淀永丰、丰台槐新、顺义府前街等项目。

2021年8月，北京第二批次集中供地中，首次出现了“竞现房销售面积”的政策。大兴区黄村镇地块报价超上限，转入竞报“现房销售”面积。中铁置业、兴创联合体与中建一局交替举牌后，最终由中铁置业、兴创联合体以37.84亿元+5.4万平现房销售竞得，溢价率达10%，住宅销售指导价5.9万每平米。

再向前追溯，其他城市也有推行现房销售的举动。2020年3月，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》明确，对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

2018年9月，广东省发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，向业界征求调整商品房预售制度。

更早之前2016年4月26日，深圳市挂出一宗龙华新区的商住地块，成为深圳市商品房现售首个试点项目。之后，南京、苏州、宿迁、广东等都出台了现房销售的相关规定。

这些年来，关于商品房预售问题的讨论不时就出现在外界的视野。彼时，相关鼓励、支持现房销售政策也陆续出炉。但最终落地实施的现房销售项目仍是少数，珠三角地区关于现房销售并无太多实质性落实，而杭州首次提出的10宗“竞品质”现房销售地块则全部流拍。

一个重要的原因是，这些的操作，并不是为了全面推进现房销售，更多是防范地块炒作的角度出发，是稳地价的考虑。而如今，房地产行业已经发生了深刻的变化，或也意味着现房销售时代迎来了新的基础。

据CRIC披露的统计数据，2023年下半年以来，至少13个省、市明确试点现房销售。但从过去几年已先行现房试点的北京、上海、深圳模式来看可谓喜忧参半。

曾有观点认为，2016-2020年牛市期间，是最好的期房转现房销售时间。

当时，开发商资金充足，融资顺畅，市场购买力充足，市场处于上行阶段，在发展中解决预售制的弊端，是最好的时机。但当时只有少数城市的少数项目在推进，并未大规模跟进，错失了机遇。

当然，商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。因此，目前现房销售制度的推行能否全面铺开，只有通过以点带面的方式逐步试行。

风险仍待出清

经历了连续几年的下行，房地产如今已成为整个社会关注的话题。

除了改革商品房预售制度的相关表述，在房地产领域，《决定》也在租购并举、房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、支持多样化改善性住房需求、房地产政策因城施策、房地产税收等方面有所提及。

实际上，在7月18日，历史性的二十届三中全会发布了公报，“改革”二字出现50余次，与房地产、新型城镇化发展相关的内容也罕见出现其中。

全会指出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。关于“防范化解房地产风险”的表述，近几年来已经被多次提及，但此次被写入三中全会文件中，其重要性是不言而喻的。

今年1-6月，房地产投资、销售、融资各项指标降幅虽出现收窄，但仍在下滑。其中，投资端，1-6月，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%。销售端，1-6月，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19%；新建商品房销售额47133亿元，同比下降25%。

持续的下行之下，房企的债务问题仍是整个地产行业的重要风险所在。相关机构统计数据，从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年上半年融资总量为2131亿元，同比下降37%。而从债务到期来看，2024年上半年房企债券到期规模达2799亿。

此前，迫于流动性压力，不少房企选择延长债务到期时间，而未来一段时间，这些房企也将面临该部分延期债务的到期压力。

易居研究院研究总监严跃进向媒体介绍，房地产风险的防范化解被写入公报，说明房地产风险的防范化解工作的重要性和迫切性。

其认为，后续房地产发展要从历史的高度看待此类问题，持续推进房地产风险的防范化解，这也要求各地既要积极应对短期的风险，也要持续做好持续打好攻坚战的心理准备。

值得一提的是，随着房地产发展新模式的构建，以及政策层面对居民多样化改善性住房需求的支持，各城市因城施策限购等政策的解除以及房地产税收等方面的优化，房地产风险的出清或指日可待。

据统计，2024上半年，地方购房限制性政策仍在持续松绑，全国至少222个省市341次出台宽松及激励性购房政策。目前，全国仅剩余北上广深津及海南省6地仍在执行住房限购。