乐居新媒体珠海 2024年二季度珠海房地产政策力度空前，全力支持楼市复苏；横琴交投延续上季热度，乘政策东风，供需两旺。随着第三季到来，楼市走势将会如何，珠海及横琴中原地产对第二季楼市表现作全面回顾以及对第三季楼市作预测。

本次楼市回顾及前瞻发布会由中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒、中原横琴深合区副总经理陈瑞樊、中原珠海三级市场区域总监梁靖洲主讲。

救市新政下 效果渐浮现

中原澳门及珠海横琴董事何兆恒回顾全国及大湾区楼市，2024年第二季度全国GDP总值初步核算320,537亿元，同比实现4.7%的增长；上半年全国GDP总值616,836亿元，同比增长5.0%，全国固定资产投资同比增长3.9%。多项稳增长促回升政策靠前发力，逐步巩固经济回升力量，回看近三年全国GDP增速保持规律波动，国民经济运行总体平稳，转型升级稳步推进。

1—6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积487437万平方米，下降12.5%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。

1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。

数据来源：国家统计局

2024年6月中原大湾区指数报100.22点，已连跌13个月，仍企稳于100点以上，指数按月跌0.47%。6月份录得跌幅的指数共10个，跌幅由0.22%至1.9%，录得上升的城市2个，升幅介乎0.49%至1.25%。

四大中心城市指数继续齐跌，但跌幅明显较5月收窄。于内地救市新政下，效果渐浮现，广州6月份一手网签达7623宗，创2023年6月以来新高，二手网签更突破一万宗，较5月升33%。深圳推528新政后，一二手成交量亦见颷升，二手成交达5309套，创40个月新高。今年上半年，中原大湾区指数累跌5.8%，四大中心城市于今年上半年皆录得跌幅，深圳及广州同跌逾9%，分别录得9.4%及9%的半年跌幅。

数据来源：中原研究院

至于港澳市场方面，香港2024年上半年整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录35,089宗，总值2,809.32亿元，较2023年下半年的23,213宗及1,847.47亿元，分别上升51.2%及52.1%。宗数创2021年下半年45,797宗后的两年半新高。2月底撤辣后，楼市气氛迅速升温，买家恢复入市，刺激上半年整体交投回升。

香港2024年上半年整体住宅楼宇买卖登记录27,776宗及2,422.73亿元，较2023年下半年的16,780宗及1,465.12亿元，分别上升65.5%及65.4%。宗数是自2021年下半年34,166宗之后，创两年半新高。按月方面，6月份录3,856宗及344.91亿元，较5月的5,546宗及533.76亿元，分别下跌30.5%及35.4%。宗数创4个月新低，金额创3个月新低。住宅楼宇买卖宗数两个月累跌54.9%。

自四月中旬澳门楼市全面“撤辣”后，多个发展商把握时机去库存，优惠力度大，带动楼市气氛回复炽热，睇楼量及成交量大增。数据显示，第二季合共约1,028宗，较首季上升近一倍。至于价格方面，由于一手以低价开盘吸客，平均呎价约在7,000元水平，次季每平方米楼价约9.3万元，较去年同期回落约2%。

澳门住宅成交量及价格走势

数据来源：中原研究院

澳門次季住宅成交以一手为主导，尤其“撤辣”后观望气氛开始消散，发展商先求量再求价，部份新盘甚至较二手物业价低，吸引用家及投资者重回市场睇楼，市场焦点倾斜向一手，二手交投明显放缓，成交量仅占整体成交的4分之1。预测下半年澳门物业成交量会持续保持高水平，价格有可能微升。

总结2024 年上半年，国内房地产政策宽松主基调不变，政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至 15%、取消房贷利率下限。上半年有机构录得近222 省市共约341次政策宽松，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。展望未来，中央层面将拓宽思路，推出更多去库存政策举措，完善“市场+保障”供应体系。

珠海楼市热度 逐渐复苏

中原珠海三级市场区域总监梁靖洲回顾第二季珠海市况，2024年1-5月，珠海全市房地产商品房可供预售宗数共计79宗，同比下跌约26.9% ，可供预售面积共计137.99万㎡ ，同比下跌约5.7%。住宅可供预售面积约86.78万㎡ ，同比下跌约21.9%；办公可供预售面积约41.57万㎡，同比增长约62.3%；商业可供预售面积约8.93万㎡ ，同比增长约187%。

此外， 2024年1-5月珠海商品房销售面积共计92.78万㎡ ，同比下跌约35.8%。住宅销售面积约74.25万㎡，同比下跌约35.5%；办公销售面积约10.54万㎡ ，同比下跌约36.9%；商业销售面积约5.13万㎡ ，同比增长约19.5%。

数据来源：珠海统计局

2024年上半年全国经济不振，房地产市场持续低迷，珠海土地供应量下降，供应建筑面积约199.37万㎡。2023年上半年珠海土地供应建筑面积约408.19万㎡，同比下降约51.16%。土地供应集中在6月份，供应建筑面积约64.67万㎡，约占上半年32.44%；横琴新区5月新增土地供应1宗，为工业用地，6月新增土地供应1宗，为加油站用地。

数据来源：珠海市国土资源局

上半年受全国房地产市场持续走低影响，开发商拿地意愿降至冰点，珠海土地成交方面下降严重，市场前景不容乐观。2024年上半年土地成交共20宗，成交建筑面积约145.63万㎡，同比下降67.39%。土地成交集中在5、6月份，成交建筑面积约64.82万㎡，约占全年44.51%.横琴新区6月成交土地1宗，宗地面积116395.82㎡，为工业仓储用地。

据横琴中原数据库监控，2024年第二季度珠海网签成交量共计8,947套，环比上升33.84%；价格方面，珠海全市第二季度均价约19,203元/平方米，环比下跌12.99%。二季度金湾、斗门各有一盘集中网签，影响成交数据量升价跌。二季度珠海解除限购限售、降低首付比例至15%、取消房贷利率下限、缩短商品房备案时间间隔、提高公积金贷款额度等多项大招颁布，置业成本下降，刺激部分需求明确的观望买家入市，珠海楼市热度逐渐复苏。

数据来源：珠海预销售专网

2024年第二季珠海最受欢迎区域为斗门区，共计网签成交2,810套，同比上升2.97%，主因斗门区有项目集中网签拉高交投量，且斗门新盘选择丰富，楼价亲民性价比高，备受刚需买家青睐。其次为金湾区，共计网签成交2,205套；香洲区共计网签成交2,065套；横琴新区共计网签成交1,333套；高新区共计网签成交457套；高栏港共计网签成交73套。

临珠区域住宅方面，坦洲区共计网签成交约895套；三乡区共计网签成交约267套；神湾区共计网签成交约253套。

2024年第二季度珠海住宅仍为成交主力，网签成交共计5,652套，同比下跌15.96%；住宅均价约21,867元/平方米，较去年第二季度下跌约14.26%。商业环比量升价跌，网签成交共计238套，同比上升26.60%；商业均价约17,885元/平方米，较去年第二季度下跌约40.81%。办公产品网签成交共计980套，同比微跌约3.54%；价格方面，办公均价约14,700元/平方米，较去年第二季度下跌约11.37%。

数据来源：珠海预销售专网

珠海次季解除限购限售、降首付降利率等新政频发，提振力度优于近年，政策面全力支持楼市复苏；但受限于经济运行压力，新政时效仍需时间发酵，次季末交投量已见回升，楼市整体处于筑底调整阶段。

展望未来，珠海楼市政策或将延续宽松基调，政府以旧换新、收储商品房等政策有望逐步落实，持续去库存、创需求、稳市场。面对港澳撤辣，广深解限等周边城市竞争压力，珠海改善市场热度将集中于高品质、高竞争力项目，抢夺市场份额；而对于刚需产品，“以价换量”或能吸引用家回归市场。

横琴住宅 量稳价升

中原横琴新区副总经理陈瑞樊回顾第二季横琴市况。

横琴2024年第二季度网签成交量为1,333套 ，同比上升约15.31%，其中其他物业是横琴市场交投主力，据统计其他物业网签成交673套，占横琴总体网签比例约为50.64%。住宅成交524套，占比约39.31%；商业成交6套，占比约0.45%；办公成交则为128套，占比约9.60%。随着楼市全面解限，首付比例下调等政策实施，二季度横琴住宅成绩不俗，华发系列项目以核心地段及优质产品力持续吸客，“澳门新街坊”住宅车位销情双旺，横琴整体量稳价升。

数据来源：珠海预销售专网（均价计算不包含其他类型物业）

2024年第二季度横琴最受欢迎区域为文化创意区，共计网签成交731套，同比上涨约1362.00%，占横琴总成交比例约54.84%，以“澳门新街坊”成交居多，共网签483套高居该区榜首。

其次中央商务区也受到不少买家喜爱，网签成交367套，同比下跌约49.93%，占比约27.53%，以“华发横琴府”成交居多，共网签128套高居该区榜首。此外，科技研发区共计成交87套，占比约6.53%，而口岸服务区共计成交71套，综合服务区共计成交50套，国际居住区共成交9套。

2024年第二季度横琴网签成交套数前十名分别为澳门新街坊、港澳智慧城、华发横琴府、华发横琴荟、横琴万象世界、华发横琴玺、横琴口岸广场、荔枝湾花园、珠海横琴国际金融中心大厦和横琴总部大厦。

数据来源：珠海预销售专网

据横琴中原数据库统计，横琴次季整体成交量约为377套，环比增长约21.22%，成交均价约44,702元/㎡(以上数据无计入“澳门新街坊”项目)。次季横琴解限新政逐步落实，刺激市场热度，多个项目集中推新，配合年中节假日促销活动，吸引客户上访成交，目前住宅产品仍是客户首选。

2024年第二季横琴市场成交面积100平方米以下单位占比超6成，主要是以面积介乎80-100平方米单位居多，占总体成交约30.59%，主因第二季澳门新街坊、华发横琴荟等优质项目保持成交热度，带动该面积段单位交投上升。而横琴寓、横琴总部大厦亮相市场，其小面积单位地段优越，总价低易入手，亦吸引部分小预算买家入市。

据横琴中原数据库数据显示，在2024年第二季度购买横琴物业的买家当中，以澳门区域买家居多，占比约39%；其次为珠海本地买家，占比约28%，第三位则是省外买家，占比约23%。

主因澳门新街坊配套正在逐步兑现，不少先前观望的澳门买家陆续入场，成交热度持续；而横琴经济发展势头迅猛，二季度楼市解限购、降首付等政策大招齐发，资金门槛降低，吸引投资客布局横琴，省外买家比例继续攀升。

数据来源：中原数据库

据横琴中原数据库统计，2024年下半年横琴市场预料将有11个项目入市或加推，将为市场提供约131.30万平方米供应量。其中将为市场提供约16.36万平方米商业供应，约96.71万平方米办公供应，约10.65万平方米住宅供应，约7.58万平方米文创供应。

其中，中央商务区预计新增6个项目，将提供面积约75.58万平方米供应量；综合服务区预计新增1个项目，将提供面积约8.96万平方米供应量；文化创意区预计新增1个项目，将提供面积约16.49万平方米供应量 ；科技研发区预计新增2个项目，将提供面积约17.78万平方米供应量，高新技术产业区预计新增1个项目，将提供约12.50万供应量。

数据来源：中原数据库

6月19日发布的横琴国土空间总体规划再次强调琴澳一体化发展，横琴承接澳门产业、民生需求，近期规划为围绕四新产业体系打造新型产业集群，未来横琴物业供应仍以办公为主，支持产业项目落地，产业多元持续发展。

通过琴澳团签多次往返、新街坊放宽限购、楼市降首付取消房贷下限、横琴解限购、横琴国土空间总体规划颁布等一系列动作，琴澳深度合作的规划正在逐渐兑现。二季度横琴多发展商乘政策东风，落力推新促销，上访及成交量均呈明显增长，横琴楼市活力不断显现。

经历数年的磨合期，横琴现在正是向上发展的前夕，未来横琴住宅供应量逐渐收窄，在供过于求的情况下，横琴住宅的价值是大体趋升的。若后期政策稳步落实发展，促产业繁荣聚集人气，长远看横琴后市发展较为乐观。

成交量回暖 楼价仍需时间筑底

最后由潘志明作出总结，继港澳先后解辣后， 内地亦出台多个楼市政策“组合拳”，充分展现提振决心，目前成交量已见回暖，而楼价仍需时间筑底。上半年可见港澳北上消费热潮持续高涨，对于承接港澳居民生活重心的转移，珠海和横琴具有天然的优势。不少发展商已加大对港澳市场的宣传力度，相信随着三地乃至大湾区融合加速，珠海横琴楼市会迎来更多利好与机遇。